Derecho de Posesión y Derechos Reales: Conceptos, Clases y Efectos

Lección 2. La posesión

1. Concepto de posesión

La posesión es el poder fáctico que tiene una persona respecto a una cosa o un derecho que lo convierte en poseedor de este y confiere al poseedor el derecho de posesión: derecho de seguir poseyendo, es decir, el derecho de seguir gozando del dominio fáctico sobre la cosa mientras no sea privado de ella a través de los medios jurídicos oportunos (art. 521-1.1 CCC). El derecho de posesión es un derecho especial, provisional, ya que cede ante quien pruebe su derecho de poseer como titular de un derecho real sobre la cosa y desaparece poco tiempo después de perder su dominio fáctico (desaparece cuando finaliza el plazo para interponer las acciones posesorias, que es 1 año después de haber sido lesionada la posesión). No es inscribible en el Registro de la Propiedad, a diferencia de los otros derechos reales, ya que procede de un estado fáctico y no de un acto jurídico.

2. Sobre la naturaleza jurídica de la posesión

El ordenamiento jurídico le reconoce al poseedor el derecho de posesión de la cosa, es decir, el derecho de seguir poseyendo la cosa mientras no sea privado de ella a través de los medios jurídicos oportunos. De manera que si un poseedor (aunque haya robado) se ve privado de la cosa, puede llevar a cabo una acción para recuperar la posesión o si ve amenazado su dominio fáctico puede iniciar una acción para retener la posesión (art. 522-7.1 CCC).

El propietario deberá ir a los tribunales si quiere recuperar la cosa. Esto se hace para preservar la paz social, es decir, para evitar que la gente se tome la justicia por su mano. Dentro de la posesión podemos encontrar 2 derechos diferenciados:

Derecho de posesión (ius possessionis): Es el derecho otorgado al que posee la cosa
Derecho de poseer (ius possidendi): Es el derecho de poseer la cosa que tiene el titular de los derechos que comporta posesión (propiedad, usufructuario, arrendatario)

Respecto a la naturaleza jurídica de la posesión, podemos encontrar 2 vertientes:

Hay quien entiende la posesión como un derecho subjetivo real, ya que confiere una potestad, la de seguir poseyendo, sobre una cosa con efecto erga omnes. Tiene un plazo de prescripción de 1 año, igual que el plazo de prescripción de las acciones posesorias.
No es un derecho (Albadalejo): No es un derecho, sino una tutela posesoria, ya que no es un poder jurídico, sino fáctico. La contestación a esta vertiente es que efectivamente sí que hay poder jurídico, el de seguir poseyendo la cosa, por eso existen unas acciones posesorias. Según Albaladejo, da igual, porque no es un derecho, sino una situación de hecho protegida por el ordenamiento jurídico.

Otros efectos jurídicos de la posesión como hecho

A parte de producirse los derechos de posesión y de poseer, se puede derivar otro efecto jurídico por la posesión de la cosa prolongada en el tiempo con unos requisitos determinados, lo que conocemos como usucapión (art. 522-6 CCC). La posesión también tiene un efecto legitimador, el poseedor tiene un derecho y la ley lo legitima a obrar como si lo tuviera sin necesidad de probarlo (art. 522-1.1 CCC), por lo que es una presunción iuris tantum, que decae cuando la cosa o el derecho poseídos están inscritos en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el Registro de Bienes Muebles a favor de otra persona, salvo que los poseedores opongan otro título que justifique su posesión (art. 522-2.1 CCC).

3. Clases de posesión

Posesión mediata: la que se tiene a través de la posesión de otro sin la tenencia material de la cosa
Posesión inmediata: la que se tiene directamente por la tenencia material de la cosa (el propietario de una vivienda que ha arrendado a una persona: el propietario es el poseedor mediato y el arrendatario el poseedor inmediato)
Posesión de buena fe: quien cree razonablemente que tiene un título válido para poseer la cosa o el derecho. La buena fe se presume siempre (se deja de serlo cuando se le comunica quien es el verdadero poseedor o propietario) (art. 521-7.2 CCC)
Posesión de mala fe: quien sabe y conoce que en su posesión o modo de adquirirla existe un vicio (art. 521-7.1 CCC)

4. Acciones en defensa de la posesión

Las acciones posesorias (art. 522-7.1 CCC) son acciones que tiene el poseedor para recuperar la posesión, si ha sido despojado de la cosa, o para prevenir el despojo, si ha sido amenazado en su posesión.

