11.1 Derecho de usufructo. Concepto y principio salva rerum subtantia
Viene regulado en el Cc. En los arts. 467 y ss.. Es un derecho real limitado caracterizado por atribuír a su titular, denominado usufructuario, la facultad de usar la cosa sobre la que recae y de percibir los frutos que produzca. EL usufructo es un derecho real sobre cosa ajena que comprime temporalmente las facultades del propietario que solo recuperará en su extensión al extinguirse la limitación que conlleva el usufructo. Con la constitución del usufructo, el propietario queda temporalmente despojado del derecho de usar y disfrutar de la cosa y por eso se denomina nudo propietario. En la práctica, este derecho de usufructo aparece de forma más habitual en el ámbito sucesorio o hereditario, porque muchas veces el testador desea favorecer vitaliciamente a una persona pero no desea que los bienes pasen después a los herederos de esa persona, sino a sus propios herederos. A tal efecto, la persona a la que se pretende garantizar el disfrute de los bienes es instituída en el testamento como mera usufructuaria y se deja la nuda propiedad a aquel sujeto que se pretende que se a el dueño definitivo.
Otro ámbito en el que se utiliza es en las donaciones. Cuando el donante no quiere privarse de los frutos y rentas de los bienes donados, lo que hace es donar la nuda propiedad al donatario, reservándose él el usufructo.
El derecho de usufructo no es ilimitado, sino que el art.
467 del CC. Establece un límite a este uso y disfrute que se conoce con el aforismo salva rerum subtantia. Quiere decir que el usufructuario al usar la cosa, tiene el deber de cosnervar la sustancia de la cosa, pero también tiene el deber de conservar la forma de la cosa. Con estos límites, se pretende tutelar el interés del propietario a reincorporarse en el dominio de la cosa en el estado más semejante al que tenía cuando se constituyó el usufructo. Interpretar el límite de que la cosa debe conservar su esencia, no es tarea fácil. Para unos significa no destruír ni consumir totalmente la cosa, en cambio otro sector, tomando una perspectiva económica, señala que el usufructuario no ha de hacer nada que altere la potencia económica de la cosa, es decir, tiene el deber de explotar la cosa de forma ordenada. En cuanto al significado del límite de que el usufructuatio debe conservar la forma de la cosa, la doctrina se encuentra más de acuerdo, y sostiene que este límite de conservar la forma, conlleva el deber de evitar que la cosa deje de ser idónea para el destino económico original.
El principio tiene sus excepciones, contempladas por el art. 467 del CC., en concreto, el propio título constitutivo del usufructo puede permitir, porque las partes así lo deseen, que este límite no esté vigente. Además también puede ser la ley la que excepcione el principio, así sucede en el art. 482 del CC. Que regula el denominado quasi usufructo, usufrcuto anormal o usufructo impropio. Este es el usufructo de cosas consumibles. Este tipo de usufructo confiere al usufructuario la facultad de servirse de la cosa, con la obligación de pagar al nudo propietario el importe de su valor cuando se extinga el usufructo. Si este valor de la cosa consumible no se hubiera calculado al iniciarse el usufructo, el usufructuario cuando se extinga deberá restituír igual cantidad y especie, o bien pagar su precio de mercado a la extinción del usufructo.
Antiguamente se pensaba que en el cuasi usufructo, el propietario en realidad transmitía a favor del, impropiamente llamado, usufructuario la propiedad de la cosa. Sin embargo hoy en día, se estima que es un usufructo, si bien de tipo especial, que no produce la transmisión de la propieda, que sigue perteneciendo al nudo propietario. Esta discusión acerca de si se transmite la propiedad o no, tiene una incidencia práctica en el momento de determinar si el bien objeto del usufructo va a ser considerado elemento del patrimonio del usufructuario a efectos de la responsabilidad patrimonial universal del art. 1911.
11.2 Formas de constitución del usufructo
El usufructo puede nacer de forma voluntaria a través de un negocio jurídico celebrado entre las partes, o bien legalmente, porque una disposición normativa así lo establece. A su vez, el usufructo voluntario puede constituírse inter vivos, ya sea a título gratuíto u oneroso; o también puede constituírse mortis causa, caso en el que estaremos ante usufructo testamentario.
