Contratos de Compraventa y Promesa: Aspectos Legales Clave

Contrato de Compraventa: Elementos Esenciales

Contrato de compraventa: La compraventa es un contrato en virtud del cual una persona transmite a otra la propiedad de una cosa o de un derecho a cambio del pago de un precio cierto en dinero.

Las partes son: el comprador y el vendedor.

En cuanto a la forma: Si es una compraventa sobre bienes muebles, la ley dice que es consensual (no exige que sea por escrito), pero es mejor hacerlo por escrito. Si es sobre un bien inmueble y el valor supera 1500 veces el valor de la UMA, debe hacerse con notario público en escritura pública. El notario tiene el monopolio de los contratos de los bienes inmuebles.

Casos Especiales de la Compraventa

Casos especiales de la compraventa:

Primer caso: El padre de familia que ejerce la patria potestad y necesita vender un bien que puso a nombre del hijo que es menor de edad. Se tiene que tramitar una autorización judicial para vender ante un juez local, siempre y cuando se demuestre: que se va a cubrir una urgencia de alguna necesidad del menor o que se hace en beneficio del menor.
Segundo caso: Existe una franja prohibida en la que el extranjero no puede adquirir el dominio directo, 50km en costas, 100km en fronteras. Fuera de esta franja sí pueden adquirir el dominio directo siempre y cuando se dé aviso a gobernación, a la secretaría de economía y el notario inserte en el contrato la cláusula calvo (si alguien adquiere algo en la nación, queriéndose refugiar en su país para no cumplir algo, la pierde a favor de la nación).
Tercer caso: Cuando hay sociedad conyugal y hay que dividir un bien, la ley dice que no puede haber compraventa. En ese caso, se puede hacer la compraventa y una de las partes o cónyuges deberá otorgarle al otro un poder ante notario con facultades para actos de dominio, pleitos y cobranzas, actos de administración y para que se escriture a sí mismo.
El de los copropietarios: En caso de que un copropietario quiera vender su parte alícuota, debe notificarles a los demás el llamado derecho del tanto (8 días).

Incapacidades para Comprar

Incapacidades para comprar:

Los jueces, magistrados, secretarios, abogados de las partes, peritos, MP, están impedidos para comprar los inmuebles en los asuntos en que intervengan.
Los tutores y los curadores no pueden adquirir los bienes de quienes representan (Curador: el que cuida al tutor).

Tipos de Compraventa

Tipos de compraventa:

Compraventa con pacto de no vender a persona determinada: ¿Qué pasa si no le importa a la persona y se la vende a la persona que estaba establecida de no vender? No invalida la compraventa, pero sí se puede demandar por daños y perjuicios.
Compraventa con derecho de preferencia: Hay ocasiones en que el vendedor, aunque está transmitiendo el inmueble, puede tener interés en volver a adquirirlo en un futuro. Si se pacta y la vende y no me avisa, tampoco se invalida la venta, pero puedes cobrarle a la persona los daños y perjuicios.
Compraventa en abonos: Ejemplo: Liverpool, Sears, Electra, Palacio de Hierro.
Compraventa a vistas, muestras o por acervo:
- Vistas: Es la que se hace en la central de abastos. Se hace por la pura vista.
- Muestras: Se va probando la calidad.
- Acervo: Es cuando compras un bien inmueble y este bien tiene una serie de bienes que en su conjunto le da un valor especial más alto, o compras un bien en donde ocurrió algo histórico/especial y que también se conforma por diversos elementos, que sumados dan un valor más alto que si los vendieras individualmente. Ejemplo: persona famosa.
Compraventa con reserva de dominio: Esta modalidad tiene como característica fundamental que el vendedor, mientras que el comprador no le hace el pago de la totalidad del precio, continúa siendo propietario del bien. Cuando mi cliente sea el vendedor y no le paguen completamente un bien, TIENE QUE SER DE ESTA MANERA SIEMPRE.
Compraventa judicial: Cuando vas y compras una propiedad que está en remate. Cuando tienes la oportunidad de adquirir un bien, pero en el cual el banco no intervenga para perjudicar a otros.
Doble venta: Si varias personas compraron un bien mueble, la válida es la primera y si no se sabe, la que lo tenga en posesión. Si se trata de bienes inmuebles, el primero que registre en el registro público de la propiedad es el que tiene el derecho. Si ninguno la ha registrado, el que la tenga en posesión. Existe una figura que tiene a la mano el notario público que se llama preventivo, se inscribe en el registro público de la propiedad en el cual de cierta manera se aparta porque se celebró, para que la propiedad no se vea afectada. Dura 90 días.