Los juicios en los que se llevan a cabo estas reivindicaciones sobre la posesión son de carácter sumario: son aquellos en que el objeto es limitado ya que no se permite el enjuiciamiento de todos los aspectos de una relación jurídica, por lo que la sentencia que se obtenga no puede producir efectos de cosa juzgada y las partes pueden acudir a un proceso posterior en que se podrán conocer, de forma plena, todos los aspectos de la relación jurídica litigiosa.

Los juicios posesorios son sumarios porque se limitan a decidir sobre el derecho de posesión.

El plazo para interponer estas acciones es 1 año a partir de la perturbación y despojo (art. 521-8 e) CCC). Es un plazo de caducidad, por tanto, no se puede interrumpir y en el derecho catalán no es de oficio, se tiene que alegar.

Legitimación activa: todo poseedor, sin distinguir entre clases de poseedores, está legitimado para interponer las acciones posesorias, incluso está legitimado el despojante que ha adquirido el dominio fáctico violentamente o clandestinamente, ya que este también es poseedor.
Legitimación pasiva: solo es considerado legitimado pasivamente al despojante

El legitimario activo tendrá que probar su posesión → es el fundamento de la acción posesoria

La acción publiciana (art. 522.7-2 CCC) no está recogida expresamente en el Código Civil. Es la acción que ejerce quien perdió una cosa que poseía de buena fe, sin haberla usucapido o prescrito todavía, contra cualquiera que la detentara, a no ser que fuese su verdadero dueño.

5. Adquisición, continuidad y finalización de la posesión

La posesión se adquiere cuando el poseedor sujeta la cosa al ámbito de su poder (art. 521-2.1 CCC). Para adquirir la posesión basta la capacidad natural de entender y de querer (art. 521-3.1 CCC). También se adquiere cuando la cosa ha sido puesta a disposición de los nuevos poseedores por los antiguos poseedores.

La adquisición de la posesión es una cuestión de hecho, se adquirirá cuando se adquiera el poder de hecho sobre la cosa con independencia de que se haya sido transmitido o no.

Se presume que los poseedores han poseído un bien de manera continuada desde que adquirieron la posesión (521-6 CCC). Por tanto, se presume que la posesión del usucapiente ha sido ininterrumpida.

La posesión se pierde por (art. 521-8 CCC):

a) la cesión voluntaria de la cosa a otra persona,

b) el abandono de la cosa,

c) la pérdida o destrucción de la cosa,

d) el hecho de quedar fuera del tráfico jurídico,

e) la posesión de otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesión dura más de 1 año.

6. Los sujetos y el objeto de la posesión: la relación posesoria entre objeto y sujeto

El sujeto de la posesión son las personas con capacidad natural de entender y querer, los menores e incapacitados necesitan la asistencia de sus representantes legales para llevar a cabo las facultades propias de la posesión. Respecto al objeto, pueden ser objeto de la posesión las cosas y los derechos.

Para poseer se requiere algo más que el dominio fáctico (tenencia material), ya que debe haber también una voluntad de dominio (animus possidendi). Así, no es poseedor el niño de un año que coge un objeto en la mano. Por eso la ley exige para adquirir la posesión la capacidad natural de entender y querer.

Se añade además el concepto de exclusividad (dejar la casa abierta).

La posesión no puede ser clandestina y nunca puede adquirirse de forma violenta.

7. La detentación en el CCC

En el CCC se distingue entre poseedor y detentador, aunque ambos están legitimados a interponer acciones posesorias (art. 522-7.1 CCC). El CCC entiende que el poder de hecho sin la voluntad externa de actuar como el titular del derecho es un supuesto de detentación, que solo produce los efectos que para cada caso concreto establecen las leyes (art. 521-2.1 CCC). El detentador no es titular de ningún derecho.

En la posesión se distinguen 2 elementos principales:

El corpus: el poder de hecho, el conjunto de actos que se manifiestan a través de la tenencia de la cosa
El animus: es la intención de posesión de la cosa

El detentador tiene el corpus, pero no el animus, ya que no tiene la intención de poseer esa cosa ni de ser poseedor de ella y por tanto no se le aplican los efectos típicos de la posesión como la usucapión o la presunción de propiedad.

