Manual de Valoración Inmobiliaria: Conceptos Clave y Ejercicios Prácticos

1. Definiciones Básicas

1.1. Valor

Definición: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas, se da cierta suma de dinero o algo equivalente.

1.2. Precio

Definición: Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción.

1.3. Valor de un Inmueble

Definición: Será la suma de los costes necesarios para la creación del inmueble, más una ganancia esperada, o beneficio de promoción.

1.4. Inversión

Definición: Es la suma de los componentes necesarios para la creación de un edificio, o cantidades que necesariamente hay que gastar para crear el edificio.

1.4.1. Fórmula de la Inversión

INVER = I = VALOR SUELO + VALOR CONSTRUCCIÓN + GASTOS

1.5. Gastos Inmobiliarios

1.5.1. Fórmula de los Gastos Inmobiliarios

GASTOS = GASTOS FISCALES + GASTOS GENERALES + GASTOS FINANCIEROS.

1.6. Solar

Definición: Es todo suelo clasificado como suelo urbano por un Plan General o Norma Urbanística, que esté totalmente urbanizado y además se encuentre dentro de un área consolidada por la edificación

1.6.1. Forma de Valorar Solares

Para valorar un solar, es necesario saber lo que se puede construir sobre él, ya que su valor dependerá directamente del aprovechamiento que tenga.

1.7. Gastos Fiscales

Definición: Son los impuestos directos a pagar, los descompondremos en: impuesto de actos jurídicos documentados, impuesto de trasmisiones patrimoniales (ambos de carácter autonómico) e impuestos por permisos de obra, acometidas, habitabilidad y por el incremento del valor de los terrenos (que son de ámbito municipal).

1.8. Gastos Financieros

Definición: Son los costes del préstamo hipotecario y en la póliza de crédito. También son los gastos derivados de la financiación de los recursos iniciales.

1.9. Gastos Generales

Definición: Son los honorarios profesionales de notario, registrador de la propiedad inmobiliaria, arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de la edificación, publicidad, comercialización y gastos de gestión.

1.10. Valor en Venta

1.10.1. Fórmula del Valor en Venta

Vventa = INVERSIÓN + BENEFICIO PROMOCIÓN

1.11. Viabilidad Inmobiliaria

Definición: Que el valor de venta real sea mayor o igual que el valor en venta teórico (negocio inmobiliario) y que también los recursos propios de que disponemos sean mayores que los recursos necesarios (negocio financiero) y que se obtenga un beneficio mínimo tasado en el 20% de la Inversión.

1.12. Recursos Iniciales

Definición: Cantidad de dinero disponible al principio de la promoción para hacer frente a los gastos de la misma. También es la cantidad de dinero necesaria para cubrir los gastos generales de la promoción inmobiliaria.

1.13. Recursos Necesarios

Definición: Es la cantidad de dinero necesaria para poder cubrir las necesidades de tesorería de todo el negocio inmobiliario.

1.14. Recursos Mínimos

Definición: Es la cantidad de dinero necesaria para poder cubrir las necesidades de tesorería, hasta el momento de poder contar con la financiación hipotecaria.

1.15. Beneficio Inmobiliario

Definición: Es la cantidad de dinero que se espera obtener como ganancia o rentabilidad del negocio inmobiliario, antes de pagar los impuestos que gravan este beneficio.

1.16. Valor de Venta Teórico

Definición: Deberá ser igual a lo que nos cuesta promoverlo (ó lo que es lo mismo, la inversión), más el beneficio (B) ó ganancia de la promoción.

1.17. Valor en Venta Real

Definición: Es el valor en venta del inmueble obtenido con los datos del estudio de mercado. También es el valor en venta teórico más el Beneficio de la promoción (B).

2. Gastos en la Compra de un Solar

Ninguna de las respuestas anteriores se ajusta exactamente a los gastos derivados de la compra de un solar.

3. Fórmula Fundamental para la Valoración de un Inmueble

Vv = Vs + Vc + G + B

4. Préstamo Hipotecario y Recursos

Si el préstamo hipotecario alcanza al 80% del valor en venta, y se retiene hasta la venta (subrogación) el 20% del importe de ese préstamo, ¿de qué cantidad podríamos disponer del préstamo hipotecario, para hacer frente a la construcción del edificio?

