Contratos y Compraventa: Elementos Esenciales, Tipos y Obligaciones

Definición de Contratos

Un contrato es un acuerdo, un convenio, un pacto, al que llegan dos o más partes. El objeto de este acuerdo es el intercambio de bienes y servicios, con un contenido económico. Implica dar o hacer algo para recibir una entidad económica. Por ejemplo, cuando pedimos una hoja a un compañero, estamos realizando un préstamo. No es lo mismo decir: “dame un folio” que “préstame un folio”. Porque prestar implica devolver, tenemos derecho a reclamar nuestro folio u otro folio. Si pedimos prestado un paraguas, debemos devolver ese mismo paraguas. Todos aquellos bienes que al usarse se deterioran no se pueden devolver en el mismo estado; sino otro por el mismo valor.

Algo importante en los contratos es el principio de autonomía privada. Las partes, a la hora de pactar, tienen libertad para establecer las condiciones de ese contrato. Pueden crear reglas o normas privadas para el contrato que están celebrando. En materia contractual existe este principio de autonomía privada.

Es importante en los contratos el consentimiento, el consentir significa que hay acuerdo, que hay pacto. El artículo 1254 del Código Civil (CC) dice: «El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.»

Del acuerdo y del contrato se derivan las obligaciones, las prestaciones. El artículo 1278 del CC dice: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.»

El documento público tiene más valor que el privado, ya que este último solo tiene validez entre las partes involucradas. En cambio, el público lo redacta un notario y está en régimen público. Respecto a la escritura, el artículo 1280 del CC exige que determinados negocios jurídicos se recojan en documento público. Hay que distinguir aquellos contratos que exigen una forma determinada, siendo la forma un elemento esencial del mismo, de lo contrario no son válidos; de aquellos otros contratos en los que el simple acuerdo perfecciona el contrato.

Contrato + Forma: Acuerdo

Hay pocos contratos en los que la ley exige una forma determinada, porque si no se cumple con lo que dice la ley, el contrato no es válido. En cambio, la mayoría de los contratos exigen que se haga de una determinada forma, pero el contrato ya existe desde que hay un acuerdo. Por tanto, la mayor parte de los contratos únicamente exigen que haya un acuerdo. Por tanto, los contratos orales son válidos.

Contratos reales: Son contratos que para perfeccionarse requieren la entrega del objeto además del acuerdo. En este tipo de contratos (pocos) resulta que, dentro de los elementos esenciales (pacto y acuerdo), además necesitamos la entrega. Mutuo, comodato, compromiso y entrega son contratos reales. Hasta que no te pague el coche, no hay acuerdo.

Contratos Onerosos y Gratuitos

Contratos onerosos: Exigen una contraprestación. «Yo te entrego este bien y tú me pagas por él».
Contratos gratuitos: No exigen contraprestación, tratan de beneficiar a la otra parte. «Te regalo la casa», «Te dejo usar mi coche este fin de semana».

Contratos Unilaterales y Bilaterales

Unilaterales: Solo una de las partes está obligada. Se diferencia claramente la figura del acreedor y del deudor.
Bilaterales: Ambas partes contratantes están obligadas a algo.

Elementos Esenciales de un Contrato (artículo 1261 CC)

Existen 3 elementos esenciales para determinar un contrato. A pesar de reunirlos, pueden ser impugnados, ya que uno de los 3 puede estar afectado.

Consentimiento: Si uno tiene la intención de querer celebrar un contrato, pero no lo exterioriza, no hay contrato. Cuando las partes quieren celebrar un contrato, es importante que lo exterioricen. Las declaraciones han de ser acordes. Hay diferentes maneras de exteriorizar esa voluntad de querer celebrar un contrato:

Declaración expresa: Declaración abierta, clara, directa. «Te pago esto» de una manera clara, ya sea mediante palabras o gestos. Hay gestos claros que dan a entender que hay una voluntad, por ejemplo, levantar la mano en una subasta.
Declaración tácita: Es la otra parte contratante la que, en atención a esos gestos, deduce que hay una declaración de voluntad (no me dices que no a que te entregue el periódico cada mañana).
Declaración presunta: Es la ley la que dice que, mediante ciertos gestos, nos encontramos con declaraciones de voluntad. «Te entrego el documento de la hipoteca». La ley entiende que te he dado el piso.