8. La presunción de titularidad del art. 522-1 CCC

Los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien. Es decir, si poseen en concepto de propietarios, son propietarios; si poseen en concepto de arrendatarios, son arrendatarios. Sin embargo, en el caso de los detentadores, no se da esta presunción.

El Código Civil tiene una presunción similar (art. 448 CC), según la cual, los poseedores en concepto de un derecho real poseen con justo título, y no se les puede obligar a exhibirlo.

9. Concepto posesorio

Es el concepto en el que se posee según alega el poseedor, sea o no verdad (propietario, arrendatario, etc.). El art. 521-6.2 CCC sirve para argumentar que el poseedor cambie el concepto en el que posee, ya que se presume que se mantiene el mismo concepto posesorio que tenían cuando adquirieron la posesión. Esto tiene efectos en la usucapión.

El poseedor no puede cambiar el concepto por su voluntad interna, sino que tiene que adoptar un comportamiento que implique poseer en concepto distinto del que venía poseyendo.

10. Liquidación del estado posesorio

Cuando debe entregarse la cosa a quien tiene derechos de posesión sobre ella se plantea:

Si pueden retenerse los frutos percibidos
Si pueden recuperarse los gastos útiles y el deterioro
Si responde del deterioro o pérdida de la cosa durante el proceso de posesión

Respecto a los frutos (art. 522-3 CCC), el CCC establece una diferencia entre la buena fe y la mala fe:

Buena fe: El antiguo poseedor hace suyos los frutos percibidos y los pendientes pertenecen al nuevo poseedor, que tiene que abonar los gastos de producción.
Mala fe: Tiene que restituir los frutos percibidos a partir del día en que se inició su posesión de mala fe, pero tiene derecho al abono de los gastos realizados para obtenerlos.

Respecto a los gastos útiles y el deterioro, esto es lo que establece el CCC:

Gastos necesarios: Los gastos ordinarios de conservación no se abonarán, pero los extraordinarios sí, tanto en casos de buena como de mala fe (art. 522-4.1 CCC). Habrá derecho de retención hasta que se abonen.
Gastos útiles o mejoras: Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe, pero no al de mala fe. (art. 522-4.2 CCC). Tanto al de buena como al de mala fe, pueden retirar las mejoras si no dañan el bien (art. 522-4.3 CCC).
Gastos de mero lujo y recreo: El CCC no hace una referencia expresa, se deduce que no son abonables en buena fe ni mala fe.

Respecto a la pérdida y deterioro:

El poseedor de buena fe no responde de la pérdida o deterioro, excepto que haya actuado con dolo o negligencia desde el momento en que se haya modificado la reclamación (art. 522-5.1 CCC).
El poseedor de mala fe responde siempre de la pérdida y el deterioro a partir del momento en que se notifique la reclamación.

El nuevo poseedor abonará al anterior lo que valen ahora las mejoras introducidas (art. 522- 4.2 CCC). El valor será el coste actual de la mano de obra para realizar las mejoras y el valor actual de los materiales utilizados. Sin embargo, con el paso del tiempo, esto sufre una depreciación, y si se abona el valor actual, el primer poseedor se enriquecerá injustamente.

Lección 3. Adquisición y extinción de los derechos reales

3. La forma en los negocios jurídicos inter vivos de constitución de los derechos reales limitados

El CCC exige para la constitución de un negocio jurídico inter vivos de ciertos derechos reales que se observe una determinada forma.

Derechos como de aprovechamiento parcial deben constar en escrito; y otros como derecho de censo, vuelo o de adquisición voluntaria, en escritura pública.

Derecho de aprovechamiento parcial (art. 563-2.2 CCC): La constitución mediante negocio jurídico de los derechos de aprovechamiento parcial debe constar necesariamente por escrito y solo puede oponerse ante terceras personas si consta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Derecho de superficie (art. 564-3.2 CCC): La constitución del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:
Derecho de censo (art. 565-4 CCC): La constitución o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención
Derecho de anticresis (art. 569-24.2 CCC): El derecho de anticresis debe constituirse necesariamente en escritura pública y solo puede oponerse a terceras personas a partir del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

4. La adquisición a non domino del derecho real

La adquisición derivativa del derecho real supone que el transmitente sea su titular. No obstante, la protección del tráfico jurídico de los bienes aconseja que el derecho proteja al adquirente cuando el transmitente, sin ser el verdadero titular, lo aparenta justificadamente → se habla entonces de adquisición a non domino. Se admite sobre bienes inmuebles (art. 34 LH) y sobre bienes muebles (art. 522-8 CCC).

