2. Derecho de Censo
El censo es una figura que apenas tiene existencia En la práctica actual.
El derecho de censo está regulado en el Libro IV Del Código Civil Título VII.
Se puede definir en una formula general el censo como un derecho real sobre una Cosa ajena que confiere a su titular el derecho a percibir una renta, canon o Pensión que sebe abonarle el titular de un bien inmueble fructífero, estando Este bien adscrito al pago de aquellas prestaciones. Esta definición se recoge En el 1604 CC
El Código Civil recoge tres variedades de censos:
Enfitéutico (art. 1605)
Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a Otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a Percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo Dominio.
La palabra enfiteusis Hace referencia a la situación que surge cuando el dueño de una finca concede a Otro el dominio útil reservándose el dominio directo y el derecho a percibir Una pensión anual en reconocimiento de su dominio. La persona que recibe el Dominio útil se llama enfiteuta y está obligado a pagar al que se lo concede un Canon o pensión; el que renuncia al dominio útil se denomina dueño directo o Concedente.
Consignativo (art. 1606)
Es consignativo el censo, cuando el censatario Impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se Obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
Mediante el censo, el dueño de la finca recibe un Capital del censualista y a cambio se obliga a pagar a este una renta, canon o Pensión; se trata de un instrumento para obtener dinero, de ahí se desprende su Similitud con otros modos de financiación como son los préstamos hipotecarios Que son los más utilizados en la práctica.
Reservativo (art. 1607)
Es reservativo el censo, cuando una persona cede a Otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre El mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.
Se cede el dominio de un inmueble a otro a cambio De recibir de este una pensión garantizada con el inmueble; de este concepto se Deduce la semejanza con la compraventa con pacto de reserva de dominio.
3. Derecho de Superficie
A) CONCEPTO
El derecho De superficie es un derecho real sobre una finca ajena que confiere a su Titular, a cambio de una contraprestación, la posibilidad de edificar o sembrar Sobre el suelo adquiriendo quien construye o siempre la propiedad de lo Construido o sembrado, conservando el dueño de aquella la propiedad de la superficie sobre la que se construye o siembra.
El Código Civil solamente lo menciona en el Artículo 1611.
CARACTERES
1. Es un derecho real de goce sobre cosa ajena, en Cuanto que el poder de su titular recae sobre un bien que pertenece a otra Persona. Es un derecho de goce puesto que supone edificar o plantar en suelo o Terreno ajeno y disfrutar de lo construido, siendo propietario de lo Construido.
2. Es un derecho inmobiliario; su objeto es un bien Inmueble por naturaleza, es decir una finca urbana o rústica
3. Tiene una duración temporal, no indefinida, ya que, Aunque se haya pactado sin plazo de vigencia (perpetuo) la ley establece un Tiempo máximo de duración que fija en 99 años. Si se establece como temporal al Concluir el plazo de duración la edificación o siembra revierten en el Propietario del suelo.
4. Supone una clara derogación del principio General de accesión sobre bienes inmuebles, que se consagra en la fórmula Superficies sólo cedit, es decir que el dueño del suelo o superficie es también Dueño de lo que sobre ella se edifica o siembra. La concesión del derecho de Superficie supone una excepción a ese principio ya que el dueño del suelo no Adquiere lo edificado que pertenece al titular del derecho de superficie.
5. Implica la existencia de una doble titularidad: La del dueño de la finca que concede a otro el derecho y la del que edifica o Siembra en la superficie ajena que adquiere solo la propiedad de lo que eleva o Siembra, pero sin tener derecho alguno sobre el suelo.
ELEMENTOS (NATURALEZA)
– Personales: hay dos sujetos, el que concede el Derecho y el titular del mismo o superficiario; el derecho de superficie solo Puede ser concedido por el propietario del suelo, sea público o privado, Concedente del derecho que es preciso que tenga la capacidad general para Contratar y la libre disposición de sus bienes ya que el derecho de superficie Implica una carga o limitación de su propiedad. Por el contrario, para ser Titular del derecho de superficie o superficiario solo se precisa la capacidad General para contratar.
– Reales: puede darse sobre suelo o sobre una Construcción ya existente.
– Formales: debe constituirse en escritura pública E inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Constitución
Puede ser a título oneroso o gratuito. Cuando es onerosa, la contraprestación Del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon Periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de Arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en carias de Estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado Al finalizar el plazo pactado al constituirse el derecho de superficie.