El artículo 1263 dice: «Es necesario que la persona que quiere prestar ese consentimiento tenga “capacidad de obrar” para poder celebrar contratos.» Son los menores emancipados y todos aquellos que no están incapacitados. En otros casos, la simulación es voluntaria: vamos a decir que es de esta manera y no como es para poder engañar a otras personas. Es importante que la voluntad sea en todo momento consciente y libre.

Vicios de la Voluntad

Pueden afectar por la falta de conocimiento y libertad. La falta de conocimiento supone hablar del error o dolo (vicio de la voluntad, error provocado, error que me hacen creer).

Error espontáneo: Se produce cuando una persona emite una declaración de voluntad basándose en unos hechos erróneos. «Yo creo que esto es así y, como creo que esto es exactamente así, exteriorizo la voluntad de negocio». Para que se pueda impugnar el contrato, es esa persona que ha cometido el error la que tiene que impugnarlo. Se puede impugnar cuando a la otra persona le hubiese pasado lo mismo. Tienes un plazo de 4 años para impugnar el negocio jurídico.
Error provocado. Dolo: Alguien me hace caer en el error, la otra parte del contrato me engaña pensando que esto es así. Encontramos a una persona, que es la otra parte, que me engaña para celebrar un contrato. ¿Y los anuncios? Hay un cierto dolo que hasta cierto grado se permite.

Elementos Accidentales del Contrato

Los elementos accidentales alteran el funcionamiento de ese contrato, en algunos casos del contenido. Son 3 elementos:

Condición: Artículo 1113, es ese hecho futuro incierto o pasado que las partes ignoran del que se hace depender el inicio o el cese de un contrato. «Si acabas la carrera, te compro un coche».
- Condición suspensiva: Se suspende hasta que se cumpla el contrato, y si se aprueba, tiene efectos retroactivos.
- Condición resolutoria: Aquella que resuelve el contrato cuando se produce.
Término: Hacemos referencia a un hecho futuro y cierto del que se hace depender el contrato. Sabemos que se va a producir, y a veces sabemos cuándo.
- Término suspensivo: Hay contrato, pero los efectos se suspenden hasta que se realice el hecho.
- Término resolutorio: Tenemos contrato, pero el día que llegue se resuelve con todo. En el término, los efectos no son retroactivos.
Modo: Es otro elemento que se puede introducir en los contratos. Se parece mucho a una condición, pero solo se puede introducir en contratos gratuitos. Es muy típico en los testamentos. En el caso de los contratos, destacaríamos la donación. Es una obligación, una carga que introduce el que da algo, y le obliga al beneficiario a recibirlo. Expresiones que lo detectan: «si», «siempre que», «pero», etc.

Compraventa

Contrato recogido en el artículo 1445 del CC. Es el intercambio de una cosa por un precio. Uno le entrega la posesión de un objeto y el otro se obliga a pagar, intercambiará una cosa por un precio. El origen se encuentra en la permuta o trueque. El intercambio se realiza con mutuo acuerdo.

Características de la Compraventa

Es un contrato consensual, porque se perfecciona con el acuerdo entre las partes (artículo 1450 CC). A partir del acuerdo cosa – precio, con independencia de la entrega, el contrato obliga (no puedo venderle el objeto a otra persona).
Es un contrato bilateral perfecto, las dos partes se obligan a algo, surgen obligaciones para ambas partes (comprador – vendedor), los dos son deudores.
Contrato oneroso, cada parte asume una carga (entregar el precio y entregar la cosa).
El contrato no es traslativo de dominio. La venta por sí sola no transmite la propiedad, siguiendo la tradición jurídica romana. Se necesita un título (justa causa, el negocio que justifica el dominio de la propiedad) y un modo (la entrega). El simple acuerdo no transmite el dominio de la propiedad (venta + entrega: transmisión de la propiedad). Si la venta no transmite la propiedad, permite vender al vendedor aquello que no tiene, que no es suyo (el propietario de la cosa lo permite), con nuestro ordenamiento (cuando el vendedor no tiene la cosa que habían pactado).

Elementos de la Compraventa

Elementos Personales

Comprador: Puede ser un menor emancipado, quien no esté incapacitado (artículo 1459). Hay personas que tienen prohibido ser comprador.
Vendedor: Puede ser o no el propietario del objeto que vende. En el momento de la entrega, tiene que ser el propietario del objeto.