Art. 522-8.1 CCC: La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el bien o el derecho.

4.1 Bienes inmuebles

Respecto a los bienes inmuebles, el tercero que adquiere de buena fe a título oneroso algún derecho de una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante.

Respecto a los bienes muebles, ocurre lo que establece el art. 522-8.1 CCC, al menos que la cosa haya sido perdida, robada, hurtada u objeto de apropiación indebida.

Art. 32 LH → Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a un tercero.

Art. 34 LH → el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso un derecho de una persona en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo, le será mantenido en su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule el del otorgante.

Esto significa que quien adquiere una cosa de una persona que en el Registro de la Propiedad cuenta como propietaria, aunque esta no sea el verdadero propietario, adquirirá la propiedad → cabe destacar que los casos en que no es el verdadero propietario se dan en situaciones posteriores a la transmisión al tercero.

Si un titular registral (=puede ser o no el propietario) (en cambio, titular del dominio=propietario del bien) vende un bien y otro recibe la posesión, este otro pasa a ser propietario (aunque no se inscriba). Sin embargo, si ese titular registral vuelve a vender el bien a otra persona (que inscribe), este será un tercero al que no puede perjudicar la primera compraventa no inscrita.

Para la protección del adquirente se requiere: que se crea que el transmitente es verdadero titular (buena fe en el momento de la adquisición) + que el transmitente aparezca como titular en el Registro de la Propiedad + que se adquiera a título oneroso

* La protección del adquirente sólo se da una vez inscrita su adquisición en el Registro de la Propiedad

4.2 Bienes muebles

4.2.1 CCC

La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe a título oneroso comporta la adquisición del derecho, aunque el poseedor anterior no tuviera poder de disposición suficiente sobre la cosa (art. 522-8.1 CCC)

La adquisición a non domino de los bienes muebles se justifica por la protección de la buena fe del adquirente que cree que el transmitente es el titular del derecho (porque posee la cosa). Esta buena fe tiene que existir al celebrar el negocio jurídico, que debe ser oneroso.

Para que se adquiera a non domino → adquisición de la posesión de un bien mueble a título oneroso y modo

La adquisición a non domino tendrá lugar, aun mediando pérdida, hurto, robo o privación legal, cuando el adquirente haya obtenido el bien en subasta pública o en un establecimiento abierto al público (art. 522-8.3 CCC)

Art. 522-8.2 CCC: los adquirentes tienen que facilitar a los propietarios iniciales los datos para identificar a las personas que les transmitieron el bien para poder dirigirse contra ellas

4.2.2 CC

Art. 464 CC: la posesión de los bienes muebles adquiridos de buena fe equivale al título (de la propiedad). Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla.

Lo que recoge ese artículo es una presunción de propiedad → se presume que el poseedor de buena fe es propietario y el demandante sólo podrá enervarla probando:

su título de adquisición
probando que ha sido privado ilegalmente de la cosa
que la ha perdido
la mala fe del poseedor

Lección 4. La tradición

1. Concepto

La tradición es la entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos (art. 531-2 CCC). Esta entrega se tiene que hacer con la intención de transmitir y adquirir el derecho real sobre la cosa. No hay tradición si se toma la cosa sin voluntad o en contra de la voluntad de los antiguos poseedores.

2. Ámbito

La tradición es necesaria para la adquisición de los derechos reales posesorios (art. 531-3 CCC) en las transmisiones inter vivos mediante contratos, pero no cuando se emplea otro modo de transmisión, como por ejemplo la sucesión hereditaria o la donación.

La tradición es necesaria para la adquisición derivativa → transmisión de un derecho real de un titular a otro

3. Clases

Tradición real: se produce cuando un bien es entregado a los adquirentes y estos toman posesión con el acuerdo de los transmitentes (art. 531-4.1 CCC). Si son bienes muebles, consistirá en la entrega de facto (física), mano a mano de la cosa; y si son bienes inmuebles la tradición consistirá en la ocupación.