Obligaciones del Vendedor y Comprador

Obligaciones del vendedor:

Transmitir el bien.
Cuidar el bien mientras se entrega.
Entregar el bien.
Garantizar la posesión útil (responder por los vicios y defectos ocultos que tenga la cosa). Vicio: todo aquello que merme o afecte la razón por la cual tú adquieres una cosa.
Garantizar la posesión pacífica (deberá siempre el vendedor responder por la famosa evicción). Evicción: Toda pérdida total o parcial que sufre una persona en su patrimonio por virtud de una sentencia ejecutoriada por un mejor derecho anterior a la adquisición. Siempre responde por la evicción, aunque no se establezca. La única manera de que el vendedor en una compraventa no responda por la evicción es que esto se establezca en una cláusula y el comprador la acepte.
Entregar la documentación legal que acredite la propiedad del bien inmueble. El que vende está obligado a pagar un impuesto entre lo que le costó y en lo que la está vendiendo, pero los recibos deben de estar timbrados (impreso el RFC de la persona).

Obligaciones del comprador:

Pagar el precio.
Pagar intereses si es que se pactaron.
Pagar los gastos de escrituración al notario, además deberá pagar el 2% del valor de la venta al municipio. ¿Cómo se llama ese impuesto? Traslación de dominio. Además, deberá pagar al registro público de la propiedad el registro de acuerdo al valor que maneje de venta. Se consulta con un ingeniero para que calcule el mínimo de una casa, se deduce del valor mínimo los porcentajes de municipio, del registro, etc.
Pagar IVA si el inmueble que adquiere está en zona comercial (lo cobra hacienda). Dependiendo del precio del inmueble, el IVA será alto o bajo.

Se establece fecha, las partes, se denomina el contrato que se está celebrando.

Contrato que se sujeta a las siguientes declaraciones y cláusulas:

Declaraciones: El objeto del contrato que se está realizando. Ejemplo:

Declara el vendedor que es dueño en posesión del bien inmueble ubicado en la calle tal.
Declara el comprador que tiene toda la capacidad legal para celebrar el presente contrato.

Si comparece al contrato cualquier persona moral, es aquí en las declaraciones donde debe describirse cómo acredita su legal existencia. ¿Cómo? Con el acta constitutiva y aparte agregarla al contrato. Copia certificada de su acta constitutiva.

NO DOMICILIO NI RFC NI CURP NI NADA DE ESO.

Cláusula

Si estamos hablando de una compraventa: El C. Vende y la C. En su carácter de compradora compra, bien está.

Arrendamiento: El arrendador ofrece concede al arrendatario. CUANDO EL CONTRATO ES O IMPLICA UNA TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD (COMPRAVENTA, PERMUTA O DONACIÓN) LAS PARTES SE TIENEN QUE IDENTIFICAR.

Acude conmigo que soy abogado el C. Jorge Ángeles Barrios quien es mi cliente y me menciona que ha acordado vender un inmueble de su propiedad consistente en una casa habitación ubicada en la calle general Retana #500 Colonia San Felipe y ha acordado venderla en la cantidad de 6,000,000.00 pesos a C. Diana Laura Lara Gonzales. Entre ellos pactaron que a la firma de la escritura se pagaría el 50% y el resto se pagaría mediante 6 pagos iguales, mensuales y consecutivos, cada uno de ellos por la cantidad de 500,000.00 debiendo pagar el primero de ellos el 6 de marzo de 2025 y el último 6 de agosto del 2025. El inmueble obra registrado en el RPP bajo el folio real 204060, dicho inmueble tiene una superficie de 300 m2.

Tratándose de bienes muebles el contrato puede ser consensual, basta el acuerdo de las partes, pero lo haremos escrito. Tratándose de bienes inmuebles si el valor de la venta supera 1500 veces la UMA debe hacerse mediante notario público. Si es menor a 1500 UMA se hace mediante privado ratificando ante fedatario.

CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Contrato de compraventa con reserva de dominio que se celebra a los 6 días del mes de febrero del 2025, por una parte el C. Jorge Angeles Barrios a quien en lo sucesivo se le denominará el vendedor y por la otra parte la C. Diana Laura Lara Gonzales a quien en lo sucesivo se le denominará la compradora, contrato que sujetan al tenor de las siguientes declaraciones y cláusulas.

DECLARACIONES

1. Declara el vendedor C. Jorge Angeles Barrios que es dueño y se encuentra en posesión del bien inmueble ubicado en la calle general Retana #500 de la colonia San Felipe de esta ciudad de Chihuahua, Chih, inmueble que tiene una superficie de 300 m2 y que obra registrado en el Registro Público de la propiedad de esta ciudad de Chihuahua, Chih, bajo el folio real 204060.

2. Declara el comprador C. Diana Laura Lara González que conoce el inmueble antes de escrito y que es su voluntad adquirirlo en los términos que más adelante se pactan en el presente instrumento.

