Caso Especial: Operaciones con inmuebles
AJENOS
v Construcciones retribuidas mediante concesión De explotación
v Otros trabajos sobre inmueble ajeno
PROPIOS
v Darlos en garantía
v Darlos en alquiler
ü Leasing
ü Otros (Fiestas, viviendas, uso rural, Comercial, para el Estado inquilino)
v Construir sobre ellos
ü Vía concesión de explotación
ü Otros
v Transferir dominio
ü Donando
ü Por expropiación
ü Otras transferencias:
Obra sobre inmueble propio
Otros
INMUEBLE AJENO
Cuando se trabaja sobre inmueble ajeno, casi nunca se tiene Tratamiento diferencial, porque son servicios y por lo general están gravadas Al 21%. Hay que tener simplemente en cuenta en los “Otros”:
Si es para vivienda, tanto La construcción o reparación tipo mejora, como los mantenimientos estarán Alcanzados al 10,5% (Art. 28)
Si es para otro destino que no sea vivienda, las Construcciones o mantenimientos estarán gravados al 21%
INMUEBLE PROPIO
Darlos en garantía
Supone transferirlo en forma restringida, porque está sujeto Al cumplimiento de una garantía. Por ej: hipoteca.
No hay transferencia de dominio. No esta alcanzado tampoco en
El objeto del IVA, salvo “obra sobre inmueble propio”—>Cuando se lo
Considera bienes de cambio!!
ya que la ley pretende que las miles de
Transferencia de inmuebles (bienes de uso para la gente) no esté alcanzado.
Darlos en alquiler
Otros…
Fiestas, reuniones, similares: gravado Al 21%, sin importar el monto.
Para vivienda, uso rural, Estado
Inquilino:
exento, sin importar el monto
Otros usos comerciales: si son menores a $1500 estará exento; Si es mayor a $1500 estará gravado al 21%.
Dentro de Los “$1500”, se incluye TODO PLUS que se pague. Ej: llave $24000 para 24 meses, Será un “plus” de $1000 por mes.
Alquiler
Opción
Seguir alquilando
Comprar
Opción: constituye un VALOR RESIDUAL del inmueble; el Que lo alquila debe analizar si en ese momento le conviene seguir alquilando o Comprar el inmueble.
Mientras se este alquilando aún no se transfirió el dominio. Hay que ver QUE se alquila para determinar el tratamiento frente al IVA.
Llegado el momento de ejercer la opción de compra, se Transfiere recién el dominio.
Por lo general, los leasing son para “otros usos comerciales” Y ahí hay que analizar el monto: si es menor a $1500 estará exento, sino Gravado.
Art. 5 in fine:
si se pacta de entrada un VR irrisorio,
Se SABE que se va a ejercer la opción de compra!! Sino sería un actuar ilógico
Por parte del locador. Si desde el inicio se sabe que la operación de venta
Se va a ejecutar, es una VENTA DESDE EL INICIO y ahí hay que analizar venta de
Qué se trata, y casi el único HI alcanzado será “obra sobre inmueble
Propio”.
¿Por qué se pretende esconder la venta? Porque el Alquiler supone un pago fraccionado de IVA, ya que es mas fácil pagar como Alquiler que pagar TODO junto, como sería el caso de una venta.
Verdadero Leasing:
es aquel que prevé para el momento
De ejercer la opción un VR de plaza o razonable.
Construir sobre ellos
Se los puede construir como BIENES DE USO o BIENES DE CAMBIO, Ya sea a través de terceros o por medios propios, y siempre tomando el CF.
BIENES DE USO: Se puede tomar CF con la condición
Temporal que establece la ley (Art. 11 3° párrafo), que es que se lo mantenga
En uso al menos por 10 años y si se vende antes se debe reintegrar el CF (vía
DF).
Se devuelve TODO el CF, no en proporción a la VU, porque no dice que Los 10 años son VU, sino simplemente una RESTRICCIÓN TEMPORAL.
BIENES DE CAMBIO:
Solo la construcción para ganar (“venta”) define al sujeto como “Empresa constructora”; por tener FIN DE LUCRO Al hacer algo que sea mas que una reparación; es una MEJORA.
La ley grava Las obras que uno mismo construye (inmueble autoelaborado) con ánimo de lucro.
OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO—->Fin de lucro–
—>Se
Demuestra al construir y tomando CF.
Art. 5 DR: Si permanece 3 años, consecutivos o no, arrendado, No hay DF especial OIP, pero habrá que devolver el CF mal tomado, porque Se tomo pensando en vender – fin de lucro – y si se vende después de 3 años, el DR presume que no hubo dicho fin.
Análisis del Art. 11 3° párrafo de la ley y Art. 5 DR
Se refiere tanto a bienes de uso como a bienes de cambio.
Si se vende dentro de los 10 años y no generó DF, Va a haber reintegro de CF (Seudo DF menor que al que resultaría de una Venta…).
Art. 5 DR: cita al caso especial OIP, que genera
Un DF especial su venta, por considerarlos bienes de cambio.
Si se vende después
de los 3 años, no genera DF (especial) pero se reintegra el CF.
Si
Se vende después de los 10 años (integrando con el citado articulo anterior y
Considerándolo como bien de uso) no hay DF ni tampoco CF por reintegrar.
OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO
Lo “preexistente” (edificación, terreno), esta no alcanzado. SOLO la OIP (sinónimo de mejora) estará alcanzado y es lo que se debe Segregar en la escritura de venta del inmueble. Esta mejora esta sujeta a Denuncia (obligatoriamente) al Fisco mas cercano, generalmente la municipalidad O a la Provincia.
En la proporción de esa mejora habrá HI OIP y habrá Entonces DF
Se debe Comparar la valuación que le atribuyan las partes con la VALUACIÓN ESTATAL/FISCAL, que Es el dato o porcentaje que se extrae de registros estatales, generalmente Impuesto inmobiliario. Si no existe esta valuación, se toma el Costo según El impuesto a las ganancias, que será el sucedáneo, porque el contribuyente También puede mentir en lo que declara en ganancias.