La Ordenación de la Edificación
La Orden de la edificación establece el marco normativo para regular la ordenación y control de la edificación. Establece las condiciones y requisitos que deben cumplir los edificios en términos de seguridad, habitabilidad, funcionalidad y sostenibilidad.
Los principales aspectos son:
Ámbito de aplicación
La ley se aplica a todas las construcciones de edificios, residenciales, públicos y privados, obras de rehabilitación y demolición de edificios.
Obligación de los agentes
Establece responsabilidades y obligaciones a los agentes que intervienen en el proceso de edificación como promotores, proyectistas, constructores y directores de obra. También establece la figura del coordinador de seguridad y salud durante la ejecución de obra.
Diferencia entre exigencia básica, requisito básico y documentos básicos
Los tres son importantes, ya que se utilizan para establecer los estándares y criterios de construcción. Diferencias:
- Los requisitos básicos son tres: la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad; actualmente podríamos añadir un cuarto, la sostenibilidad.
- Para cumplir con los estándares o criterios de estos requisitos se establecen unas exigencias básicas o prestaciones mínimas en términos de seguridad estructural (SE), seguridad en caso de incendio (SI), seguridad de utilización y accesibilidad (SUA), ahorro de energía (HE), protección frente al ruido (HR), y salubridad (HS).
- En los documentos básicos se establecen las especificaciones técnicas para cumplir con los mínimos necesarios. Están ordenados por la exigencia básica a la que den solución; son soluciones basadas en un conocimiento consolidado, contienen procedimientos cuya utilización acredita el cumplimiento de las exigencias básicas o, por el contrario, soluciones sancionadas.
- Este documento permite la innovación a través de un código abierto. Esta innovación debe demostrar que cumple los mínimos indispensables y debe ser valorado por el CSICE.
Registro general del CTE
Es un registro administrativo donde se inscriben los documentos técnicos que se emiten para la aplicación e interpretación del CTE. Estos documentos pueden ser actualizaciones, modificaciones o revisiones de los documentos básicos (DB), así como normas armonizadas, guías de aplicación, programas informáticos o métodos y sistemas de ayudas entre otros, estos son los denominados documentos reconocidos, pero no tienen valor reglamentario. Por otro lado, por este registro deben pasar también las evaluaciones de idoneidad técnica, las cuales se refieren a un proceso mediante el cual se verifica si una solución propuesta para un proyecto de edificación cumple con lo establecido en el CTE. Esta evaluación busca garantizar que la solución propuesta cumpla con las exigencias básicas y se ajuste a las necesidades y características específicas del proyecto en cuestión.
¿Qué comprueba el visado?
El objetivo del visado es garantizar la calidad y seguridad de los proyectos de construcción y proporcionar respaldo y garantía profesional al promotor y al público, aparte de acreditar la propiedad intelectual.
Al emitir un visado se verifica el proceso técnico con el objetivo de garantizar el cumplimiento de los requisitos normativos de los siguientes ámbitos:
Competencia profesional y habilitación
Verifican que el arquitecto que elabora el proyecto técnico esté debidamente colegiado y tenga la competencia legal sin estar suspendido en sus labores para la realización de la obra.
Cumplimiento del proyecto de la normativa local, regional y nacional, incluyendo seguridad y urbanismo
Coherencia y viabilidad técnica en términos de distribución espacial, sistemas constructivos, instalaciones, etc.
Verificación de que la documentación presentada es completa y cumple lo establecido, incluyendo planos, memorias técnicas, cálculos estructurales, informes necesarios
Que el proyecto esté firmado debidamente por el arquitecto responsable e incluya declaración de responsabilidades profesionales.
Proyecto técnico
Documento elaborado por un técnico competente como un arquitecto o ingeniero que contiene toda la información necesaria para llevar a cabo la construcción de un edificio, este garantiza que la obra cumple los requisitos legales, técnicos y de seguridad de la normativa vigente y debe incluir:
- Memoria descriptiva que incluye la justificación teórica y fundamental del edificio, su tipología, características y especificaciones técnicas.
- Planimetría: representación gráfica del edificio necesaria para el entendimiento del mismo.