La constitución del usufructo inter vivos puede hacerse por vía de enajenación, por lo que el constituyente atribuye al adquirente el derecho de usufructo, pero también puede hacerse por vía de reserva, retención o detracción. En esta vía, se enajena la propiedad pero se reserva o se retiene o detrae el usufructo.
El usufructo testamentario o mortis causa se constituye cuando la persona en su testamento dispone simultáneamente de la nuda propiedad de la cosa a favor de un sucesor, y del usufructo sobre esa misma cosa a favor de otra persona. En cuanto a usufructos legales, hace unos años, eran muchos los supuestos en los que el legislador prevéía la constitución de estos usufructos, sin embargo, actualmente apenas quedan ejemplos de usufructos legales, sin embargo, el usufructo legal por antonomasia es muy importante; que es el usufrcuto del cónyuge viúdo, regulado en los arts. 834 y ss. Del CC.. Este usufructo constituye la legítima del cónyuge viúdo.
El art. 468 del CC. Reconoce también la posibilidad de que el usufructo se adquiera por usucapión o prescripción adquisitiva. Para ello debe poseerse la cosa, en concepto de usufructuario, y han de transcurrir los plazos legalmente previstos. El suspuesto más habitual de usucapión del usufrcuto, se dará cuando aquel que en su momento constituyó el usufructo no era verdadero propietario, o carecía de capacidad dispositiva plena.
El usufructo es un derecho de carácter temporal, o lo que es lo mismo, es un derecho naturalmente vitalicio, que está ligado a la subsistencia de su titular, y que por tanto se va a extinguir con su muerte. El art. 515 CC. Reconoce que en los casos en los que el titular del usufrcuto sea una persona jurídica, dada su vida indefinida, ha de establecerse un plazo de duración del usufructo, plazo que establece en 30 años.
11.3 Sujeto y objeto del usufructo
Los sujetos que intervienen en la constitución del usufructo son 2: el dueño de la cosa, o nudo propietario; y el titular del derecho de usufructo o usufructuario. No se exige una capacidad específica para ser usufructuario, pero deberá cumplir las reglas de capacidad que exiga el negocio jurídico a través del cual se va a constituír el usufructo. Respecto a la capacidad del nudo propietario, como va a realizar un acto de gravamen, deberá tener la libre capacidad de disposición sobre el objeto usufructuado. El CC. No dice nada respecto al hecho de que las personas jurídicas puedan ser titulares de un derecho de usufructo, si bien se las reconoce implícitamente en el artículo 515 cuando prevé que en estos casos la duración del usufructo será como máximo de 30 años. En todo caso, el derecho se va a extinguir cuando se extinga la persona jurídica. Respecto al usufructo, el art. 469 prevé la posibilidad de que su titularidad la ostente una pluralidad de personas, ya sea de forma simultánea o de forma sucesiva. Cuando el usufructo se constituye simultáneamente a favor de varios usufructuarios, se produce una situación de comunidad en la titularidad del derecho real. En estos casos, el usufructo se extinguirá cuando fallezca el último titular. La duda que se plantea la doctrina es que efecto produce la muerte de uno de los usufructuarios sobrevivíéndole otros. Son dos las posibles soluciones: en primer lugar, puede pensarse que la cuota usufructuada por el fallecido revierte a la nuda propiedad, que se consolida respecto a tal cuota; la otra solución posible es entender que el usufrcuto subsiste íntegramente entre los sobrevivientes de tal forma que sus respectivas cuotas se van a ver acrecidas por la cuota vacante. Esta segunda solución es la que admite la doctrina mayoritaria y para eso, se basan en la literalidad del art. 521 CC. Cuando dice que el usufructo no se extinguirá hasta la muerte de la última persona. No obstante también se dice que la primera solución resulta más respetuosa con el carácter elástico de la propiedad. Un excepción a esta segunda solución se reconoce en el art. 637 en materia de donaciones, cuando el usufructo se ha constituído por donación a favor de varias personas. En estos casos el art. 637 del CC. Prohíbe expresamente el derecho de acrecer. Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas de forma sucesiva, no va a existir un único usufructo, sino varios usufructos, cada uno de los cuales comienza cuando se extingue el anterior. El único problema que plantea este tipo de usufructo, es que choca con el carácter temporal que tiene el usufructo. Este problema se salva a través de la limitación del número de sujetos que pueden ser titulares de este usufructo, así para los usufructos testamentarios el art. 787 se remite al art. 781. Si el usufructo sucesivo se establece a través de una donación, será el art. 640 el que determine cuál será el límite para estos usufructos sucesivos. Este art. 640 lo único que hace es remitirse de nuevo al 781.
