Organización de las Notarías en España
La función notarial se ejerce con plena autonomía e independencia. Jerárquicamente, los notarios dependen directamente del Ministerio de Justicia y, de forma específica, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La estructura territorial se organiza a través de Colegios Notariales, cuyo ámbito generalmente coincide con el de las Comunidades Autónomas. Dentro de cada Colegio, las provincias se subdividen en distritos notariales, con una extensión y límites definidos por la demarcación notarial correspondiente.
Clasificación de las Notarías
Las notarías se clasifican según la población de su ubicación:
- Notarías de Primera Clase: Situadas en capitales de provincia (sean o no sede de Colegio Notarial), en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, y en cualquier población con más de 75.000 habitantes.
- Notarías de Segunda Clase: Ubicadas en poblaciones con más de 18.000 habitantes que no cumplan los criterios para ser de primera clase.
- Notarías de Tercera Clase: Correspondientes al resto de las poblaciones.
Funcionamiento de los Registros de la Propiedad
El Registro de la Propiedad constituye un registro jurídico fundamental para los bienes inmuebles y los derechos reales que recaen sobre ellos.
Dependencia y Estructura
- Dependen orgánicamente del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
- Cada oficina del Registro de la Propiedad está bajo la responsabilidad de un Registrador de la Propiedad.
- Posee una circunscripción territorial específica dentro del territorio nacional.
- Opera mediante el sistema de folio real, abriendo un historial jurídico individualizado por cada finca registrada.
El Registrador de la Propiedad
Entre sus funciones, el Registrador debe remitir de forma gratuita y telemática al prestatario de un préstamo hipotecario:
- Una nota simple literal de la inscripción que se practicaría.
- La nota de despacho del título presentado.
- Indicación clara de cualquier cláusula no inscrita y la motivación detallada en caso de suspensión o denegación de la inscripción.
Es importante destacar que no se inscribirán escrituras de préstamo hipotecario si no se acredita, mediante acta notarial, que el cliente ha recibido la documentación pertinente y el asesoramiento preceptivo por parte del Notario en los plazos legalmente establecidos.
Objetivos del Registro de la Propiedad
El propósito principal del Registro es la inscripción de:
- Actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
- Resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad o a derechos reales inmobiliarios.
- Determinadas concesiones administrativas.
- Resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las personas para administrar o disponer libremente de sus bienes.
Funciones Esenciales
Las funciones clave del Registro de la Propiedad son:
- Practicar la inscripción de los actos y derechos con trascendencia real inmobiliaria.
- Proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.
- Ofrecer publicidad formal sobre el contenido de sus asientos.
Nota: Mientras el Registro de la Propiedad ofrece una representación jurídica de los inmuebles y los derechos asociados, el Catastro Inmobiliario se enfoca en su representación física y gráfica.
Tipos de Asientos Registrales
Asiento de Inscripción
El asiento de inscripción es el principal y refleja de forma permanente los derechos sobre los inmuebles. Son inscribibles los títulos relativos a:
- La transmisión o declaración de la propiedad de bienes inmuebles.
- La constitución, reconocimiento, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, tales como:
- Hipoteca
- Usufructo
- Uso y habitación
- Censos
- Servidumbres
- Derechos de superficie y vuelo
- Otros derechos reales
- Resoluciones judiciales que declaren la incapacidad legal para administrar o modifiquen la capacidad civil de las personas respecto a la libre disposición de sus bienes.
- Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles (financieros o no), así como sus subarriendos, cesiones y subrogaciones.
- La titularidad de bienes inmuebles y derechos reales pertenecientes al Estado o a corporaciones civiles o eclesiásticas.
- Ciertas concesiones administrativas.
- Determinados bienes inmuebles de dominio público, según la legislación aplicable.
Anotaciones Preventivas
Las anotaciones preventivas son asientos de vigencia temporal limitada cuya finalidad es advertir de una posible modificación en la situación registral o asegurar las resultas de un juicio. Solo pueden practicarse las expresamente contempladas por la ley, incluyendo, entre otras:
- Anotación de demanda sobre la titularidad de bienes o derechos reales.
- Anotación de embargo.
- Anotación de prohibición de disponer (enajenar).
- Anotación de demanda de incapacidad.
- Anotación de derecho hereditario.
- Anotación de legados.
- Anotación de crédito refaccionario.
- Anotación por defectos subsanables que impiden temporalmente la inscripción definitiva.
Principios Hipotecarios (Principios de Funcionamiento del Registro)
El funcionamiento del Registro de la Propiedad se rige por varios principios fundamentales:
- Principio de Voluntariedad: La inscripción en el Registro es generalmente voluntaria para los hechos inscribibles. Una excepción notable es la hipoteca, cuya inscripción es constitutiva; es decir, la hipoteca no nace jurídicamente si no se inscribe.
- Principio de Rogación: La inscripción no se practica de oficio. Quien tenga interés en inscribir un título debe solicitarlo expresamente al Registrador.
