Derechos Reales: Conceptos y Clasificación
El Derecho Real es el conjunto de facultades que ejerce un sujeto sobre una cosa (mueble o inmueble) y frente a las demás personas, siempre y cuando la ley lo permita.
Clasificación de los Derechos Reales
- Derechos Reales sobre Cosa Propia: Dominio, codominio, propiedad horizontal.
- Derechos Reales sobre Cosa Ajena: Usufructo, uso y habitación, servidumbre.
- Derechos Reales de Garantía: Hipoteca, prenda, anticresis.
Desarrollo de los Derechos Reales
Dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es perpetuo. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
Codominio: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa, mueble o inmueble, que pertenece a varias personas.
Usufructo: Es el derecho real de usar una propiedad ajena, sin que la propiedad deje de ser lo que es.
Uso: Es el derecho real de usar una propiedad ajena, siempre y cuando se use para lo que sea necesario.
Habitación: Se refiere al derecho real de uso cuando este se ejerce sobre una casa, con la utilidad de habitar en ella.
Servidumbres: Es un derecho real sobre un inmueble ajeno. El titular del predio sirviente debe soportar que otro realice ciertos actos en su terreno.
Hipoteca: Es el derecho real constituido en seguridad o garantía de un crédito en dinero, y se constituye sobre bienes inmuebles.
Prenda: Se configura cuando el deudor entrega al acreedor una cosa mueble en seguridad o garantía de la deuda. El acreedor la devolverá cuando el deudor cumpla con su obligación.
Anticresis: Es el derecho real por el cual el acreedor es puesto por el deudor en posesión de un inmueble, para que impute al crédito los frutos que obtenga del mismo.
Posesión: Definición y Elementos
La posesión se da cuando una persona, por sí o por otra, tiene una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Se caracteriza por la existencia de dos elementos:
- Corpus: Elemento material. Implica la detención efectiva de la cosa.
- Animus: Elemento psíquico. La intención de tener esa cosa como propietario.
Clasificación de la Posesión
- Legítima: Con derecho a poseer.
- Ilegítima: Sin derecho a poseer, es decir, sin título o con título nulo.
- De buena fe: Cuando por ignorancia o error de hecho, el poseedor cree en la legitimidad de su título.
- De mala fe: Cuando falta la convicción de su legitimidad.
- Viciosa: La que resulta de un vicio.
- Violenta: La adquirida por vía de hecho.
- Clandestina: La que se toma mediante actos ocultos o en ausencia del poseedor.
- Por abuso de confianza: Cuando se recibió la cosa con obligación de restituirla.
Adquisición de la Posesión
- Tradición: Cuando una parte entrega voluntariamente la cosa y la otra la recibe.
- Aprehensión: Por la ocupación de la cosa sin dueño o con despojo a otro poseedor.
- Sucesión: Es la transmisión a los herederos de un poseedor.
Adquisición del Dominio
- Apropiación: Consiste en adquirir la propiedad de una cosa mediante la aprehensión de la misma, con el propósito de convertirse en su dueño.
- Especificación o Transformación: Cuando alguien hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiársela.
- Accesión: Cuando alguien se adjudica una cosa modificándola o produciendo una mejora en esta (edificar, sembrar, etc.) y cumpliendo con sus respectivas obligaciones (pago de impuestos, etc.).
- Tradición Traslativa del Dominio: Es la entrega efectiva, de persona a persona, de los derechos que adquiere una persona.
- Percepción de los Frutos: El poseedor hace suyos los frutos obtenidos que corresponden al derecho de su posesión, siempre y cuando sea de buena fe.
- Sucesión en los Derechos del Propietario: Es la transmisión de los bienes, derechos (activos y pasivos) de una persona fallecida a sus herederos.
- Prescripción Adquisitiva (Usucapión): Se adquiere el dominio con el transcurso del tiempo, en los plazos que la ley determina y por la actividad del titular.
Propiedad Horizontal
El artículo 13.512 (actualmente derogado, reemplazado por el Código Civil y Comercial de la Nación, Libro Cuarto, Título V) establecía que la propiedad horizontal resulta de la división de un inmueble por pisos o departamentos, los cuales pueden pertenecer a distintos dueños.
Derechos y Obligaciones en la Propiedad Horizontal
- Gastos de Conservación y Reparación: Del inmueble, a cargo de cada propietario.
- Expensas Comunes: Son gastos originados por la conservación de cosas y servicios comunes, a cargo de los propietarios.
- Renuncia o Abandono: Ningún propietario dejará de contribuir a las expensas por renuncia del uso de bienes o servicios, ni por abandono del inmueble que le pertenece.
- Crédito por Expensas: El titular de este crédito es el consorcio, no los propietarios individualmente. El administrador se encarga del cobro por vía judicial, y los sujetos obligados son los titulares de las unidades funcionales.
Relación entre Copropietarios
- El patrimonio del consorcio se conforma con la suma de las recaudaciones en concepto de expensas y fondos de reserva. Los intereses por mora, al cobrarse, deben ser invertidos.
- El consorcio puede adquirir derechos y contraer obligaciones, limitándose a realizar actos para la defensa de los intereses comunes.
- Su domicilio se encuentra donde el inmueble está constituido.
- Si un copropietario viola el reglamento, el consorcio puede accionar en su contra.