Propiedad Rústica: Uso y Función Social
Es importante señalar la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973, donde se recoge el principio general de que el suelo rústico deberá utilizarse en la forma que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades de la comunidad nacional. El cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rústicas, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada de su titular, obliga a:
- Que sea explotada la tierra con criterios técnicos-económicos apropiados según su destino agrario más idóneo, o utilizada para otros fines, sin perjuicio de la debida rentabilidad para el particular.
- Que en las fincas de aprovechamiento agrario se realicen las transformaciones y mejoras necesarias para conseguir la más adecuada explotación de los recursos naturales disponibles de acuerdo con el nivel técnico existente y siempre que las inversiones sean rentables.
Para delimitar el ámbito objetivo, habremos de estar a la regulación recogida en la Ley del Suelo (RDL 7/2015), donde se aprueba el texto refundido de la ley del suelo. Su artículo 12 recoge el contenido del derecho de propiedad del suelo, delimita las facultades del propietario en cuanto a uso, disfrute y explotación, pudiendo ser el suelo rural o urbanizado. En este tipo de suelo, las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
Quedan vedadas al propietario de suelo rural las facultades de urbanización, que se sujetan a autorización administrativa. En lo referido a la propiedad agraria, estamos en el marco de una regulación que claramente tiende al control administrativo, en busca del cumplimiento de la función social, primando el interés de la colectividad sobre el del particular propietario.
Usufructo: Modos de Constitución
Según el art. 468 del Código Civil (CC), el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción. En atención pues a su origen puede hablarse de usufructos voluntarios y legales.
- Usufructos Voluntarios: Son los que se constituyen merced de cualquier tipo de negocio jurídico, a título oneroso o gratuito, *inter vivos* o *mortis causa*.
- Usufructos Legales: Son los que la ley concede a ciertas personas en determinadas situaciones sobre los bienes de otras. El artículo 834 CC nos habla del usufructo del cónyuge viudo. Los usufructos legales nacen por imperativo legal, automáticamente, en el momento en que concurren las circunstancias prevenidas en la ley, sin que sea preciso ningún acto especial de constitución. De estos solo queda el usufructo del cónyuge viudo del art. 834 y ss.
Los usufructos voluntarios son los que precisan de título para su constitución. Por título hay que entender cualquier negocio jurídico *inter vivos* o *mortis causa* que sea suficiente para llevar a cabo esa constitución. Se constituye el usufructo por negocio jurídico *inter vivos* cuando el propietario de la cosa, o bien se reserva la nuda propiedad constituyendo sobre ella a favor de otra persona, o, lo que es más común en la práctica, transmite a otra esa nuda propiedad reservándose el usufructo. Esto anterior a su vez, puede tener lugar a título oneroso o gratuito, pues cabe que el propietario lleve a cabo esa constitución a cambio de alguna contraprestación, ejemplo: cede la nuda propiedad de su finca a cambio de un precio, o de una pensión vitalicia, reservándose el usufructo, o también es posible que lo haga a título de liberalidad (el propietario dona la propiedad de su cosa reservándose el usufructo de lo donado).
El usufructo mediante título *mortis causa* se da cuando en una disposición testamentaria se desglosa la propiedad de una cosa, dejando a una persona su goce y disfrute (esto es, el usufructo) y a otra su nuda propiedad. En cualquier supuesto de constitución voluntaria del usufructo, cabe hacerlo a término inicial o final, o bajo condición suspensiva o resolutoria, toda vez que el art. 469 CC admite expresamente todas esas posibilidades, cuando indica que podrá constituirse en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición.
Derechos de Uso y Habitación
Derecho de Uso
En el derecho romano del que procede, el derecho de uso confería a su titular la facultad de utilizar (usar, de ahí su denominación) ilimitadamente una cosa ajena, aunque sin poder aprovecharse de sus frutos. No obstante, y habida cuenta de que existen muchas cosas cuyo simple uso (sin percepción de frutos) reporta escasa utilidad, el contenido de este derecho fue ampliándose paulatinamente, habiendo llegado hasta nuestro derecho con un contenido muy similar al del usufructo (pequeño usufructo lo llaman algunos), toda vez que, a diferencia del usufructuario, que en principio puede hacer suyas todas las utilidades de la cosa, el titular del derecho de uso (el denominado usuario) solo podrá aprovecharse de parte de los frutos que la cosa produzca: los que basten para cubrir sus necesidades y la de sus familia, según el art. 524 párrafo 1º. De modo que no puede hacer suyos los que no necesite, y además, los que perciba deberá utilizarlos directamente para cubrir sus propias necesidades y las de su familia, sin que le sea lícita comercial con ellos, para, por ejemplo: con el precio recibido por esos productos adquirir otras cosas.
Este derecho recae sobre cualquier cosa corporal, mueble o inmueble, con tal de que sea fructífera y sus productos puedan ser consumidos directamente por el usuario. En nuestros días el derecho de uso es muy poco frecuente, habiéndose convertido en un derecho anacrónico de escasa utilidad práctica.
Derecho de Habitación
El denominado derecho de habitación, más útil y frecuente en la práctica, no es sino una modalidad del derecho de uso, pero aplicado a una vivienda pues concede a su titular (el llamado habitacionista) la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, según el art. 524 párrafo 2º. Es un derecho de uso caracterizado por el objeto sobre el que recae: una vivienda ajena, de la que podrá servirse habitándola el habitacionista y todas las personas que constituyan su entorno familiar. No existe una obligación de pago de renta para el habitacionista, pues estamos en presencia de un derecho de naturaleza real: en cuya virtud su titular mantiene un poder directo e inmediato sobre las habitaciones que ocupa, sin que sea precisa la mediación del propietario para mantener en posesión de las mismas.