En cuanto al objeto del usufrcuto, pueden usufructuarse todas las cosas, siempre que estén dentro del comercio de los hombres y sean susceptibles de producir un goce o utilidad; incluso se prevé que el usufructo se extienda a los aumentos de la cosa, por accesión y a las servidumbres que se constituyan sobre la cosa. Se reconoce también la posibilidad de que puedan usufrcutuarse derechos, siempre que no sean derechos personalísimos ni derechos intransmisibles. Cuando el objeto del usufructo son derechos, la doctrina sostiene que se produce una anómala cesión temporal de las facultades inherentes a la titularidad del derecho. El CC. También prevé la posibilidad de que el usufructo recaiga sobre todo un patrimonio conuntamente considerado, así se prevé en el art. 506 en el caso del usufrcuto inter vivos y en el 510 para el usufructo testamentario. También es necesario añadir que el usufructo es un derecho transmisible y es un derecho sobre el que se puede constituír una hipoteca, tal y como expresamente reconoce el art. 107.1 de la Ley Hipotecaria.
11.4 Contenido del usufrcuto
Con la expresión contenido del usufructo, básicamente lo que se está haciendo referencia es al conjunto de derechos y obligaciones de las partes. En principio, el CC. Deja que sea la autonomía de la voluntad de las partes la que señale cuáles son esos derechos y obligaciones. En su defecto o ante su insuficiencia, a ese contenido se va a aplicar los dispuesto en los arts. 471 y ss. Del CC..
Obligaciones del usufructuario
El usufructuario tiene obligaciones previas a la constitución del usufructo, que son: la formación de inventario y la prestación de fianza. El art. 491 obliga al usufructuario a que realice un inventario de los bienes dados en usufructo, en este deberá constar: qué bienes se dan en ususfructo, cuál es su valor y en qué estado se encuentran. Este inventario se va a poder documentar, bien en documento privado o bien en documento público, y será el usufructuario el que correrá con los gastos de este. Con esta obligación se pretende garantizar que el usufructuario respete los límites que todo usufructo tiene, de tal forma que cuando devuelva la cosa, la devuelva con la misma sustancia y la misma forma.
En cuanto a la obligación de prestar fianza, se obliga al usufructuario a que garantize el cumplimiento de todas las obligaciones que le incumben. El cc. Al utilizar la expresión fianza, lo hace desprovisto de cualquier corrección técnica, porque hay que entender la expresión fianza como equivalente a cualquier tipo de garantía, y sea real o personal. En concreto el tipo de garantía que se exija al usufructuatrio, va a depender del valor del bien usufructuado y de las circunstancias personales del usufructuario. En nuestro ordenamiento jurídico la forma de garantizar la obligación pueden ser personales o real.
Personal: Fianza
Real: Hipoteca, prenda,etc.
Es perfectamente posible que el nudo propietario dispense de ambas obligaciones, fianza e inventario, o solo de una de ellas. También es posible que sea la autoridad judicial la que dispense de estas obligaciones a solicitud del usufructuario. También la propia ley recoge algunos supuestos donde se exime al usufructuario de estas dos obligaciones; así sucede respecto al vendedor o al donante, que se hubieran reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados. En el caso del usufructo legal a favor del cónyuge viúdo, el art. 492 le exime de la obligación de fianza siempre y cuando no contrajere nuevo matrimonio.
¿Qué sucederá si el usufructuario no presta la fianza debida?. El art. 494 permite que el nudo propietario retenga los bienes en condición de administrador hasta que se preste la fianza, y una vez prestada deberá entregar al usufructuario los bienes junto con el valor de los frutos percibidos, valor al que deberá deducir los gastos que le ocasionara la administración. Otra opción, es que entregue al usufructuario la posesión de las cosas, pero de forma provisional, de manera que si durante un tiempo prudencial no se presta la fianza, podrá solicitar la intervención judicial. Otra opción es que el propietario decida poner los bienes inmuebles en administración, o que decidad vender los bienes muebles , o que decida invertir si se trata de sumas en metálico. La consecuencia que podemos sacar de todo esto, es que el incumplimiento de la condición de afianzar, no impide en la subsistencia del usufructo, sino solamente en la posesión y disfrute de los bienes.
