Culpa in Contrahendo
La relación contractual puede ser con o sin contrato. Se distinguen 5 fases:
- Relación primogénita: No da lugar a ningún tipo de responsabilidad.
- Relación más intensa: Genera expectativas de contrato que no se materializan. Tiene un valor de compensación de carácter extracontractual.
- Responsabilidad contractual: 10 años de plazo de prescripción.
- Responsabilidad extracontractual: 3 años de plazo de prescripción.
- Cartas de intenciones: Acuerdos que fijan los términos generales de la futura relación entre las partes. La ruptura de la carta implica responsabilidad extracontractual por daños y perjuicios:
- Daño emergente.
- Lucro cesante: expectativas de negocio en un futuro inmediato.
- Arras: Las únicas arras existentes son las penitenciales.
- Precontrato: Si se llega a celebrar se define como contrato. Requiere precio y cosa.
Transmisión y Creación de Derechos Reales: Teoría del Título y Modo
Derecho español: La causa es imprescindible. La transmisión y creación de derechos reales se realiza a través del título y el modo. El título es el acuerdo de voluntades, mientras que el modo es la forma en que se crean los derechos reales (normalmente la traditio, pero también puede ser la donación). Si hay modo sin título, existen dos posibles acciones:
- Acción reivindicatoria: por parte del propietario no poseedor al poseedor.
- Acción por enriquecimiento: cuando alguien ha recibido más de lo que le corresponde.
Derecho francés: No hay modo, la compraventa se perfecciona con el acuerdo de voluntades.
Derecho alemán: Se requieren dos contratos y dos títulos; la causa es irrelevante. Los contratos existen desde que hay consentimiento, objeto y forma.
Fuentes del Derecho
Principales:
- Legislación: Los tribunales solo pueden interpretarla (intención del legislador, ratio legis, examen minucioso de la ley).
- Precedente judicial: Case Law; Binding Cases; Leading Cases.
Subsidiarias:
- Costumbre: Debe ser razonable, cierta e inmemorial.
- Libros de autoridad: Similares a los precedentes, se usan en tribunales para la resolución de conflictos.
Common Law y Equity
Common Law vs. Civil Law: Tipos de sistemas jurídicos.
Common Law vs. Local Law: El Common Law, similar al Ius Commune, eliminó las peculiaridades de los derechos locales.
Common Law vs. Statute Law: El primero se refiere a la jurisprudencia, mientras que el Statute Law es la ley escrita.
Common Law vs. Equity Law: El Equity complementa el Common Law, pero no puede contradecirlo. El primer requisito del Equity es no contradecir el Common Law. El Equity ofrece soluciones de justicia que proporcionaba el Chancery.
Sistema Judicial
Desde el siglo XII se unen los tribunales del Common Law y Equity. El Tribunal Supremo tiene cuatro divisiones:
- High Court: Chancery, Queen’s Bench, Probate, Divorce and Admiralty.
- Crown Court.
- Court of Appeal.
- Juzgados inferiores.
Solicitor: Profesionales del derecho que se encargan del trabajo legal fuera de los juzgados. Tienen capacidad de representación, pero solo pueden comparecer ante tribunales inferiores.
Barrister: Expertos en áreas legales especializadas que pueden comparecer ante todos los juzgados, especialmente los de mayor jerarquía, gracias a los Rights of Audience.
Derecho de Contratos
Las obligaciones nacen de:
- Acuerdo consensual.
- Acto de promesa unilateral.
- Ejecución de un Deed (documento que debe ser firmado ante dos testigos, y sellado por notario).
Requisitos del contrato vinculante:
- Intención de contratar.
- Capacidad jurídica.
- Formalidades legales.
- Objeto legal.
- Consideración.
Según el Common Law, el crédito no puede cederse, pero sí los instrumentos negociables. El crédito se puede ceder en Equity, pero es necesario comunicar la cesión al deudor.
Incumplimiento contractual: Existen remedies en Common Law por daños (Damages) y reducción (Quantum Meruit).
Cuando hay acuerdo de voluntades se crea el derecho real. Ejemplos de tipos contractuales: Agency (mandato), Employment.
Derecho Inmobiliario Inglés
En 1066, Guillermo el Conquistador se proclamó propietario de toda Inglaterra y realizó un censo de todas las tierras. El titular de todas las tierras en Inglaterra es el rey. El máximo derecho que se puede tener es el Freehold, un estate on land. Su origen está en el Freesimple, donde todos los titulares de tierras son siervos del rey. En 2002 se creó el Commonhold.
Normalmente, los ciudadanos tienen el Freehold por gracia del rey, pero hay excepciones (señores feudales, Duque de Portword y Duque de Cornualles). Los derechos residuales del rey sobre los duques se aplican cuando un inmueble queda sin titular. La reina y los duques tienen derechos exorbitantes.
En 2002 se incrementó la protección sobre las fincas ocupadas, que solían ser las de la reina porque no estaban inscritas en el Registro. La reina tiene Demesme, que consiste en el control directo sobre sus fincas. Finalmente, se le permitió registrar sus fincas, pero tuvo que pagar impuestos.
Equity y Common Law
Gracias al Chancellor, en los siglos XII y XIII se crearon los derechos en Common Law y Equity. Estos últimos son derechos legales, pero incompletos. El Equity reconoce como válidos los derechos que no cumplen todos los requisitos del Common Law, siempre que no lo contradigan.
El Trust es la principal institución del Equity.
Estates & Interests
Real Estates: No implican propiedad, sino un derecho real sobre un inmueble. Todos los Real Estates son legales (Common Law) y abren folio real en el Land Registry.
Land Registry: Si un título se inscribe en este registro, aunque sea nulo, se convierte en válido.
Grundbuch (Registro de la Propiedad): Sigue el folio real, inspirado en el acta de Torrent. Convalida títulos nulos, introduciendo un sistema de registro de Civil Law en el Common Law.
En España, el Registro de la Propiedad no convalida títulos nulos.
En 2004 se definieron tres Estates: Freehold, Leasehold y Commonhold.
Interests: Derechos que no dan posesión absoluta de la tierra (Easements, Profits, Liens, Mortgages, Charges).
Overriding Interests: Todos los derechos sobre un terreno deben constar en los registros.
Constitución y Transmisión de Estates e Interests Inmobiliarios
- Negociación del precio y otros términos.
- Acuerdo sobre el modo de pago y financiación.
- Borrador del contrato (doctrina del Estoppel).
- Firma del Contract for the Sale e intercambio de la transmisión en Equity.
- Comprobación final de la titularidad de la finca.
- Otorgamiento del Deed y pago.
- Inscripción de la transmisión en el Land Registry.
Overreachy: Destrucción de títulos de Equity incompatibles.
Utilidades del Trust
(Origen: Feoffment of Use). Útil para:
- Las cruzadas: las mujeres no podían tener títulos legales, por lo que se nombraba un gestor del patrimonio.
- Los monjes: la regla de Cluny establecía el voto de pobreza.
El Trust se usa con y sin ánimo de lucro.
Utilidad no lucrativa: servidumbres personales o contratos de custodia. Stewardship: destinar una finca a una finalidad sin gravarla.
El Trust: El propietario busca un gestor (Trustee). Si el Trustee actúa mal, se le penaliza. Si el propietario vende, el nuevo propietario debe respetar al Trustee. El propietario y el beneficiario son el mismo; el Trustee es el gestor. El Trust no es un derecho real, pero permite dos usos: explotar y usar la finca.