- Presupuestos: desglose económico de los costos estimados de la obra.
- Estudio de seguridad y salud para evitar riesgos laborales y garantizar las medidas de salud que se implementarán durante la obra y posterior vida útil del edificio.
- Estudio de impacto medioambiental para evaluar los posibles efectos del edificio en el entorno natural y social.
- Certificaciones y acreditaciones necesarias para cumplir requisitos legales específicos.
Se entrega antes del comienzo de la obra y se presenta a las autoridades competentes para obtener los permisos y licencias necesarios siguiendo las siguientes etapas:
- Elaboración del proyecto y todos los documentos.
- Revisión y visado por el Colegio de Arquitectos verificando el cumplimiento de la normativa vigente.
- Aprobación y concesión de licencia: una vez evaluado por las autoridades competentes se concede.
Proyecto de ejecución
Elaborado por un técnico competente con la misma formación que el que elaboró el proyecto técnico.
Documento técnico que completa y detalla el proyecto básico una vez visado y obtenidas las licencias y permisos de obra, este proporciona la información necesaria para la ejecución en obra de lo establecido en el proyecto básico. Este contiene los siguientes documentos:
- Detalles constructivos precisos y con especificación de materiales, técnicas de construcción, sistemas estructurales, instalaciones y acabados.
- Planos detallados y actualizados.
- Presupuesto detallado con un desglose más completo de los costos de los materiales de obra, maquinaria, mano de obra, etc.
- Pliego de condiciones donde se detallan especificaciones técnicas y administrativas que se deben cumplir durante la ejecución de obra como normas de calidad o plazos.
- Plan de seguridad y salud que establece las medidas que se deben adoptar durante la construcción de acuerdo a la normativa vigente.
Plan de seguridad y salud
Documento obligatorio que establece las medidas de prevención y protección de riesgos necesarias para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores y demás personal de la construcción. Elaborado por el promotor o alguien que él designe, coordinador de seguridad y será presentado como parte del proyecto técnico.
Debe contar con:
- Identificación de la obra detallando datos como ubicación, titular, dirección facultativa, contratista, etc.
- Evaluación de riesgos exhaustiva identificando peligros potenciales.
- Medidas preventivas y de protección para solucionar el apartado anterior.
- Organización y coordinación de obra que establece cómo se coordina la seguridad y salud de la obra incluyendo al coordinador de seguridad.
- Formación y capacitación de los trabajadores con los programas necesarios.
- Plan de emergencia para actuaciones en caso de accidentes graves, incendios, evacuaciones.
- Debe ser revisado y actualizado durante el desarrollo de la obra.
Libro de órdenes y asistencia
Su función principal es registrar las órdenes e instrucciones que se emiten durante la ejecución de la obra así como llevar un registro de la asistencia de los trabajadores, sirve para establecer un control y seguimiento de las actividades y las decisiones tomadas durante la construcción y siempre debe estar a disposición de la dirección facultativa y del personal de obra.
Aspectos que recoge:
- Órdenes o instrucciones emitidas por parte de la dirección facultativa o coordinador de seguridad acompañadas de fechas y firmas.
- Asistencia del personal y comunicación entre diversos puestos relevantes de la obra como promotor, contratista o dirección facultativa.
Libro de incidencias
Función de registrar incidencias o eventos que ocurren durante la ejecución como anomalías, problemas, cambios o situaciones relevantes que afecten al desarrollo de la misma, debe estar disponible en todo momento para el personal de la dirección facultativa, autoridades competentes en caso de inspección.
En caso de que ocurra una incidencia dos veces seguidas por incumplimiento de la primera se debe enviar una copia al inspector en las siguientes 24h y en caso de incidencia grave se podrá paralizar la obra.
Libro del edificio
Recopila toda la información relevante sobre la construcción incluyendo detalles técnicos, características, mantenimiento y conservación para los propietarios y usuarios del edificio a lo largo de la vida útil, debe ser entregado a los propietarios por el promotor una vez adquieran la construcción.