Tradición instrumental: se produce cuando no hay verdadera entrega de la cosa cuya propiedad se quiere transmitir, sino que esa entrega viene sustituida por el otorgamiento de una escritura pública, si del mismo documento no resulta otra cosa (art. 531-4.2 a) CCC). Es decir, la escritura pública presume la tradición salvo si las partes pactan que el contrato no tenga eficacia traditoria (art. 1462 CCC)

Tampoco habrá efecto traditorio cuando la escritura contiene un aplazamiento de la entrega de la cosa, o una cláusula en virtud de la que el vendedor retiene la posesión de la cosa o de la escritura se deduce que se vende una cosa futura, pues no se puede vender lo que todavía no existe.

El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte lo contrario, en el sentido de que no ha habido entrega de la cosa: es una presunción iuris tantum que solo se puede destruir con el contenido de la escritura.

El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte lo contrario, en el sentido de que las partes pactan que la escritura no tenga fuerza traditoria.

Resulta contrario y, por tanto, no hay efecto traditorio, cuando la escritura contiene un aplazamiento de la entrega de la cosa, o una cláusula en virtud de que el vendedor retiene la posesión de la cosa o de la escritura se deduce que se vende una cosa futura, pues no se puede entregar lo que todavía no se tiene.

La falta de entrega puede probarse por medios extrínsecos a la escritura. El Tribunal Supremo lo admite con la finalidad de destruir la eficacia traditoria de la escritura de quien no merece protección, y así probar que no es propietario. No se merece protección frente al vendedor que sigue siendo propietario después de la venta.

La eficacia probatoria puede extinguirse por otros medios a parte de los del art. 1462 CC, y es que en aquellos casos que el transmitente no tiene la posesión de la cosa vendida, no se concibe entrega (el comprador de un vendedor despojado no puede adquirir propiedad)

Tradición consensual: El art. 531-4.2 d) CCC admite la tradición de los bienes muebles por el solo acuerdo de los contratantes si la cosa no puede trasladarse al poder del adquirente. En estos supuestos se transmite la posesión mediata de la cosa, no la inmediata. El art. 1466 CC señala que las causas por las que el objeto no pueda trasladarse al adquirente en el momento de la venta pueden ser:

Que la cosa esté lejos
O que la cosa no pueda fácilmente tener traslado

Traditio brevi manu: es la expresión en el contrato de hecho que los adquirentes ya tenían en su poder el bien en virtud de otro título (art. 531-4.2 e) CCC). Es aplicable tanto en bienes muebles como en bienes inmuebles. Una vez operada la traditio brevi manu, el vendedor no estará obligado a realizar una conducta adicional para cumplir con su obligación de entregar la cosa.

Constituo posesorio: Se da en los supuestos en los que el vendedor, después de la venta, ha de continuar con la cosa como arrendatario o usufructuario. Se entiende que basta el acuerdo de las partes para que se produzca tradición. (art. 531-4.2 b) CCC).

Traditio ficta: según el art. 1463 CC, la entrega de los bienes muebles se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse al poder del comprador en el instante de la venta.

Cuasitradición (tradición de los bienes incorporales): La cuasitradición (también contiene titulo + tradición) se exige para la adquisicón de estos derechos reales en cosa ajena si son poseíbles, y si no son poseíbles basta el titulo. Se excluye de la cuasitradición la propiedad de las cosas.

Se regula en el art. 1464 CC: respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo 2º del art. 1462 CC (dice que cuando la venta se haga con de escritura pública, el otorgamiento de dicha escritura equivaldrà a la entrega de la cosa que figura en el contrato, salvo que en la misma escritura se dijera lo contrario). En cualquier otro caso en que el contrato no tenga aplicación, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.

Lección 6. La usucapión

La usucapión es la adquisición de la propiedad de un derecho real posesorio mediante la posesión de una cosa durante el plazo señalado por las leyes (art. 521-23.1 CCC). Viene recogida en el CCC en los arts. 531-23 a 531-29 CCC.

2. Sujetos

Usucapiente (el adquirente del derecho por usucapión) + el titular del derecho usucapido (que lo pierde)

En cuanto a la capacidad para adquirir derechos por usucapión, podrá usucapir quien tenga capacidad natural de entender y querer (art. 521-3.1 CCC). El efecto adquisitivo de la usucapión se produce sin necesidad que el adquirente haga ninguna actuación (art. 521-23.2 CCC).

3. Objeto

Pueden ser objeto de usucapión los derechos reales posesorios, exceptuando las servidumbres (art. 566-2.4 CCC) + el derecho de censo (derecho de recibir una pensión que grava un bien inmueble, art. 565-1 CCC).