- Principio de Prioridad (Prior tempore, potior iure): Este principio tiene una doble vertiente:
- Excluyente: Si se presentan dos derechos incompatibles sobre la misma finca, se inscribirá el que haya accedido primero al Registro, cerrando el paso al segundo.
- Jerárquica: Entre dos derechos compatibles inscritos sobre la misma finca, tendrá preferencia o mejor rango el que se haya inscrito con anterioridad.
- Principio de Legalidad: Los Registradores tienen la obligación de calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en ellos (principalmente escrituras públicas), antes de proceder a la inscripción.
- Principio de Tracto Sucesivo: Para poder inscribir actos o contratos relativos al dominio o derechos reales, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga dicho acto o contrato. Se requiere un encadenamiento perfecto entre las titularidades registrales.
Primera Inscripción e Inmatriculación
La inmatriculación es el acto por el cual una finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad. La primera inscripción es siempre la de dominio (propiedad).
Las fincas que acceden al Registro pueden tener dos orígenes:
- Proceder de otras fincas ya inscritas (mediante operaciones como la segregación o la agrupación).
- Inscribirse por primera vez (inmatricularse).
Los medios principales para lograr la inmatriculación son:
- El expediente de dominio (un procedimiento judicial o notarial).
- La aportación de título público de adquisición, complementado, según los casos, por otros requisitos legales (como título previo o certificación catastral).
Procedimiento y Plazo de Inscripción
Legitimación para Solicitar la Inscripción
La inscripción puede ser solicitada por:
- Quien adquiere el derecho.
- Quien transmite el derecho.
- Cualquier persona que tenga un interés legítimo en asegurar el derecho que se pretende inscribir.
- El representante legal o voluntario de cualquiera de los anteriores.
Requisitos de los Títulos Inscribibles
Para que un título pueda acceder al Registro, generalmente debe cumplir estos requisitos:
- Estar consignado en escritura pública, ejecutoria judicial o documento auténtico expedido por una autoridad judicial o administrativa competente, según la ley.
- Acreditar previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato (o la exención o no sujeción).
Calificación e Inscripción
- El Registrador es el encargado de calificar el título presentado.
- El plazo general para la calificación e inscripción (o denegación/suspensión) es de 15 días hábiles, contados desde la fecha del asiento de presentación, o desde la devolución del título retirado, la subsanación de defectos o el cumplimiento de otros trámites requeridos.
Recursos contra la Calificación Negativa
Si la calificación del Registrador es negativa (suspensiva o denegatoria) o si excede el plazo legal, el interesado puede:
- Solicitar que el título sea calificado por otro Registrador (cuadro de sustituciones).
- Interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).
- Impugnar directamente la calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de provincia donde radique el Registro.
Efectos de la Inscripción en el Registro
La inscripción en el Registro de la Propiedad produce importantes efectos jurídicos:
- Principio de Legitimación Registral:
- Se presume iuris tantum (salvo prueba en contrario) que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
- Se presume también que quien tiene inscrito el dominio o un derecho real posee el inmueble o derecho correspondiente.
- Principio de Inoponibilidad de lo no inscrito: Los títulos sobre dominio u otros derechos reales que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro no perjudican a terceros que sí hayan inscrito sus derechos.
- Principio de Fe Pública Registral: Protege al tercero hipotecario, es decir, a quien adquiere de buena fe, a título oneroso, un derecho de alguien que aparece en el Registro con facultades para transmitirlo. Esta adquisición se mantiene firme e inatacable una vez inscrito su derecho, aunque posteriormente se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no constaban explícitamente en el Registro.
- Presunción de Exactitud (Veracidad): Se presume iuris tantum que el contenido del Registro es exacto y se corresponde con la realidad jurídica extrarregistral, mientras no se demuestre judicialmente lo contrario mediante la correspondiente acción de rectificación.
- Salvaguardia Judicial de los Asientos: Los asientos registrales están bajo la protección de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud en un procedimiento contradictorio, conforme a la legislación hipotecaria.
- Protección Judicial del Titular Inscrito: El titular registral dispone de acciones judiciales específicas, como el procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria (regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil), para defender su derecho frente a quienes, sin título inscrito, se opongan a él o perturben su ejercicio.
Publicidad Registral
El Registro de la Propiedad es público, pero el acceso está limitado a quienes acrediten un interés legítimo en conocer el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
La publicidad del contenido del Registro (publicidad formal) se materializa principalmente a través de:
- Nota Simple Informativa: Documento puramente informativo sobre el contenido de los asientos registrales.
- Certificación Registral: Documento público que da fe del contenido del Registro, con eficacia probatoria privilegiada.
Ambos documentos pueden ser expedidos por el Registrador y, actualmente, es posible solicitar y obtener esta información por vía telemática a través de los canales habilitados.
Costes Registrales (Arancel)
Los servicios del Registro de la Propiedad generan unos honorarios a cargo del interesado, regulados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
- Estos honorarios varían según diversos factores, como el tipo de asiento practicado (inscripción, anotación, cancelación, nota marginal), la cuantía económica del acto o negocio jurídico documentado, etc.
- La normativa que fija estos honorarios es el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.