CASO PRÁCTICO Nº 7
5.¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud De dichas alteraciones?
La hipotética ilicitud de Esas alteraciones se encuentran vinculadas a la relación existente entre el Título constitutivo inscrito en el registro de la propiedad y los terceros Adquirentes de algún elemento privativo que han confiado en lo que el Registro Publica, ya que una de las principales funciones que cumple el Titulo Constitutivo es la de delimitar y distinguir que objetos de esa propiedad Especial que es la Propiedad Horizontal, son elementos privativos y que objetos Son elementos comunes puestos al servicio de los elementos privativos.
El art.
1468, 1º párrafo CC,
Establece que el vendedor ha de entregarle al comprador de la cosa, dicha cosa en
Las condiciones en que se encontraba cuando se perfecciono el contrato, y eso
Es lo que ha hecho el demandado cuando proceda a vender algún piso o algún
local le entregará este con los elementos comunes en las condiciones que se
Encontraba cuando se perfecciono el contrato, no lo que haya podido suceder
Respecto a ese objeto con posterioridad. En este caso cuando celebra los
Contrato de compraventa procedido a
Alterar y modificar dicho elementos comunes.
Al encontrarse en el momento De celebrar los Contratos de compraventa sobre elementos privativos del Inmueble el título constitutivo inscrito en el registro de la propiedad, la Publicidad registral va a proteger a que los adquirientes de pisos y locales Que hayan confiado en lo que el registro publica, y en el registro lo que Figura es que todos los elementos alterados según el titulo constitutivo son Elementos comunes, luego como consecuencia de la publicidad registral entraría En juego frente a lo que establece el art. 1468, la presunción de exactitud del Registro que establece el art. 38 Ley Hipotecaria. Esta presunción de exactitud del registro es una presunción de iuris Tantum, y por tanto puede ser destruida mediante prueba en contrario si el Demandado consigue acreditar que los que adquirieron pisos y locales conocían Esas alteraciones, ya no están protegidos por la publicidad registral. Y esa Presunción puede ser destruida de dos maneras:
-De forma Directa, si en el momento de celebrar Los contratos de compraventa el vendedor Hace constar en la escritura pública de compraventa, que determinados Elementos del edificio dejaron de ser comunes, porque los altero para Adquirirlos él.
-Según el Tribunal Supremo, de forma indirecta, y que para que exista ignorancia esta ha de Ser excusable y no lo seria si en el momento de celebrarse el contrato había Quedado ya configurado el edificio evidenciando su discordancia con la Descripción del registro. Pues según el TS la buena fe quedaría desvirtuada Cuando existen circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad Objetiva.
6
En el caso de que esas alteraciones se hubieran Pretendido realizar por el constructor
Si las realiza cuando ya Nacíó esa propiedad horizontal porque ya había procedido a vender y trasmitir Algún elemento de ese edificio, el que procede a esas modificaciones para que Estas fueran validas, necesitaría:
-En cuando al Hueco para unir las dos viviendas de la última planta, que son propiedad del Mismo sujeto, al tratarse de un elemento común por destino, para comprobar que No se afecta a un muro de carga o a un pilar, que forma parte de su estructura, El art. 7.1 LPH, ordena que siempre que se realice alguna obra ha de ser puesto En conocimiento del presidente de la comunidad, para que compruebe el directamente O mande a un perito especialista, que mediante esa obra no se afecta a un Elemento común esencial, se pretende que haya un control. Al tratarse de un Elemento común por destino, la eliminación de la pared separadora entre las dos Viviendas, ha de cumplir los requisitos que establece el art. 10.3LPH:
oQue se apruebe en Junta de propietarios por las 3/5 partes de los propietario que a su vez Representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
oQue se cuente con Autorización administrativa, ya que se trata de una obra.
oQue no se Perjudique a otros propietarios.
-En cuando a la Comunicación entre las viviendas de la última planta y la vivienda del edificio Contiguo, si tampoco es un muro de carga, el elemento que delimita el perímetro De ambos edificios, se requerirá constituir una servidumbre de paso entre ambos Edificios, pues así lo ha declarado en Tribunal Supremo. Y para ello hay que Modificar los respectivos Titulo Constitutivo, y el art. 17.6 LPH, exige para La modificación del Título Constitutivo acuerdo unánime de la junta de propietarios, De ambas juntas de propietarios.
-En cuando a la constitución De la terraza sobre la cubierta, y al cierre de la escalera de la última planta Con su caja o hueco correspondiente, para convertirlos en privativos, al ser Comunes por destino, hay que proceder a desafectarlos, modificando el titulo constitutivo, Para lo que sería necesario acuerdo Unánime conforme a lo que establece el art. 17. 6 LPH. Si se obtuviera ese Acuerdo unánime conforme a lo que establece el art. 9.1 d) LPH, tendría que Soportar el propietario de la vivienda de la última plana una servidumbre de Paso transitoria a través de la escalera que se convirtió en elemento privativo Para poder acceder a la terraza con la finalidad a proceder a inspeccionarla, y en su caso, para realizar Obras de conservación y reparación de la cubierta
7
¿Son válidas las cláusulas contenidas en los Estatutos?
-El derecho que se Reserva en el titulo constitutivo, de poder colocar vallas publicitarias en las Fachadas del edificio, seria valida, sería un uso de un elemento común, sin que Ese uso impida la función de elemento común. Sería una utilidad accesoria Además de la función de cierre del edificio.
-También sería Válida, el promotor cuando es propietario único del edificio al otorgar el Titulo Constitutivo, con la finalidad de adaptarse a las demandas del mercado, le otorgue Una única cuota de participación, estableciendo la posibilidad de poder ir Configurando un local dividíéndolo en locales conforme a las necesidades del Que quiera instalar su negocio en esa planta baja del edificio, sin tener que Contar para ello con la autorización de las 3/5 partes de los propietarios. Seria valida siempre que se le vayan asignando cuotas de participación a los Locales que se vayan construyendo que Sea proporcional a la cuota que ese le asigno y que no afecte a las cuotas de Los otros propietarios