4. Requisitos

Dentro del derecho de usucapión encontramos dos elementos fundamentales: la posesión + el tiempo (interrupción):

Posesión: el CCC exige que la posesión sea en concepto de titular del derecho real que se pretende usucapir (la detentación no permite la usucapión) (art. 531-24.2 CCC). La posesión debe ser pública, pacífica y no interrumpida (art. 531-24.1 CCC).

Interrupción: la interrupción de la posesión para usucapir supone que a partir del momento de la interrupción se inicia de nuevo el cómputo del plazo para usucapir desde cero (art. 531-25.2 CCC).

El art. 531-25.1 CCC recoge los supuestos de interrupción de la posesión:

La usucapión cesa cuando cesa la posesión. Si la interrupción es involuntaria y dura menos de un año, se entiende que no ha habido pérdida de la posesión y que ésta ha sido continuada.
Cuando el usucapiente reconoce el derecho del titular.
Cuando el titular del bien o un tercero interesado se oponen judicialmente, o cuando el titular del bien y el usucapiente acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapión. La interrupción se produce desde la fecha del ejercicio judicial.

Tiempo: El Código Civil distingue entre una usucapión ordinaria con buena fe y justo título —el justo título no se requiere para los bienes muebles— y una usucapión extraordinaria sin estos requisitos, asignando a la primera unos plazos más breves (10 años entre presentes y 20 entre ausentes, para los bienes inmuebles y 3 años, para los muebles) que a la segunda (30 años para los inmuebles y 6 años para los muebles) (art. 531-27.1 CCC)

En cuanto al cómputo del plazo, a falta de precepto específico se aplicará el art. 121-23.2 CCC, relativo a la prescripción, según el cual, no se excluyen los días inhábiles ni los festivos, pero sí que se excluye el día inicial y el final, no tiene que cumplirse totalmente. En el caso de bienes muebles hurtados, robados u objeto de apropiación indebida no comienza a contarse el plazo hasta que no haya prescrito el delito, su pena o la acción para exigir responsabilidad civil (art. 531-27.2 CCC).

5. Efectos

La usucapión tiene como efecto la adquisición del derecho en cuyo concepto se está poseyendo, y es automática una vez transcurrido el plazo legal de posesión. Pueden alegar la usucapión el usucapiente y sus herederos (art. 531-28 a) CCC) y toda persona interesada.

6. Renuncia a la usucapión ganada

El Código Civil permite renunciar la prescripción ganada. La renuncia supone que la propiedad de la cosa usucapida vuelve al vetus domunius y que el usucapiente renuncia porque es deber de justicia que la cosa vuelva al antiguo dueño.

El CCC, en cambio, habla de la renuncia al derecho usucapido (art. 531-29.2 CCC), lo que hace pensar que los efectos de la renuncia del derecho de propiedad usucapido (precisa abandono de la cosa, art. 543-1 CCC) son los mismos que los de la renuncia de un derecho de propiedad que se ha adquirido de otro modo (compra, sucesión, etc.) → la cosa se convierte en res nullius y si es inmueble, la adquiere el Estado y si es mueble, se puede adquirir su propiedad por ocupación.

7. La usucapión liberatoria

El derecho se usucape tal y como se posee. Si un bien gravado se usucape como libre, se adquiere la propiedad como libre. Si

el propietario de un bien gravado lo posee como libre adquirirá las facultades que integran el derecho que grava el bien (es la llamada usucapión liberatoria) excepto en el caso de los derechos reales no posesorios (hipoteca, censo, servidumbre negativa, etc.) y las servidumbres si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapión (art. 531-23.3 CCC). 8. Usucapión y Registro de la Propiedad Secundum tabulas: No poseo un derecho, pero figuro incorrectamente en el registro como titular durante el tiempo establecido. La inscripción registral equivale a título, aunque requiere también la posesión. Se presume que el titular ha poseído pública, pacífica ininterrumpidamente y de buena fe (art. 35 LH).// Contra tabulas: El verdadero dueño lo tiene inscrito en el registro de la propiedad (art. 36 LH párr. 3). La usucapión opera frente al titular registral, y no puede evitar la usucapión, aunque tenga el bien registrado. Al adquirente de un derecho real inscrito que reúne los requisitos del art. 34 LH no le afecta la usucapión ya consumada antes de su adquisición o que se consume en el año de esta, excepto que se demuestre que se conocía o pudo conocer antes de adquirir que la finca estaba poseída en condiciones de usucapirla.// Usucapión liberatoria y registro de la propiedad: La usucapión liberatoria opera igualmente en los derechos reales en cosa ajena inscritos en el Registro de la Propiedad que gravan la cosa poseída como libre por el usucapiente.