Elementos Reales

Cosa: Debe tener una existencia real o posible. Se pueden vender cosas que esperas llegar a tener.
- Compraventa de cosa esperada: Celebras una venta de una cosa que espera que llegue a producirse. «La cosecha del año que viene». Si no la tenemos, tú y yo no hemos llegado a ningún acuerdo. Es, pues, una condición suspensiva.
- Compraventa de esperanza: A todo riesgo. Con independencia de que exista o no exista, se paga. «Comprar la lotería, puede tocar, o no».
- Lícito: Ha de ser una cosa que esté determinada o sea determinable.
- No es necesario que sea propiedad del vendedor. En el momento de la venta tiene que tenerla el vendedor o el permiso del propietario.
Precio: Debe consistir en dinero o signo que lo represente (cheque, talón…), no intercambio. Se puede pagar parte en dinero y parte en otra cosa. ¿El precio debe ser justo? Lo acaban diciendo las partes. El precio no debe ser irrisorio, porque se podría pensar que es una donación.

Elementos Formales

La compraventa no es un contrato solemne. No exige una forma determinada para su validez, para su perfección. El artículo 1280 dice que se puede recoger en el registro, de cara a terceros.

Obligaciones de las Partes en un Contrato de Compraventa

Obligaciones del Comprador

Debe pagar el precio que se ha acordado el día que se ha acordado.
Pagar los gastos de conservación de ese objeto desde el momento que se perfecciona con el acuerdo hasta la entrega (derecho dispositivo, se puede negociar), gastos de envío, etc.
Asume los riesgos de pérdida o destrucción del objeto vendido, pero no entregado en supuestos de caso fortuito y fuerza mayor. El comprador paga a cambio de nada (esta regla también se puede modificar).
Tiene derecho a los frutos, de renta o de interés, a partir del momento que se perfecciona la venta.

Obligaciones del Vendedor

El artículo 1461 del CC nos introduce las obligaciones que tiene el vendedor: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.»

La entrega: Es muy importante porque la entrega provoca la transmisión de la propiedad. Se puede realizar de diferentes modos:
- Entrega real: «Te entrego este libro».
- Simbólica: Otorgar la escritura. El simple acuerdo equivale a entrega. El comprador en ese momento ya tiene el objeto, el bien. «Yo te entrego las llaves del piso, ese piso ya es tuyo».
Otra obligación que tiene el vendedor es la de conservar y custodiar la cosa desde el momento en el que se perfecciona la venta hasta el momento de la entrega. Todos aquellos hechos responsables por dolo o culpa, responde el vendedor. Por causas de fuerza mayor, responde el comprador.
La otra obligación principal es la de sanear el objeto: El saneamiento es una obligación que tiene el vendedor, tiene que sanearla de cualquier vicio jurídico. El vendedor no se libra vendiendo algo y ya está, sino que tiene que garantizarle al comprador que esa posesión que va a obtener es útil y pacífica. El artículo 1474 y siguientes dice: «En virtud del saneamiento, el vendedor responderá de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.» No es pacífica cuando alguien me reclama la cosa comprada/vendida. El vendedor tiene que responder de los vicios o defectos ocultos que tuviera esa cosa.
Los vicios jurídicos: El vendedor tiene que garantizar que la cosa vendida es legal y pacífica.

Evicción

Es un término que viene del verbo “evincere”, ser vencido. Se produce cuando el comprador pierde en juicio por sentencia firme el objeto que ha comprado por existir anteriormente un derecho preferente. Cuando eso ocurre, el comprador se ve obligado a entregar esa cosa que ha comprado a esa tercera persona. Puede que alguien me reclame todo ese objeto o solo parte del objeto. El artículo 1475 del CC define la evicción. «Si pierdo en un juicio, voy a exigirle al vendedor los costes del juicio, lo que me ha costado lo que he comprado. Si hubo mala fe por parte del vendedor, le voy a exigir más dinero por daños y perjuicios».

Posesión Útil

El vendedor responde por los posibles vicios materiales, ocultos que pueda tener esa cosa que he comprado, ya sea saneamiento, vicios jurídicos, etc. Para que el comprador pueda exigir, ese daño del objeto tiene que ser anterior a la compra. «Si veo que un mueble está mal antes de comprarlo, puedo reclamarle al vendedor». Es importante que se vea un vicio grave, que inutilice ese objeto, aparte de oculto. La atención es doble, o resuelves la venta o que se vuelva a estimar ese objeto. Si el vendedor conocía la existencia del fallo del objeto, también le podemos pedir más por daños y perjuicios, ha habido mala fe. El artículo 1484 habla del saneamiento por vicios ocultos.