Plazo
El derecho de superficie tiene la duración que concedente del derecho y
Superficiario hayan pactado expresamente, pero nunca puede exceder los 99 años;
La duración debe fijarse expresamente en la escritura de constitución.
– En la escritura de constitución pueden Establecerse pactos o cláusulas relativas a los derechos de tanteo, retracto o Retroventa a favor del propietario del suelo. Se pueden pactar también reglas De liquidación.
El dueño del suelo o concedente del derecho de Superficie conserva su condición de propietario sobre el suelo y sobre el Subsuelo, puede transmitir y gravar su derecho separadamente del derecho de Superficie; tiene el derecho a recibir la contraprestación pactada. Su Obligación principal es la de abstenerse de realizar actos que impidan al Superficiario ejercitar su derecho y además son de su cuenta las obligaciones Tributarias o fiscales que recaigan sobre el suelo.
EXTINCIÓN
Puesto que el derecho de superficie es un derecho De naturaleza real se extingue por las causas generales comunes a todos ellos y Por:
– Al ser un derecho real temporal, se extingue por El transcurso del tiempo pactado. Si se constituyó con el carácter temporal, Por agotamiento del plazo de duración convenido; sino, llegados los 99 años. Llegado el vencimiento el dueño del suelo adquiere la propiedad de la Edificación, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el Título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, Podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de Superficie.
– Por incumplimiento por parte del superficiario de La obligación de construir o plantar dentro del plazo estipulado.
– Por consolidación cuando, por cualquier causa, el Dueño del suelo sucede en la titularidad del superficiario o este en la de Aquel; situación que implica la ausencia del presupuesto de un derecho real Sobre cosa ajena al pasar suelo y edificación a un mismo titular.
– Por renuncia del superficiario.
B) DERECHO DE SOBREELEVACIÓN
Se denomina derecho de vuelo o de sobreelevación al Derecho real que faculta a su titular a levantar nuevas plantas sobre un Edificio ya construido que pertenece a otra persona. Se trata de una Restricción al derecho de propiedad.
Es un derecho real sobre cosa ajena, el edificio ya Construido, que atribuye al titular la propiedad de lo que se eleva sobre el Anterior edificio.
Para su válida constitución se requiere su Formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad; es siempre un derecho temporal, como el de superficie, sin que la Duración pactada pueda exceder de 99 años.
El régimen jurídico aplicable está en relación Directa con la titularidad del derecho de propiedad sobre el edificio; si este Pertenece a un único propietario la concesión del derecho de vuelo a un tercero Convierte a este en propietario de lo construido y surge la posibilidad de Constituir entre los dos propietarios una propiedad horizontal con la fijación De las cuotas correspondientes.
Si el edificio está ya sometido al régimen de la Propiedad Horizontal el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece La necesidad de un acuerdo unánime de los propietarios para conceder el derecho De vuelo; exigencia que se aplica incluso cuando el derecho de vuelo se lo haya Reservado de forma exclusiva el promotor o uno de los propietarios.
El titular del derecho de vuelo adquiere la Propiedad temporal de lo construido y tiene la libre disposición sobre lo Edificado, con sujeción a las reglas de la Propiedad Horizontal y por ello Conforme al artículo 396.1 del Código Civil no existe derecho de tanteo ni de Retracto a favor de ninguno de los propietarios de la edificación original ni Del de las nueve plantas.
DERECHO DE SUBEDIFICACIÓN
El propietario del suelo renuncia al poder que el Artículo 350 del Código Civil le otorga cuando dispone:
El propietario de un terreno es dueño de su Superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, Plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con Sujeción a los dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos De policía.
Implica la renuncia del propietario del terreno a Aprovecharse del subsuelo, aprovechamiento que concede a un tercero que se Convierte en propietario de lo que se construye debajo del subsuelo. Se trata De una modalidad de derecho real sobre cosa ajena que tiene en la actualidad Bastante aceptación como medio para realizar determinadas construcciones como Son garajes o centros comerciales que por sus carácterísticas no requieren una Manifestación formal al exterior, ya que cumple su finalidad, aunque sean Subterráneas.
La situación fáctica de su constitución implica un Acuerdo o contrato entre el dueño de la superficie y un tercero al que se Concede poder construir bajo la superficie adquiriendo la propiedad de lo Construido. La concesión del derecho es temporal sin que pueda exceder de 99 Años.
El régimen jurídico es el mismo que el del derecho De vuelo.