Disp Ph = 76,80 % I

¿Cuál sería el porcentaje sobre la inversión, de los recursos propios mínimos necesarios, teniendo en cuenta un préstamo hipotecario del 80% del valor en venta del inmueble y una retención hasta la escritura del inmueble (subrogación) del 20%?

RECURSOS PROPIOS MÍNIMOS = 23,20% I

Si el valor del solar alcanza al 25% de la inversión, y los recursos propios al 23,20% de la inversión, ¿Qué porcentaje sobre la inversión deberíamos tener para que sea viable la promoción?

Al menos la mayor cantidad de las dos, es decir, el 25% de la Inversión, correspondiente a la compra del solar, más los gastos de su compra.

5. Negocio Inmobiliario y Financiero

5.1. Negocio Inmobiliario

Definición: Para que se cumpla la condición definida como negocio inmobiliario, es necesario que el beneficio que se espera obtener de la promoción inmobiliaria de un edificio, sea igual o superior al 20% de la Inversión.

5.2. Negocio Financiero

Definición: Si se dispone de unos recursos propios que cumplen cualquiera de las tres respuestas anteriores es negocio financiero.

5.3. Condiciones para que sea Viable una Operación Inmobiliaria

Que se den simultáneamente la condición de beneficio mínimo, negocio inmobiliario y negocio financiero.

6. Ejercicio Práctico: Promoción de Oficinas

Si nos ofrecen un solar en venta, por el que nos piden 500.000 €, y sobre él, se puede construir un edificio de oficinas de 600 m², estando estimado su valor de construcción, en 800 €/ m², y hemos obtenido, que en esa zona, el valor de venta de las oficinas, se realiza en 3.000 €/m², y que se puede obtener un préstamo hipotecario al promotor por valor del 60% del valor de venta, reteniéndonos el 30% del importe de dicho préstamo, hasta que se formalicen las ventas en escritura pública y disponemos para realizar esta operación de 750.000 €.

6.1. Calcular la Inversión

Entre 900.000 € y 1.500.000 €

6.2. Calcular el Valor de Venta Teórico

Vvteórico = 1,2 I = 1,2 x 1.274.000 € = 1.528.800 €

Entre 1.500.000 € y 2.000.000 €

6.3. Calcular el Valor de Venta Real

Entre 1.500.000 € y 2.000.000 €

6.4. Calcular el Beneficio Real y Teórico

Entre 100.000 € y 300.000 €

6.5. Calcular los Recursos Propios Mínimos

Entre 300.000 € y 600.000 €

6.6. Calcular la Viabilidad Inmobiliaria de la Operación

Sí, ya que es negocio inmobiliario y negocio financiero.

7. Información sobre Solares en Internet

7.1. Datos Obtenibles en Internet

La forma del solar y las dimensiones de sus linderos
La superficie del solar
Las ordenanzas urbanísticas de aplicación
Las conclusiones del estudio de mercado
Los precios de construcción

7.2. Información en la Página Web del Catastro

¿En la página web del Catastro, podemos obtener la superficie de un solar?

Sí, aparece en la ficha del catastro.

¿En la página web del Catastro, podemos obtener la forma física de un solar?

Sí, aparece en la ficha del catastro.

¿En la página web del Catastro, podemos obtener el precio de un solar?

No, es un dato protegido, y además, el valor que podría aparecer, es el valor fiscal del solar a efectos de valoración catastral, no el valor de mercado.

¿En la página web del Catastro, podemos obtener la superficie edificada por cada uso sobre un solar?

Sí, aparece en la ficha del catastro.

7.3. Ordenanzas Urbanísticas en Internet

¿En Internet podemos averiguar las ordenanzas urbanísticas de un solar?

Generalmente sí, en la página web del Ayuntamiento o en la de la Comunidad donde se encuentre situado el solar.

7.4. Estudio de Mercado en Internet

¿En Internet, podemos averiguar los datos necesarios para efectuar un estudio de mercado, en el entorno cercano a la situación del solar?

Sí, a través de las páginas web de los distintos portales inmobiliarios.

7.5. Valor en Venta de un Solar en Internet

¿En Internet, podemos averiguar el valor en venta de un solar?

No, este es un dato que deberemos calcular en base a lo que se pueda construir sobre el solar y a los usos a los que se destine.

8. Diferencias entre Solar y Suelo Urbano

8.1. Solar vs. Suelo Urbano

¿Es lo mismo solar que suelo urbano?