CLÁUSULAS

1. El C. Jorge Angeles Barrios en su carácter de vendedor vende y la C. Diana Laura Lara González en su carácter de compradora compra el bien inmueble ubicado en la calle general Retana #500 inmueble que ha quedado precisado e identificado mejor la declaración 1 del presente contrato.

2. La presente operación de compraventa se hace con reserva de dominio, por lo que para que produzca efectos contra terceros se deberá inscribir en el Registro Público de la Propiedad mediante una anotación preventiva en la que se haga constar tal limitación, es así que mientras no se venza el plazo para pagar el precio la vendedora no puede enajenar el inmueble vendido.

3. El precio de la presente operación es la cantidad de $6,000,000.00 (seis millones de pesos MN), dicha cantidad será cubierta de la siguiente forma: A) La cantidad de 6,000,000.00 (seis millones de pesos MN) con esta fecha mediante transferencia bancaria de la cuenta de banco Banamex número 123456 propiedad del comprador a la cuenta 56789 de banco HSBC propiedad del vendedor, anexando al presente contrato copia certificada de la mencionada transferencia B) El resto, ósea la cantidad de 3,000,000.00 (tres millones de pesos MN) se pagará mediante 6 pagos iguales mensuales y consecutivos cada día 6 de mes cada uno de ellos por la cantidad de 500,000.00 (quinientos mil pesos MN) debiendo realizar el primero de dichos pagos el 6 de marzo del 2025 y el último de ellos el 6 de agosto del 2025.

4. Ambas partes pactan que la parte vendedora podrá rescindir anticipadamente el presente contrato si la parte demandada deja de pagar uno o más pagos a los que se obligó en la cláusula inmediata anterior.

5. La parte compradora en caso de incumplir con cualquiera de sus obligaciones se obliga a pagar un interés moratorio de 5% mensual sobre saldos insolutos.

6. Diana Laura Lara Gonzalez se obliga a que una vez liquidado el precio de la venta otorgará la cancelación de la reserva de dominio, misma que se presentará al registro público de la propiedad para que se hagan las anotaciones correspondientes.

7. La enajenación se hace en el entendido de que el inmueble que constituye su objeto se encuentra libre de toda responsabilidad y gravamen por lo que la vendedora se obliga al saneamiento para el caso de evicción en los términos de ley.

8. La parte compradora Diana Laura Lara Gonzalez se obliga a cumplir con todas las disposiciones contenidas en la Ley General de Asentamientos Humanos, en la Ley de Desarrollo Humano Sostenible del Estado de Chihuahua y los planes que de ellas deriven, así como los decretos sobre usos, reservas, destinos y previsiones del suelo urbano.

9. Todos los gastos, impuestos, derechos y honorarios que se deriven de la presente escritura serán pagados por el comprador salvo el impuesto sobre la renta por la enajenación que será cubierto por la vendedora.

10. Ambas partes pactan que para la interpretación y cumplimiento del presente contrato serán competentes los tribunales del fuero común de la ciudad de Chihuahua, renunciando las partes al fuero que les pudiesen corresponder en razón de su domicilio presente o futuro.

Obligaciones del comprador:

Pagar el precio.
Pagar intereses si es que se pactaron.
Pagar los gastos de escrituración al notario, además deberá pagar el 2% del valor de la venta al municipio. ¿Cómo se llama ese impuesto? Traslación de dominio. Además, deberá pagar al registro público de la propiedad el registro de acuerdo al valor que maneje de venta. Se consulta con un ingeniero para que calcule el mínimo de una casa, se deduce del valor mínimo los porcentajes de municipio, del registro, etc.
Pagar IVA si el inmueble que adquiere está en zona comercial (lo cobra hacienda). Dependiendo del precio del inmueble, el IVA será alto o bajo. ¿Cómo se baja el porcentaje? Existen peritos para que determine la verdadera cantidad del precio del inmueble.

Promesa de Contrato

PROMESA DE CONTRATO: La promesa es un contrato en virtud del cual una o ambas partes se obligan a celebrar dentro de cierto tiempo un contrato futuro determinado.

ELEMENTOS: Para que la promesa de contratar sea válida, la ley dice que primero tiene que constar por escrito, segundo, en ella se deben pactar los elementos esenciales del contrato y tercero, debe limitarse a cierto tiempo (ejemplo: se puede decir “te voy a comprar la casa cuando puedas liberar el permiso jurídico y realizarlo”). Si es una promesa de venta se les denomina a las partes: promitente comprador y promitente vendedor.

¿Qué pasa si se incumple la promesa?