Lección 7. El derecho de propiedad // 1. Concepto. Caracteres. Límites y limitaciones // Concepto: El derecho de propiedad es el que concede el poder más amplio que las leyes permiten sobre una cosa, aunque no es ilimitado (art. 541-1 CCC). Es el derecho que otorga a sus titulares a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos. Las facultades del propietario se ejercen dentro de los límites y restricciones que establecen las leyes // Caracteres: Generalidad: abarca todas las facultades que la ley permite tener sobre un bien mientras la propiedad no esté gravada (hay una presunción de que la propiedad está libre de cargas) Abstracción: se puede abstraer de las facultades que comporta. El propietario puede ceder facultades singulares que constituyen el derecho de propiedad sin dejar de ser propietario. Necesidad: las personas lo necesitan acorde para vivir con su dignidad. No pueden existir cosas sin titularidad del derecho de propiedad. Expansividad y elasticidad: el derecho de propiedad se expande hasta donde lleguen los límites legales, y es elástico porque el derecho de propiedad puede tener más facultades o menos. Si no está gravado por ningún derecho real en cosa ajena, el derecho de propiedad tendrá todas las facultades que las leyes permite tener sobre la cosa; y si el propietario grava la propiedad con derechos reales en cosa ajena, tendrá menos facultades. Exclusividad: es la facultad de exclusión de cualquier injerncia ajena sobre la cosa. Perpetuidad: el derecho de propiedad sobre un bien concreto dura permanentemente a través de los sucesivos titulares// Límites y limitaciones: Los límites son las barreras legales que configuran el derecho de propiedad, que no requieren ningún acto de constitución y que no originan ningún derecho de indemnización para el propietario. En cambio, las limitaciones hacen referencia a las restricciones que van más allá de los límites ordinarios del derecho de propiedad, que exigen un acto de constitución y por las que el propietario tiene derecho a una indemnización.// Se habla de restricciones tanto para hablar de límites como restricciones, y estas restricciones al derecho de la propiedad son las que establecen las leyes en interés público o privado. Los de interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, y constituyen límites ordinarios (art. 545-2 CCC). Los interés privado afectan también a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, y son límites ordinarios, pero estos límites son los derivados de las relaciones de vecindad y comunidad (art. 545-3 CCC).// Los propietarios pueden establecer las limitaciones voluntarias que deseen y que constituyen los derechos reales en cosa ajena (art. 545-4 CCC).

El art. 33 CE dice que la función social del derecho de propiedad delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Y el art. 541-2 CCC, que lleva por título función social, dice que las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones que establecen las leyes.// 4. Inmisiones Las inmisiones son injerencias que llegan a una finca como humo, ruido, gases, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y demás que se producen como consecuencia del goce del derecho de propiedad de las demás fincas vecinas. Los requisitos para que se considere inmisión, se establecieron en la STSJC 1 marzo 2001 y éstos son: – La inmisión debe tener una condición física o material, es decir, debe ser físicamente apreciable. – La inmisión debe tener carácter indirecto, es decir, no debe tener la intención de perturbar. – Debe tener vocación de permanencia. – El origen de la inmisión ha de tener una causa no natural. – No es requisito que las fincas sean colindantes.// Si no se reúnen todos los requisitos, el afectado no puede ejercer la acción negatoria para protegerse de las injerencias.// Podemos agrupar las inmisiones en 2 clases:

Inmisionesilegítimas:Son las protegidas por actos ilegítimos del vecino y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma. Están prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado (art. 546-13 CCC). Se puede pedir el cese de estas inmisiones a través de la acción negatoria (art. 544 CCC).// Los requisitos para considerarse inmisión ilegítima son:1. Que los actos de los vecinos sean ilegítimos. Son ilegítimas todas las inmisiones que no estén recogidas en el art. 544-14.1 CCC 2. Que las inmisiones causen daño

Inmisiones legítimas: Se permiten las inmisiones si son inocuas o causan perjuicios no sustanciales. La permisividad de estas inmisiones viene limitada546-14.6 CCC, según el cual ningún propietario está obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente contra su propiedad. Aún habiendo perjuicio sustancial el propietario las ha de tolerar si son consecuencia del uso normal del predio vecino y si el cese comporta un gasto económico desproporcionado. En este caso el propietario afectado puede exigir una indemnización por los daños pasados y una compensación por los futuros si estas inmisiones afectan exageradamente al uso habitual de la finca. También puede exigir que la inmisión se haga en el día y el momento menos perjudiciales y adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños. El plazo para pedir indemnización o compensación por las inmisiones prescribe a los 3 años contado a partir del momento en que los propietarios conocen las inmisiones.