Certificado de fin de obra
Documento que se emite al finalizar una construcción con el objetivo de acreditar que la obra se ha ejecutado de acuerdo con el proyecto aprobado cumpliendo la normativa y los requisitos establecidos, es emitido por el director de obra y en él se recoge:
- Identificación de la obra con todos sus datos, cumplimiento normativo de la regulación vigente, conformidad con el proyecto presentado y aprobado con anterioridad, documentación técnica que acredita todos los documentos técnicos requeridos, recepción de obra recibida por el promotor sin reservas y responsabilidad profesional por parte del director de la obra certificando que la construcción se ha realizado bajo su dirección.
A la hora de la entrega de una acta de recepción de obra puede ser:
Rechazo total motivado
Al realizar la inspección y evaluación de obra se determina que no cumple los requisitos y estándares establecidos en el proyecto y en la normativa vigente por lo que no se puede dar la obra por finalizada hasta que se realicen las correcciones necesarias para que cumpla los requisitos.
Recepción sin reservas
Con esto la obra se da por concluida sin necesidad de realizar correcciones o ajustes adicionales.
Recepción con reservas
Se da cuando la inspección detecta ciertas deficiencias menores que no impiden su uso o habitabilidad pero que precisan de correcciones lo que implica que la obra es aceptada con la condición de subsanar las deficiencias en un plazo determinado.
Seguro obligatorio por defectos estructurales
La legislación española establece la necesidad de contratar un seguro para garantizar la responsabilidad de los agentes de construcción en caso de defectos estructurales graves.
El objetivo es proteger a los propietarios y usuarios de los edificios en caso de problemas graves cubriendo los daños que puedan surgir debido a estos.
El seguro establece un periodo de 10 años a partir de la recepción del edificio sin reservas y cubrirá la totalidad de los costes de reparación.
Garantías de la edificación
Empiezan a computar desde el momento de recepción de obra sin reservas y a partir de ese momento comenzará el periodo de computo de garantías establecido por la LOE así:
Garantía anual (durante un año)
Cubre todos los defectos que afecten a acabados o elementos de terminación que impidan el uso normal del edificio y deben ser solventados por el constructor.
Garantía Trienal
Cubren defectos que afecten a la habitabilidad del edificio como la estanquidad, instalaciones, seguridad estructural y constructiva.
Garantía decenal
Cubre los defectos de seguridad estructural y estabilidad del edificio relacionados con la cimentación, vigas, pilares y demás elementos.
Agentes de la edificación
Promotor
Persona jurídica pública o privada que asume la responsabilidad de promover y financiar la construcción de una obra de edificación pudiendo ser propietario de los terrenos o haber adquirido de construcción sobre los mismos.
Sus funciones son iniciar y planificar el proyecto, definir requisitos y objetivos, contratación de profesionales, realizar estudios previos, obtención de licencias y permisos, financiar el proyecto, controlar la calidad y cumplimiento de los plazos y comercialización y venta, además de asumir las responsabilidades de velar el cumplimiento de normativas y regulaciones sobre la obra.
Proyectista
Profesional/les encargados de elaborar el proyecto técnico de una obra que deben estar cualificados para ello, asumiendo las funciones de:
- Diseño del proyecto técnico acorde a la normativa, elaboración de la documentación técnica necesaria, cumplimiento de la normativa y la coordinación con los otros agentes.
También puede efectuar ciertas labores de supervisión y dirección técnica en obra.
Constructor
Entidad responsable de la contracción de la obra de edificación y sus funciones son la ejecución de la obra conforme al proyecto establecido, coordinación de los trabajos de los distintos gremios implicados en la obra, cumplimiento de normativa y reglamento a la hora de la construcción y control de plazos y costes.
Director de obra
Profesional cualificado designado por el promotor de la obra para ejercer la dirección facultativa y la coordinación técnica durante la ejecución de este, sus funciones son la dirección facultativa para asegurar que se realice todo según el proyecto, notificar todas la modificaciones al promotor, coordinar a los agentes implicados en la construcción, control económico y de plazos y control sobre el libro de órdenes y asistencia.
Director de ejecución de obra
Designado por el promotor de la obra, es el encargado de coordinar y dirigir los trabajos de construcción, que se diferencia del director de obra ya que este debe controlar y supervisar exclusivamente los trabajos de construcción.
