La Hipoteca
Características
- Derecho Real, inmediatividad y absolutividad.
- Derecho Real de vinculación y realización de valor.
- Función de garantía del cumplimiento de una obligación.
- Carácter accesorio.
- Carácter indivisible.
- Constitución Registral.
- Sujeción directa e inmediata de los bienes.
- Los bienes hipotecarios han de ser inmuebles, ajenos y enajenables.
- Carácter inmaterial.
Sujetos
Acreedor hipotecario
Es el sujeto activo o titular del crédito cuya garantía se constituye la hipoteca. Es el que recibe el nombre de acreedor hipotecario, y el crédito asegurado el de crédito hipotecario. Art 104-105 LH y 1857-1861 CC.
Cesionario del crédito hipotecario
Es el adquirente posterior de todo o parte del crédito hipotecario, que, en virtud de la cesión, queda subrogado en los derechos del cedente. Art 149 LH.
Deudor personal
Es este el sujeto pasivo de la obligación en garantía de cuyo cumplimiento se constituye el derecho real de hipoteca. Art 104-105 LH y 1857-1861 CC.
Tercer poseedor
Es el adquirente de los inmuebles o derechos gravados con el derecho real de hipoteca, en cuya responsabilidad real queda subrogado, por el natural efecto «erga omnes» de la hipoteca como derecho real Art 104-108 LH y 1876 CC.
Subrogado en el débito personal
Es el tercer poseedor, o adquirente por compra de los bienes gravados con hipoteca. Mediante pacto, se subroga no solo en la responsabilidad real hipotecaria, sino también en el débito personal principal que la hipoteca garantiza. A.118LH.
Sujeto pasivo de la hipoteca
Es el propietario o titular de la finca, que puede ser también a su vez, deudor personal del débito garantizado. El CC exige que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al hipotecante. Art 1857.2º. El Art. 1855 permite también que las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar esta, hipotecando sus propios bienes. Su actuación es triple:
- En la constitución como propietario de la finca hipotecada.
- En la vida o desenvolvimiento de la hipoteca.
- Una vez extinguida la hipoteca por pago del crédito, está legitimado para obtener la cancelación de la inscripción.
Su responsabilidad es como deudor real permanece sujeto a la actuación del derecho real de hipoteca, y en caso de incumplimiento sufrirá la ejecución por parte del acreedor. En relación con el débito, puede ser:
- Personal, derivado de la obligación principal, asegurada o garantizada con hipoteca y puede hacerse efectiva con cualquiera de los bienes del deudor en virtud del 1911.
- Real que es el derivado de la hipoteca, y como tal solo se puede hacer efectivos sobre los bienes hipotecados.
En relación con los sujetos, puede ser:
- Titular pasivo del débito personal, que es el sujeto de la obligación que se asegura.
- Titular pasivo del débito real, que es el hipotecante o 3º poseedor de los bienes hipotecados.
Ambos pueden coincidir en la misma persona. No será así en los siguientes casos:
- Si se trata de hipoteca por deuda ajena.
- Si se trata del tercer poseedor de bienes hipotecados salvo haberse producido la subrogación en el débito personal.
Puede ser:
- Convencional, en el caso de venta de finca hipotecada según Art 118 LH.
- Real, en las transmisiones de fincas hipotecadas a favor del Banco Hipotecario de España.
- Judicial, cuando la finca hipotecada se enajena como consecuencia del ejercicio de cualquier acción real o personal que produzca la venta de la misma, pues el adquirente queda subrogado a las cargas.
La responsabilidad del deudor hipotecante hay que referirla al principio de responsabilidad patrimonial universal Art 1911 CC. Si la obligación se incumple el deudor contraerá la responsabilidad y si con la ejecución del bien hipotecado no es suficiente seguirá respondiendo. Posibilidad de limitación de la obligación que deja según el 140 LH admite el pacto de limitación en la escritura de la constitución de la hipoteca voluntaria.
Capacidad
La hipoteca es un derecho real de garantía de cumplimiento de una obligación. Si dicha obligación se incumple a su vencimiento, procede la realización del valor en cambio de la finca o derecho hipotecados, mediante subasta. Art 1858 CC. Al implicar la hipoteca la enajenación de bienes inmuebles hipotecados es necesario que las personas que la constituyan tenga la libre disposición de sus bienes o se hallen autorizados para ellos según 1857 CC y 138 LH.
Personas con facultad o capacidad para constituir hipoteca
Estas personas pueden hacerlo por sí o por medio de apoderado con poder especial 1713 CC 139 LH.
Personas sin facultad o capacidad para constituir hipoteca
- Bienes gananciales, que para hipotecarlos es necesario el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial Art 1377 CC.
- Vivienda habitual de la familia, cualquiera que sea el régimen económico y aunque pertenezca a uno solo, será necesario el consentimiento de ambos.
- Menores o incapacitados sujetos a la patria potestad; Si son de los hijos los padres necesitan la autorización del juez. Art 154-166 CC.
- Menores emancipados; Necesitan consentimiento de los padres o un tutor. Art 323 CC.
- Casados menores de edad; En el supuesto de que uno de ellos sea menor, se necesita el consentimiento de los dos, si ambos son menores se necesita el consentimiento de los padres o tutores de uno u otro.
- Sujetos a tutela; El tutor necesita autorización del juez.
- Sujetos a curatela; Si la sentencia no especifica, como en la tutela, autorización judicial.