No. Todo solar estará calificado como suelo urbano, pero no todos los suelos urbanos son solares.

8.2. Solar vs. Suelo Urbano en un Área Consolidada

Es lo mismo solar que suelo urbano en un área consolidada por la edificación.

No. La diferencia se encuentra en si está totalmente urbanizado cumpliendo que cuente como mínimo con abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica en baja tensión con caudal suficiente para la edificación a realizar, acceso rodado (y por tanto que tiene fijada su alineación oficial) y por último, evacuación de aguas residuales.

9. Condiciones para un Solar Edificable de Licencia Directa

Si un suelo, está clasificado en un Plan General como suelo urbano y tiene en su fachada, acometida de abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica en baja tensión, acometida de gas natural, acometida de telecomunicaciones y acceso peatonal y rodado, ¿se puede considerar como un solar edificable de licencia directa?

Si tiene fijada la alineación oficial, no figura como suelo pendiente de alguna gestión urbanística, y tiene ya realizadas las acometidas para el edificio a ejecutar, sí se puede considerar como solar para pedir licencia de obra.

10. Obras sin Licencia Municipal

10.1. Denuncia por Obra Ilegal

Si se realiza una obra sin licencia municipal, y al cabo de tres años y medio, nos denuncia un vecino, ¿puede el Ayuntamiento iniciar un expediente de demolición de la obra realizada, por ser esta una obra ilegal?

Sí porque la acción de disciplina urbanística no ha prescrito.

Si se realiza una obra sin licencia municipal, y al cabo de cuatro años y medio, nos denuncia un vecino, ¿puede el Ayuntamiento iniciar un expediente de demolición de la obra realizada, por ser esta, una obra ilegal?

Puede el Ayuntamiento iniciar el expediente, pero no puede prosperar porque la infracción urbanística ha prescrito, (si se puede demostrar la antigüedad de la obra realizada) pasando a ser una obra alegal fuera de ordenación.

10.2. Obra Alegal

¿Qué es una obra alegal?

Es toda obra no legalizable, en la que se pueda demostrar que han transcurrido más de cuatro años desde que se terminaron.

10.3. Levantamiento de Estado Actual

Un levantamiento de estado actual de una obra realizada sin licencia municipal de obra y visado por el Colegio Profesional, puede servir para convertir dicha obra en una obra alegal?

Sí, el visado colegial, da fe de la fecha en que se encontraba la obra construida.

11. Tiempo de Construcción

11.1. Suelo a Edificio Terminado

¿Cuánto tiempo puede transcurrir en circunstancias normales, para convertir un suelo en un edificio terminado?

Por término medio, unos ocho años.

11.2. Suelo Urbanizable a Edificio Terminado

¿Cuánto tiempo puede transcurrir en circunstancias normales, para convertir un suelo urbanizable en un edificio terminado?

Por término medio, unos cinco años.

11.3. Solar a Edificio Terminado

¿Cuánto tiempo puede transcurrir en circunstancias normales, para convertir un solar en un edificio terminado?

Por término medio, unos tres años.

12. Métodos de Valoración según la Ley de Suelo 8/2007

12.1. Suelo Rural, No Urbanizable y Protegido

En un suelo rural, no urbanizable y protegido, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

Método de Actualización de las Rentas corregido el valor obtenido hasta dos veces su valor.

12.2. Suelo Rural, No Urbanizable, No Sectorizado

En un suelo rural, no urbanizable, no sectorizado, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

La Ley de Suelo 8/2007 no contempla el suelo rural, no urbanizable, no sectorizado.

12.3. Suelo Rural, Urbanizable, No Sectorizado

En un suelo rural, urbanizable, no sectorizado, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

Método de Actualización de las Rentas corregido el valor obtenido hasta dos veces su valor.

12.4. Suelo Rural, Urbanizable, Sectorizado

En un suelo rural, urbanizable, sectorizado, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

Método de Actualización de las Rentas corregido el valor obtenido hasta dos veces su valor.

12.5. Suelo Rural, Urbano, No Consolidado

En un suelo rural, urbano, no consolidado, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

Método de Actualización de las Rentas corregido el valor obtenido hasta dos veces su valor.

12.6. Suelo Urbanizado, Urbano y Consolidado

En un suelo urbanizado, clasificado como urbano y con categoría de consolidado, según la Ley de Suelo 8/2007, ¿Qué método de valoración se debe usar?