Si se pactó una cláusula penal o convencional, esta se aplica (Porcentaje del precio de la venta).
Si no se pactó la cláusula puede ocurrir esto:
Si el bien se encuentra dentro de la esfera jurídica del promitente vendedor, tú puedes ir con un juez local y obligarlo al cumplimiento.
Si el bien ya no está en la esfera jurídica del promitente vendedor, lo puedes obligar al pago de daños y perjuicios.

Cláusula calvo: si quiere adquirir algo en la nación y no quiere cumplir con las disposiciones legales de la nación que está el bien y se quiere refugiar o proteger con su país de origen, este la pierde a favor de la nación. Que no supere el valor de la obligación.

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

Contrato de promesa de venta que celebran a los 19 días del mes de febrero del 2025 por una parte los C. David, Maria y Juan todos de apellidos Silva Guerra y este último representado por su tutora Berenice Guerra Lopez a quienes en lo sucesivo se les denominará los prominentes vendedores. Y por la otra parte el c. JUAN cARLOS Hernández Pérez a quien en lo sucesivo se le denominará el promitente comprador, contrato que se celebra al tenor de las siguientes declaraciones y cláusulas:

DECLARACIONES

1. Los promitentes vendedores manifiestan que son dueños y se encuentran en posesión de un predio denominado la Sinforosa inmueble que tiene 650 hectáreas de superficie y que obra registrada bajo la inscripción 20 folio 60 del libro 1000 del Registro Público de la Propiedad de la ciudad de Guachochi, Chih.

2. Declara el primitente comprador que conoce el inmueble antes de escrito y que es su voluntad adquirirlo en los términos y condiciones que más adelante se establecen en el presente contrato.

CLÁUSULAS

1. Los promitentes vendedores se obligan a transmitir la propiedad denominada la Sinforosa inmueble que ha quedado precisado e identificado en la declaración primera del presente contrato a el promitente comprador quien lo adquiere con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde de conformidad con los términos y condiciones que se establecen más adelante.

2. Ambas partes pactan que el promitente comprador pagará a los proimnitentes vendedores un monto total como precio por la transmisión del inmueble la cantidad de 14,000,000.00 (catorce millones de pesos MN)

3. La escritura de compraventa se llevará a cabo dentro de los siguientes 5 meses a partir de la firma del presente contrato razón por la cual se establece que el día 19 de julio del 2025 será la fecha límite para su otorgamiento.

4. Ambas partes pactan una pena convencional o cláusula penal consistente en un 5% del valor total pactado en el presente contrato en la cláusula segunda, pena que pagará la parte culpable a la otra, cuando por razones imputables a alguna de ellas el contrato no pueda realizarse.

5. Todos los gastos, impuestos, prediales, serán pagados por los promitentes vendedores.

6. Todos los gastos impuestos y honorarios correspondientes a la escritura en la cual se formalice la compraventa a que se refiere el presente contrato será a cargo del promitente comprador.

7. Los promitentes vendedores convienen y se obligan a que durante la temporalidad señalada en la cláusula tercera, no propalarán ni celebrarán con terceros contrato o convenio alguno que prometa o transmita la propiedad del inmueble objeto del presente contrato.

8. Ambas partes pactan y señalan como sus domicilios para notificar cualquier información relativa al presente contrato las siguientes: PROMITENTES VENDEDORES: Calle Michigan colonias quintas del sol #504 de esta ciudad de chihuahua, chih. PRIMITENTE COMPRADOR: Calle camino al campestre colonia quintas del sol #100 en esta ciudad de chihuahua, chih.

Hipotecas

HIPOTECAS (para las hipotecas siempre se necesita notario)

¿Cómo cancelar una hipoteca? Primero vas a ir al jurídico que maneje las hipotecas de la institución bancaria, le presentas cualquier recibo, el abogado manda hablar, va a certificar que ya no debes, va a sacar una lista con 5 notarios y tú eliges uno. Vaya en 3 días hábiles. Cuando es con Infonavit tienes que tener a la persona que pidió el crédito y él debe traer un recibo donde venga el número de crédito, además esta persona debe traer a la mano su número de seguro social, le vas a pedir a esa persona que cuando esté ahí conmigo saque una copia certificada reciente del RPP. Marcamos al número y le dices que quiere cancelar y nos van a dar un número de caso, esta persona te va a habilitar y nos van a dar un correo y nos va a pedir que le mandemos una copia del recibo, el número del IMSS, una copia de la certificación de la persona y una copia reciente certificada del RPP. Ya después marcamos de 4 a 5 días hábiles y con el número que te dio nos va a dar una lista de 5 notarios que trabajan para el Infonavit.

Podemos encontrar que van 10 años de la hipoteca y nunca la cancelaron. Una vez que se haya caducado y no hayan demandado Art 108 de RPP en lo que respecta la caducación de la hipoteca o embargo.

SE SEGREGÓ cuando una parte se le quitó al terreno por cualquier cosa.