Tema 2.
No pueden existir derechos reales sin SUJETOS. Los sujetos de la relación jurídica real pueden ser:
Titulares de derechos subjetivos sobre la cosa: es aquel que tiene el poder sobre la cosa, y es quien puede hacer efectiva la acción real. El titular ha de estar determinado, o al menos, transitoriamente determinado.
Sujetos de poder sobre la cosa: los titulares de derechos reales pueden ser:
- Personas físicas: tienen o no capacidad de obrar. (art. 443 CC)
- Personas jurídicas: como sujetos de relaciones jurídicas reales, así, por ejemplo: el Estado.
Cuando la situación de comunidad se produce en el derecho de propiedad hablamos de “copropiedad” o “condominio”. El titular puede ser:
- Único (como ya hemos expuesto antes).
- Plural: es decir, concurrencia de diversas personas en la titularidad de un derecho real, lo que origina: La comunidad: conjunto de personas que tienen en común una cosa y da lugar a los “derechos reales no totales”.
Las relaciones jurídicas reales se producen entre personas, con referencia a determinadas cosas que pueden ser:
- Realidades del mundo exterior: una finca rústica, un libro, etc.
- Creaciones del ingenio: una patente, una marca, etc.
A las relaciones jurídicas se les aplica la teoría de la relación jurídica y de los derechos subjetivos, pero, las relaciones jurídicas reales no siempre conectan entre sí personas determinadas.
Gravamen real: es la situación en la que se encuentra el propietario de la cosa sobre la cual está establecido un derecho real a favor de otra persona. La propiedad gravada no es plena, sino que, aspira a ser plena algún día.
En los derechos de garantía (hipoteca inmobiliaria) las relaciones subjetivas son ejercidas dentro de una relación obligatoria, establecida entre personas determinadas. El derecho real se ofrece como accesorio de un derecho de crédito.
Facultad de goce o de relación directa: posibilidad que tiene el sujeto de la relación de obtener las utilidades que la cosa es capaz de proporcionar, pero estas utilidades pueden ser distintas según el derecho del que se trate. Podemos cuatro subfacultades:
- “Ius utendi”: el propietario puede servirse de la cosa misma.
- “Ius fruendi”: el propietario hace uso de los frutos de la finca y puede apropiárselos.
- “Ius abudendi”: para satisfacer sus necesidades el propietario debe destruir o consumir la cosa.
- “Ius posidendi”: la facultad de poseer la cosa por ser el propietario o el usufructuario.
Facultad de disposición: posibilidad que tiene el sujeto o el titular de la relación de transmitir su propia situación jurídica a otra persona. Esta facultad se puede aplicar no sólo a las relaciones reales, sino también, a las de crédito. En principio, tiene facultad de disposición el propietario, en cuanto puede disponer de la cosa a título oneroso (compraventa), o gratuito (donación), lo tiene el usufructuario, y lo tiene el titular del crédito garantizado con hipoteca (art. 149 de la Ley hipotecaria). También es disponer cuando se renuncia al derecho, ya que el renunciante está haciendo un verdadero acto de disposición, y por lo que se le exige plena capacidad de obrar. Tres grupos:
Actos de enajenación: suponen la obtención del valor en el mercado del derecho real del que se trate. La regla general es que todos los derechos reales son transmisibles o enajenables. Excepciones:
- Absolutas: derechos reales que nunca se pueden enajenar (art. 525 CC “derecho de uso o habitación”).
- Relativas: derechos reales que se pueden enajenar pero cumpliendo unos requisitos. Ej: un vecino de una finca es propietario de su vivienda y de una parte de los bienes comunes, por tanto, la venta de la vivienda supondrá también la venta de esos bienes comunes.
Actos de gravamen: realizar actos de gravamen supone establecer limitaciones a las facultades que tiene el titular del derecho real. El derecho real más amplio es el de propiedad, si las facultades de uso y disfrute las traspasamos a otra persona que no es el propietario, supondrá que el propietario tendrá sus facultades limitadas (usufructo), pero cuando termine el derecho de usufructo sobre el usufructuario, el propietario volverá a tener sus facultades completas.