5. Las acciones de protección del derecho de propiedad

Acción reivindicatoria: Permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios (art. 544-1 CCC). Establece que sus efectos son obtener la restitución del bien y la liquidación del estado posesorio (art. 544- 2 CCC). Esta acción no prescribe, sin perjuicio de que el poseedor haya podido adquirir por usucapión la propiedad (art. 544-3 CCC). Entonces no la podrá ejercer porque no es propietarios. // Los requisitos para la interposición de la acción reivindicatoria: 1 Prueba de dominio. 2 Que el demandado esté en posesión de la cosa. 3. Identificación de la cosa.// Si el demandado tiene inscrito el bien en el registro de la propiedad, el art. 38 L.H exige que el reivindicante solicite la nulidad de la inscripción registral correspondiente.

Acción negatoria: Permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan inmisiones futuras del mismo género (art. 544-4 CCC). El propietario tiene que probar la propiedad y la perturbación. La acción negatoria persigue también restablecer las cosas al estado anterior a las perturbaciones y pedir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados (art. 544-6 CCC). // Estarán legitimados tanto los La pretensión para que cese la perturbación tiene el plazo genérico de prescripción de 10 años (art. 121-20 CCC). La pretensión para reclamar la indemnización por los daños y perjuicios producidos prescribe a los 3 años, a contar desde que los propietarios tengan conocimiento de la perturbación o de la inmisión (art. 544-7 CCC).// Indemnización de daños y perjuicios: con la acción negatoria se pueden pedir una indemnización de daños y perjuicios, y el demandado responderá por esos daños (aún sin culpa o negligencia) cuando el demandante no tenga obligación de soportarlos.

Lección 8: La propiedad temporal y la propiedad compartida: La propiedad compartida (PC) y la propiedad temporal (PT) son dos nuevas formas de tenencia de bienes inmuebles (ej. vivienda) y bienes muebles identificables (ej. coche) reguladas en los arts. 556-1 a 556-12 (PC) y 547-1 a 547-10 (PT) del Código Civil de Cataluña (CCC). Por sus características, se sitúan entre la propiedad absoluta (es decir, la propiedad «tradicional») y el arrendamiento o alquiler (regulado actualmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). Es principalmente por eso que se denominan tenencias intermedias. Técnicamente están configuradas como otra forma de propiedad, una propiedad a plazo (PT) o de comunidad con una concurrencia de titularidades (PC).

La propiedad compartida consiste esencialmente en una adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es inicialmente de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%, un 5% con recursos propios y un 20 % mediante financiación externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor; estos porcentajes se pueden pactar libremente entre las partes. El comprador se considera propietario con carácter general de la vivienda desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de propietarios, adaptando el inmueble a sus necesidades (sin poder alterar su sustancia), usando y disfrutando en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa. También tiene el derecho a ir adquiriendo porcentajes sucesivos de propiedad del inmueble (de 10% en 10%, como mínimo, si no se pacta lo contrario), bien siguiendo un plan pactado (con el vendedor y/o con la entidad financiera) o bien dejando las condiciones del ejercicio de su derecho más amplias, hasta un máximo de 99 años (art. 556-4 CCC). A cambio, paga todos los gastos, excepto las extraordinarios. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar la renta y tiene una acción para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.

La propiedad temporal permite adquirir un inmueble por un número de años determinado (entre 10 y 99 años para inmuebles y entre 1 y 99 años para los muebles identificables), es decir, por el tiempo que realmente lo necesite el comprador. Durante este tiempo, el adquirente es propietario con carácter general, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y la posibilidad de enajenación sin límites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez llegado el plazo, a enajenar esta expectativa de recuperación (que vale más cuanto más tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente o doloso del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada día que pasa.