¿Qué sucede si no se cumple la obligación de hacer inventario?
El CC. No prevé este supuesto expresamente, y ante este silencio del legislador, la doctrina de muestra de acuerdo en aplicar analógicamente las soluciones que hemos visto para los supuestos de incumplimiento de la obligación de prestar fianza.
Junto a estas obligaciones previas, el usufructuario tiene obligaciones simultáneas a la duración del usufructo; es decir, mientras tiene en su poder la cosa, el usufructuario va a tener que cuidarla y conservarla, va a tener que realizar ciertas reparaciones, pagar ciertos graváMenes y pagar los gastos o costas de los pleitos derivados de la defensa del usufructo. Así el art. 497 señala la obligación del usufructuario de cuidar la cosa dada en usufructo como un buen padre de familia, es decir, empleando la diligencia media; esto es querer usar la cosa de forma correcta y adecuada al objeto. En todo caso, el usufructuario va a responder de todos los daños que sufriere la cosa por su dolo o culpa. Además, el art. 520 señala que si el usufructuario incumple este deber de cuidado, causando considerable perjuicio al propietario, este podrá exigir la devolución de la cosa si bien deberá abonar al usufructuario el producto líquido de la cosa resultante, tras deducir los gastos de administración.
En cuanto a las reparaciones, el art. 500 impone al usufructuario la obligación de realizar por su cuenta las reparaciones ordinarias, que son aquellas derivadas del uso natural de las cosas y que son indispensables para su conservación. Si, requerido por el propietario, el usufructuario no lleva a cabo estas reparaciones ordinarias, podrá hacerlas el propietario a costa del usufructuario. En cuanto a reparaciones extraordinarias, serán de cuenta del propietario, ahora bien, el usufructuario tiene obligación de comunicar al propietario la urgencia en realizar esas reparaciones. Una vez realizada la reparación extraordinaria, el propietario va a poder exigir al usufructuario el pago del interés legal de la cantidad invertida en la reparación mientras dure el usufructo. Si el propietario se niega a realizar la reparación extraordinaria, podrá hacerlo el usufructuario, de tal forma que este pueda exigir, a la extinción del usufrcuto, el incremento de valor que experimentó la cosa como consecuencia de la reparación extraordinaria (art. 502 CC.).
En cuanto a las cargas y graváMenes de los frutos de la cosa, deberá pagarlos el usufructuario mientras esté vigente el usufructo. Ahora bien, el art. 505 impone sobre el propietario la obligación de pagar las contribuciones que, durante la duración del usufructo, graven el capital o la cosa usufructuada. Una vez satisfechas estas contribuciones, el usufructuario deberá abonar al propietario los intereses legales correspondientes a las sumas pagadas; y si fuere el caso de que fuere el usufructuario el que hubiese pagado estas contribuciones, el propietario deberá reintegrarle estas cantidades a la finalización del usufructo. Por último, los gastos, costas y condenas derivados de los pleitos sostenidos en relación al usufructo, según el art. 512, serán de cuenta del usufructuario.
11.5 Derechos o facultades del usufructuario
Estas facultades se pueden ver en relación a 3 aspectos: disfrute de la cosa, realización de mejores en la cosa, facultad de disposición de la cosa.
En cuanto al derecho de disfrute del usufructuario se extiende a todos los beneficios inherentes a la cosa. El usufructuario podrá percibir los beneficios o rendimientos derivados de la utilización o explotación de la cosa, así como los frutos naturales, civiles e industriales. Puede darse el caso de que no sea el usufructuario el que perciba estos frutos porque halla arrendado la cosa a un tercero y en ese caso, será ese tercero arrendatario el que perciba los frutos. Ahora bien, este arrendamiento va a finalizar en el mismo momento en que se extinga el usufructo, salvo que el objeto arrendado fuera una finca rustica en cuyo caso el contrato de arrendamiento subsistirá durante todo el año agrícola para permitirle así recoger los frutos.
En cuanto a la facultad de disposición del usufructuario el articulo 480 permite a este enajenar su derecho incluso a titulo gratuito. Ahora bien, en estos casos el usufructuario va a continuar siendo responsable del menoscabo o deterioro que sufran las cosas usufructuadas. El nuevo usufructo tendrá la misma duración que estaba fijada para el usufructo original. Distinta de esta facultad de disponer del derecho de usufructo es la facultad de disponer de la cosa usufructuada. En principio, esta posibilidad de que el usufructuario disponga de la cosa está prohibida por el articulo 467, cuando impone la obligación de conservar la forma y la substancia.
