Derechos reales
Definición y concepto:
Los derechos reales son aquellos en los q se establece una relación directa, inmediata, entre una persona y una cosa.
Los derechos reales tienen un contenido patrimonial, un valor económico y se encuentran enumerados en el código civil.
Los derechos personales se rigen por el principio ya citado de la libertad contractual pueden ser creados por un contrato entre dos o más personas. (Relación entre dos personas, acreedor y deudor)
Los derechos reales pueden ser creados solo por la ley (taxativa) (relación entre persona y cosa)
En los derechos reales distinguimos
Un sujeto activo, titular del derecho; puede ser una persona física o jurídica.
Un objeto
La cosa o las cosas.
Clasificación de los derechos reales:
Derechos reales sobre una cosa: el dominio, condominio y la propiedad horizontal.
Derechos reales sobre cosa ajena: El usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la prenda y la anticresis (los 3 últimos son derechos de garantía por q tienden asegurar el cumplimiento de esa obligación.
Adquisición y trasmisión de los derechos reales
Una condición necesaria para la adquisición o transmisión de los derechos reales sobre cosas, muebles e inmuebles es la entrega de la cosas, acto denominado tradición
La transmisión de un derecho real es el traspaso del mismo de una persona a otra, quien trasmite el derecho real sobre una cosa, debe la; quien adquiere ese derecho, debe recibir la cosa.
Posesión o tenencia
Hay posesión de una cosa cuando una persona la tiene bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Para ser el poseedor de unas cosas es necesario: tenerla bajo su poder, es decir, tener la posibilidad de actuar físicamente sobre la cosa.
Tener la intención de ejercer un derecho de propiedad o de no reconocer este derecho en otro.
La tenencia
Es simple tenedor la q tiene efectivamente una cosa, pero reconoce en otro la propiedad.
Diferencia entre posesión y tenencia:
la q tiene la simple tenencia de una cosa, no tiene ánimo de dominio sobre ella. El poseedor, en cambio, reúne la tenencia material de la cosa con ánimo de dominio
El dominio
Concepto:
es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Caracteres del dominio
Es absoluto: da al titular del dominio amplias facultades sobre la cosa de la q es propietario. Puede la, percibir sus frutos, disponer libremente de ella y hasta destruirla. Es exclusivo: dos personas no puede tener cada una en el todo el dominio de una cosa, pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte q cada una pueda tener. Es perpetuo: no tiene límites en el tiempo y no desaparece por falta de uso. Puede, en cambio perderse en caso q otra persona lo adquiera si una persona vende algo el objeto vendido deja de pertenecer a ella y el dominio pasa al comprador.
Extensión del dominio
En el caso de la propiedad inmueble, el dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el mismo, en líneas perpendiculares a su perímetro. El dominio sobre una cosa se extiende a las cosas accesorias a ella. El derecho de dominio, además, abarca también a los frutos y productos de la cosa sobre la q se ejerce ese dominio.
Modos de adquisición del dominio
La apropiación: es la aprehensión de cosas muebles q no tienen dueño, realizada con la intención de convertirse en propietario de las mismas.
La accesión: ocurre cuando una cosa inmueble o mueble sobre la q una persona ejerce dominio, aumenta por adherencia natural o artificial.
La tradición: recordemos q hemos llamado tradición a la entrada de la cosa. Puede ser material o simbólica. Antes de la tradición no se adquiere ningún derecho real sobre una cosa, salvo la hipoteca, la prenda con registro, etc.
Para la transmisión del dominio de una persona a otra es necesario q la tradición sea acompañada por un determinado acto jurídico entre la persona q transmite el dominio y la q lo recibe. Este acto es el título, en algunos casos expresado por medio de un documento escrito.
Extinción del dominio
Por destrucción o consumo. Por abandono por transmisión judicial. Tratándose de animales salvajes o domesticados, cuando estos recuperan su libertad. Cuando la cosa es puerta fuera del comercio. Por enajenación de la cosa seguida de su tradición, en el caso de los inmuebles luego de firmada la escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad respectivo.
El condominio
Concepto:
el derecho real de propiedad q pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.
En el condominio existe pluralidad de titulares. A cada uno de esos titulares (llamados condominios) le corresponde en propiedad una parte ideal de la cosa y no una parte material de ella.
Constitución del condominio:
Contrato: es el caso de varias personas q compran una casa en conjunto.
Testamento: cuando una persona muerta ha dejado a varios sucesores la misma cosa.
Ley: son los condominios establecidos por las disposiciones legales.
Extinción del condominio:
Por venta: si la cosa es indivisible o si uno de los condóminos así lo exige.
En especie: se adjudica a cada condominio una parte material y concreta del condominio.
Propiedad horizontal:
Es un caso especial de condominio.
Esta ley admite q los distintos pisos de un edificio o los distintos departamentos de un mismo piso q sean independientes y q tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común.
Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y a la vez copropietario del terreno sobre el q se levanta el edificio y de todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad del mismo.
Constitución del consorcio de propietarios se constituye por medio de un reglamento de copropiedad y administración. Se realiza por escritura pública y se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
Este reglamento debe tener: La determinación de las partes propias u de las comunes y su destino-el valor proporcional de cada unidad-el régimen las asambleas-el uso de las cosas y servicios comunes-el porcentaje q corresponde de cargas comunes-la forma de administración del consorcio.
Principales obligaciones de los copropietarios: pagar las expensas comunes en proporción al valor de sus unidades-pagar las expensas extraordinarias-usar las cosas comunes conforme a su destino-no realizar obras o construcciones q afecten al edificio-no destinar su propia unidad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres ni a fines distintos de los previstos en el reglamento-no perturbar con ruidos indebidos o de otra forma la tranquilidad de sus vecinos-atender a los gastos de conservación de su propia unidad.
Hipoteca
Concepto:
es un derecho real de garantía cuyo fin es asegurar el cobro de un crédito en dinero. Para ello afecta un bien inmueble del deudor.
Caracteres del condominio:
Es convencional: surge de un acuerdo entre partes-se rige por el principio de especialidad de la cosas: debe especificar detalladamente la cosa hipotecada-Es accesoria: sigue la suerte del derecho principal-debe ser inscripta en el registro de propiedad inmueble: esa inscripción tiene una vigencia de 20 años renovable—se aplica también el principio de especialidad de crédito: la hipoteca se debe constituir por una suma de dinero claramente especificada.
Causas principales de extinción de la hipoteca:
Por extinción de la obligación principal, ósea la deuda en cuya garantía se constituyó la hipoteca.
Por renuncia del acreedor hipotecario a su derecho.
Prenda: es un derecho real de garantía q se constituye sobre una cosa mueble del deudor o de un tercero, para garantizar un crédito.
Existen dos clases de prenda: prenda con desplazamiento y prenda sin desplazamiento o prenda con registro.
Extinción de la prenda: si se extingue la obligación principal-si la cosa se destruye totalmente-si la cosa es puesta fuera de comercio.
La anticresis:
En este caso el deudor entrega al acreedor un inmueble para q perciba las rentas q este produzca. Lo obtenido se utilizara para pagar los intereses de la deuda respectiva o el capital de la misma.
Usufructo: es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, sin alterar su sustancia.
El usufructo se constituye por contrato, por testamento, por prescripción o en los casos q fija la ley.