Coordinador de seguridad y salud
Profesional designado por el promotor o director de obra cuya obligación es el cumplimiento de los requisitos de seguridad y salud. Sus funciones son la elaboración de EBSS y/o ESS en fase de proyecto técnico, coordinación de los agentes implicados en este, vigilancia y control ante posibles accidentes, información y formación de los trabajadores y registrar la documentación.
Responsabilidades penales
La responsabilidad puede variar según la gravedad o factores como la imprudencia, las principales responsabilidades recaen sobre:
- Delitos contra la seguridad de la construcción: incumplimiento de las normas o puesta en riesgo de los trabajadores.
- Delitos contra los derechos de los trabajadores.
- Delitos contra el medio ambiente.
- Falsedad documental.
La responsabilidad administrativa exime a la administrativa pero ambas no excluyen a la civil.
Las responsabilidades relacionadas con esto pueden implicar sanciones, multas o imposición de medidas correctivas, algunas responsabilidades son:
- Incumplimiento de normativa urbanística.
- Infracciones en materia de seguridad y salud laboral.
- Incumplimiento de normativa de calidad de la edificación.
- Infracciones medioambientales.
Responsabilidades civiles
Pueden ser contractuales o extracontractuales.
Contractuales
Incumplimiento del contrato o parte de él, será responsable quien haya cometido los daños y perjuicios, tendrán 5 años para reclamar.
Vicios o defectos en la obra tendrán 6 meses para ser reclamados.
Extracontractuales
Daños a terceros por negligencias profesionales, tendrán un año para reclamar.
¿Qué obras de edificios deben ser objeto de seguro obligatorio por defectos estructurales?
El seguro obligatorio por defectos estructurales debe contratarse en obras de edificación de viviendas o locales comerciales cuyo uso principal sea la vivienda, debiendo contar con un seguro decenal que durará 10 años desde el momento en que se recibe la obra sin reservas y su cobertura se extiende a los daños estructurales que pueden surgir durante este periodo. El seguro cubre el 100% del coste de la construcción y no es obligatorio en obras de rehabilitación o autopromovidas.
Calidad de la edificación
Los requisitos básicos de la edificación son los estándares y criterios que deben cumplir los edificios en términos de seguridad, habitabilidad, funcionalidad y sostenibilidad. En España estos requisitos básicos de calidad de la edificación se encuentran recogidos en la LOE, su desarrollo normativo y estándares mínimos para cumplir con los parámetros deseados se encuentran en los distintos documentos básicos del CTE y en las normativas técnicas vigentes. Los requisitos son:
- Funcionalidad: Uso fácil y funcional. Accesibilidad (CTE-DB-SUA). Acceso a servicios de telecomunicaciones audiovisuales y de información y acceso a servicios postales.
- Seguridad: Garantizar mínimos en términos de seguridad estructural (CTE-DB-SE), seguridad en caso de incendio (CTE-DB-SI), y seguridad de utilización (CTE-DB-SUA).
- SE: Los edificios deben ser capaces de soportar las cargas previstas, tanto estructurales como de uso y mantenimiento, deben soportar también las de factores externos como vientos, sismos o nieve.
- SI: Los edificios deben estar preparados mediante la prevención de incendios, sistemas de detección y extinción, vías de evacuación y materiales que eviten la propagación del fuego.
- SUA: Espacios habilitados y equitativamente disfrutables para personas con diversidad funcional.
- Habitabilidad: Higiene, salud y protección del medio ambiente (CTE-DB-HS), protección frente al ruido (CTE-DB-HR), ahorro de energía y aislamiento térmico (CTE-DB-HE), y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o instalaciones que permitan el uso satisfactorio del edificio.
- HS: Condiciones higiénicas adecuadas, evitar humedades, filtraciones, ruidos excesivos, etc.
- HR: Proporcionamiento de aislamiento acústico suficiente, tanto frente al exterior como dentro del propio edificio.
- HE: Medidas para la reducción del consumo energético, mejora de la eficiencia energética y garantizar buen aislamiento térmico.
Pese a todo ello, es un ordenamiento complejo de conocer y aplicar. Falta mano de obra especializada y aparecen subcontrataciones no productivas.