Según este mismo precepto, esta prohibición puede dejarse sin efecto por disposición legal o porque así se disponga en el titulo constitutivo. Si son las partes las que expresamente prevén que el usufructuario pueda disponer de la cosa, estaremos ante lo que la doctrina denomina usufructo de disposición. Se trata de una figura que no aparece regulada en ninguna norma por lo que ha sido la doctrina y la jurisprudencia la encargada de moldear sus carácterísticas. En el usufructo de disposición, el propietario permite al usufructuario enajenar la cosa sobre la que recae el derecho de usufructo sin que ello altere la naturaleza del usufructo transformándola en propiedad.
Las situaciones más habituales en las que se contempla este usufructo de disposición suelen presentarse en los usufructos constituidos mortis causa. En estos casos, la facultad de disposición aparece ligada a la aparición de ciertas necesidades (de alimentos normalmente) en el usufructuario. En estos casos, el nudo propietario va a permitir al usufructuario disponer de la cosa siempre que se cumpla un doble requisito.
Por un lado, que exista en el usufructuario una situación de necesidad y por otro lado que el negocio jurídico de disposición lo sea a título oneroso. Si no se cumplen estos 2 requisitos se produce un abuso de derecho que legitima a los perjudicados por este abuso, para solicitar la nulidad del acto o para solicitar una indemnización.
Dentro de estas facultades de disposición el usufructuario también puede hipotecar su derecho de usufructo, ahora bien, según el articulo 107 de la Ley Hipotecaria esa hipoteca se extinguirá cuando se extinga el usufructo, salvo que la extinción del usufructo haya tenido lugar por voluntad del usufructuario.
No podemos perder de vista que el nudo propietario conserva sus facultades de disposición sobre la cosa, luego el nudo propietario va a poder enajenarla pero la enajenará con el gravamen del usufructo. En cuanto a las mejoras el articulo 487 faculta al usufructuario para llevar a cabo las actividades tendentes a obtener un mayor rendimiento sobre la cosa, lo que se conoce como mejores útiles. También puede el usufructuario llevar a cabo actividades que van a servir para embellecer la cosa (mejoras suntuarias) . Ahora bien, el usufructuario no va a tener ningún derecho a ser indemnizado por ellas. Únicamente podrá retirarlas si con ello no produce ningún menoscabo en la cosa, o podrá compensar con ellas los deserfectos que haya provocado en la cosa. El CC, junto a todas estas normas generales referidas al contenido del usufructo, contiene unas normas especificas según cual sea el objeto del usufructo, si son arboles, viñas, animales etc.
11.6 Extinción del usufructo
Es el articulo 513 del CC el que enumera de forma incompleta las causas de extinción del usufructo
La primera causa que señala es la muerte del usufructuario. Ya hemos visto como el usufructo es un derecho naturalmente vitalicio que no se transmite a los herederos del usufructuario salvo que ai se hubiera estipulado expresamente, articulo 469 del CC. No hay que olvidar que en el caso de que se haya estipulado que se pase a los herederos esta transmisión deberá someterse a los limites del articulo 361 del CC y que en el caso de que sean varios los usufructuarios el articuo 521 señala que el usufructo se extinguirá cuando fallezca el ultimo de los usufructuarios.
La segunda causa de extinción del usufructo es la llegada del lazo prefijado. Es decir, cuando el usufructo se ha sometido a termino, su llegada implica su extinción.
Otra causa de extinción del usufructo es el cumplimiento de una condición resolutoria. Si el usufructo se ha sometido a este tipo de condición, su cumplimiento lo resuelve, lo extingue.
Otro motivo de extinción del usufructo es la consolidación, es decir, la reuníón en un mismo sujeto del usufructo y de la propiedad bien porque el nudo propietario adquiere el usufructo, o bien porque el usufructuario adquiere la nula propiedad
Otra causa es la renuncia del usufructuario a su derecho. Esta renuncia si se hace en perjuicio de terceros será ineficaz.
Otra causa de extinción es la perdida total de la cosa objeto del usufructo. Si la cosa desaparece por fuerza mayor o caso fortuito, se extinguirá el usufructo sin más. Si la perdida de la cosa es imputable a algún sujeto, tendrá lugar una obligación de indemnizar al perjudicado. Si fue un tercero el causante de la perdida, su obligación de indemnizar se deducirá del articulo 1902 del CC que recoge la responsabilidad aquiliana o responsabilidad extracontractual.