Actos de renuncia: el CC contempla numerosos casos de renuncia respecto de los derechos reales (art. 513.4, 529, 546.5 CC). Efectos:
- Bienes muebles: a través de la renuncia el bien mueble se ha transformado en un bien de nadie, por tanto, puede ser adquirido por cualquier persona mediante la ocupación.
- Bienes inmuebles: no pueden ser adquiridos por los particulares mediante la ocupación. son bienes vacantes que pasan a formar parte del Estado o de las CCAA.
Si la renuncia se produce con un derecho real que esté en condominio, por ej, si un copropietario decide renunciar a su parte, esta parte no queda sin propietario, sino que, pasa a formar parte de los otros copropietarios (art. 395 CC).
Si el titular del usufructo o de la servidumbre renuncia, el propietario recuperara la totalidad de las facultades dominicales.
Prohibiciones de disponer: por ejemplo, vendemos a una persona un bien inmueble y no nos paga al contado, para asegurarnos de que esa persona nos va a pagar podemos pactar que ésta no dispondrá del bien hasta que no me pague la totalidad del precio. Pueden tener tres orígenes distintos:
- Origen legal (art. 325 CC): el legislador es el que establece que no se puede disponer del bien. Ejemplo: el art. 196 CC prohíbe que los herederos dispongan de los bienes del fallecido a título gratuito durante cinco años.
- Prohibiciones judiciales o administrativas (Ley concursal de 2003).
- Prohibiciones de carácter negocial o voluntario: (art. 26 y 27 de la Ley hipotecaria).
Facultad de persecución: posibilidad legalmente protegida del titular del derecho real de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que esté y quien quiera que sea la persona que la detente o la tenga en sus manos.
Puede entrar en juego la figura de las adquisiciones a non domino, en función de la protección de los intereses de terceros adquirientes de buena fe, por lo que la facultad de persecución de la que dispone el titular del derecho real no cabe contra terceros adquirientes que lo sean de buena fe y a título oneroso.
Facultad de persecución: posibilidad legalmente protegida del titular del derecho real de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que esté y quien quiera que sea la persona que la detente o la tenga en sus manos.
Puede entrar en juego la figura de las adquisiciones a non domino, en función de la protección de los intereses de terceros adquirientes de buena fe, por lo que la facultad de persecución de la que dispone el titular del derecho real no cabe contra terceros adquirientes que lo sean de buena fe y a título oneroso.
Facultad de preferencia o prioridad: se trata de resolver la colisión entre diferentes derechos reales. Cuando diferentes derechos reales entran en conflicto sobre una misma cosa y no son todos ellos compatibles, es preciso preferir a alguno o algunos y sacrificar a otro u otros, estableciendo entre ellos un rango o jerarquía. Por ejemplo: varios derechos de hipoteca sobre una misma finca. Al tratarse de derechos compatibles, la consecuencia es que la hipoteca anterior tiene mejor rango que la posterior. Si los derechos son incompatibles entre sí, como por ejemplo: varios derechos de propiedad plena sobre una misma finca, la preferencia del anterior excluye la posterior. Y tratándose de derechos inscritos, impide que éste acceda a los libros del Registro de la Propiedad.
Medios de defensa
El contenido de la relación jurídico-real resulta incompleto con la sola alusión a las facultades, en cuanto el ámbito de poder del titular se integra asimismo por los medios de defensa que corresponden para proteger y defender su situación jurídica. Frente a las perturbaciones en el ejercicio de su derecho, el titular puede reaccionar y es tutelado mediante el ejercicio de unas acciones específicas, que son las:
Acciones reales:
- Acciones estrictamente posesorias.
- Acciones petitorias (confluyen la defensa posesoria y la utilización de los títulos jurídicos).
- Acciones puramente declarativas, dos tipos:
- Acciones confesorias: la que corresponde al titular del usufructo frente al propietario que negare la existencia de tal derecho.