Si la cosa usufructuada fuera un edificio, el usufructo no se extingue, puesto que va a continuar sobre el suelo y los materiales (artículo 513). Este artículo también contempla como causa de extinción la resolución del derecho del constituyente, si el que constituyo el usufructo poseía un derecho resoluble, la resolución de este derecho conllevará la resolución del usufructo.
Otra causa de extinción es la prescripción extintiva del usufructo como consecuencia del no uso del derecho durante 6 años si es un bien mueble o durante 30 años si es bien inmueble. Una parte de la doctrina entiende, que en estos casos, realmente lo que sucede es que prescribe la acción confesoria que corresponde al usufructuario.
Por ultimo, también se entiende que se extingue el usufructo cuando tiene lugar la expropiación del objeto del usufructo, porque se entiende que el expropiante adquiere la propiedad de la cosa libre de cargas y de graváMenes. No obstante, para estos casos el artículo 519 señala que el propietario está obligado a ofrecer alguna compensación al usufructuario. En que va consistir esta compensación? Bien en ofrecer otra cosa de igual valor o análogas condiciones para que sea usufructuada. O bien en abonar al usufructuario el interés legal del importe de a indemnización por el tiempo que quedaba de usufructo. Una vez que se etingue el usufructo por la causa que sea, el usufructuario deberá devolver al nudo propietario la cosa en las mismas condiciones que se encontraba al principio. A su vez, el propietario deberá abonar al usufructuario los desenvolsos que este hubiera realizado sin tener la obligación de hacerlo que son los gastos ordinarios de cultivo hechos en relación a los frutos pendientes, también debra abonar el aumento del valor de la cosa por las reparaciones extraordinarias que hiciera el usufructuario, las contribuciones sobre el capital satisfechas por el usufructuario etc.
El Código Civil reconoce al usufructuario un derecho de retención de la cosa con el fin de presionar al propietario para que devuelva los importes que le debe articulo 522 del CC. Una vez tiene lugar la devolución de la cosa y la devolución de las cantidades debidas, la fianza que en su caso tuvo que prestar el usufructuario quedara cancelada.
10.7 Los derechos de uso y habitación
Son los artículos 523 a 529 del código civil los encargado de regular estos 2 derechos que siempre se han considerado una secuela o apéndice del derecho de usufructo. El derecho de uso, atribuye a su titular la facultad de disfrutar de una cosa ajena percibiendo sus frutos pero de tal forma que esta facultad va a aparecer modulada por las necesidades que tenga el usuario y su familia, por tanto este derecho de uso no da derecho a una parte concreta y determinada de los frutos, sino que da aderecho a aquella parte de los frutos que en cada momento sea necesaria. Por su parte, el derecho de habitación, atribuye a su titular la facultad de ocupar una vivienda o parte de ella en la medida en que sea necesaria esta ocupación, para satisfacer las necesidades de vivienda del titular y de su familia. El régimen jurídico de estos 2 derechos, vendrá básicamente delimitado por lo que las partes convengan en el titulo constitutivo. Para lo no previsto en este titulo constitutivo, estos derechos se regirán por los artículos 525 y siguientes del CC y con carácter subsidiario y en la medida que sea posible se les aplicarán los preceptos relativos al usufructo. Dado el carácter personalísimo de estos derechos, son derechos intrasmisibles e inalienables. El código civil establece un régimen relativo a los gastos de cultivo y a las reparaciones de la cosa dada en uso o para la habitación. Así, si el usuario consumiera todos los frutos que dio la cosa o el que tuviera derecho de habitación ocupara toda la vivienda deberán pagar al propietario los gastos de cultivo, las reparaciones ordinarias de conservación y las contribuciones, igual que hace el usufructuario. Si por el contrario solo percibe parte de los frutos o solo ocupa parte de la vivienda, no deberá abonar nada siempre que al propietario le queden frutos o aprovechamiento de la vivienda suficientes para cubrir los gatos y cargas. En el caso de que no fueran suficientes, el titular de los derechos deberá suplir lo que falte. Tanto el derecho de uso como el de habitación, se extingue por las mismas causas que el usufructo y además por un abuso grave de la cosa o de la vivienda.