- Acciones negatorias: la que corresponde al dueño de la finca en orden a rechazar la existencia de una servidumbre de paso que un tercero pretende arrogarse sobre aquélla.
Concepto concurrencia: concurrencia de varios derechos subjetivos que tienen por objeto un mismo bien, cuando esos derechos pertenecen a titulares distintos, determina una colisión entre ellos. Por tanto, el titular del derecho real sólo se ve satisfecho mediante la exclusión de las demás personas La concurrencia ha de resolverse estableciendo entre ellos: Preferencia y Rango o jerarquización.
Consecuencia: el derecho más antiguo es preferido al más moderno, por tanto, lo excluye. Situaciones:
- Que la concurrencia se establezca entre derechos reales de la misma naturaleza: el derecho más antiguo será preferido al derecho más moderno. No significa que quede impedida la constitución posterior de un derecho real idéntico al primero, sino que éste segundo no podrá limitar ni perjudicar el derecho más antiguo. Por ejemplo: si sobre una misma finca se hubieren constituido varias hipotecas, la primera otorgará a su titular un derecho pleno de realización de valor del bien hipotecado. Las demás hipotecas posteriores tendrán derecho al remanente del precio, si lo hubiere.
- Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa: se aplica el principio de preferencia y prioridad del derecho más antiguo.
- Que los diferentes derechos reales que concurran sean compatibles: por suponer utilizaciones diferentes de la cosa. Por ejemplo: se constituye primero una servidumbre de paso y, después, otra de acueducto sobre la misma finca. Si la compatibilidad es completa no se producirá ninguna colisión, en cambio, si se produjera alguna colisión el derecho posterior no podrá perjudicar al anterior.
PROHIBICIONES DE DISPONER. Antecedentes, clases y efectos
Una de las características de la propiedad de nuestro CC es que se trata de una propiedad libre, y susceptible de tráfico y es por ello que una de las facultades del propietario, es la facultad de disponer. En ocasiones el transmitente de un bien pretende prohibir al adquiriente que durante un periodo más o menos largo, transmita a su vez el bien adquirido a terceras personas.
Este pacto o obligación de no disponer es admisible en virtud del principio de libertad y autonomía de la voluntad (art. 1255 CC). Las verdaderas prohibiciones de disposición son aquellas que apartan a un bien del tráfico jurídico, se regulan en el art. 26 y 27 LH y las contempla en alguna de sus manifestaciones:
- Solo son admisibles las prohibiciones de disponer en actos a título gratuito.
- Las prohibiciones de disponer auténticas no pueden ser perpetuas ni extenderse más allá de 3 generaciones.
- Las prohibiciones de disponer deben obedecer a un interés serio y merecedor de tutela jurídica.
- Las prohibiciones de disponer auténticas hacen imposible que el afectado por ellas enajene voluntariamente el bien. Es posible que la enajenación se produzca como consecuencia de una actuación de la administración, expropiación forzosa, o de una actuación procesal de un tercero que promueve el embargo de ese bien.
Prohibiciones legales, judiciales y voluntarias
Las prohibiciones de disposición impuestas por la Ley tienen plena eficacia, determinan la nulidad del acto dispositivo que las vulnere, y al tener origen legal, se presumen conocidas por todos y a todos afectan sin necesidad de publicidad registral. 26.1
Las prohibiciones de disposición nacidas de negocios jurídicos establecidas por una relación judicial o administrativa deben ser objeto de publicidad registral, a través de la correspondiente anotación preventiva. 26.2
Las prohibiciones de disposición nacidas de negocios jurídicos inter vivos o mortis causa de carácter gratuito, una vez inscritos en el registro de la propiedad determinan la nulidad de pleno derecho a cualquier acto dispositivo que pretenda el afectado. 26.3
Las prohibiciones de disposición que se pacten en contratos onerosos inter vivos no son auténticas prohibiciones, dicho acto dispositivo es válido pero el infractor deberá indemnizar por el incumplimiento. Estas prohibiciones no deben perjudicar a terceros y no tienen acceso al RP. 27