Método Residual.

13. Valoración de Obras Ilegales

13.1. Valor de las Obras Ilegales

¿Qué valoración pueden tener las obras ilegales, según la Ley de Suelo 8/2007?

Cero euros.

13.2. Diferencia entre Obra Ilegal y Alegal

¿Cuál es la diferencia entre una obra ilegal y una alegal?

La prescripción de la acción sancionadora, que es aplicable a la segunda y no a la primera.

13.3. Diferencia entre Obra Ilegal y Legal

¿Cuál es la diferencia entre una obra ilegal y una legal?

Que la obra legal, puede ser legalizada mediante la obtención de la licencia de obra.

13.4. Diferencia entre Obra Alegal y Legal

¿Cuál es la diferencia entre una obra alegal y una legal?

Que la obra legal se puede incorporar al patrimonio jurídicamente (inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria).

14. Conceptos Urbanísticos

14.1. Alineación Oficial

¿Qué es la alineación oficial?

Es la línea que separa la propiedad privada del solar, con respecto a la propiedad pública de la calle por la que tiene acceso.

14.2. Edificabilidad

¿Qué es la edificabilidad en m²/ m²?

Es el cociente de dividir la superficie construida sobre rasante del sólido capaz de agotar la edificabilidad, dividida por la superficie del solar.

14.3. Ocupación

¿Qué es la ocupación en %?

Es el porcentaje máximo del solar, que puede ser ocupado por la proyección en planta de la edificación, ó del sólido capaz.

14.4. Fondo Edificable

¿Qué es el fondo edificable?

Es la franja máxima edificable del solar, comprendida por la alineación oficial y una paralela a la misma, trazada a una distancia definida por el fondo edificable.

14.5. Altura Máxima de un Edificio

¿Qué es la altura máxima de un edificio?

Es la longitud máxima de altura que puede tener la fachada, medida desde la rasante, en su punto medio, hasta la parte más alta del último forjado de la edificación.

14.6. Número de Plantas Máximo

¿Qué es el número de plantas máximo de un edificio?

Es el número máximo de plantas que puede tener la edificación, medidas sobre la alineación oficial.

14.7. Retranqueo

¿Qué es el retranqueo de un edificio?

Es la distancia que se debe separar la edificación a los linderos y fondo del solar.

14.8. Usos

¿Qué son los usos principales, autorizados, permitidos y compatibles?

Usos, son los destinos a los que se puede dedicar la edificación, ó sólido capaz definido, según las especificaciones de la ordenanza urbanística de aplicación al solar.

14.9. Rasante

¿Qué es la rasante de un edificio?

Es la línea física de contacto de la edificación con el terreno. Puede ser, edificación sobre rasante (por encima del terreno) y edificación bajo rasante (por debajo del terreno). Normalmente, solo consume parámetros urbanísticos, la edificación sobre rasante.

14.10. Repercusión

¿Qué es la repercusión (€/m²)?

Es un ratio que nos permite comparar precios de distintos solares, para saber cuál es el más rentable, ya que es la división del precio del solar, sobre la superficie construida permitida sobre rasante. R = Vs/Sc (€/m²)

¿Para qué sirve la repercusión?

¿Cuál es la fórmula de la repercusión?

R = Vs/Superficie construida s/rasante (€/m²)

15. Estudio de Mercado

15.1. Definición

¿Qué es el estudio de mercado?

Es un documento, basado en un trabajo de campo, que nos permite evaluar las promociones que se están realizando en nuestro entorno cercano, y por tanto, nos permiten averiguar, la demanda potencial de venta que existirá para nuestra promoción inmobiliaria.

15.2. Datos Obtenidos

¿Cuáles son los datos obtenidos de un estudio de mercado?

Superficies medias de la zona, por cada uso.
Usos.
Calidades.
Valor de venta.

15.3. Carácter Indicativo

¿Los datos obtenidos en un estudio de mercado, son indicativos?

Sí, solo nos muestra la tendencia y modelo de inmueble a promover, pero nunca nos dará datos con exactitud matemática.

15.4. Objetivos

¿Cuáles son los objetivos de un estudio de mercado?

El Estudio de Mercado, tiene como objetivo descubrir las necesidades que pide el mercado de la demanda. Para ello, tiene que descubrir esas necesidades, las canaliza mediante la publicidad, las convierte en deseo por la presentación del producto inmobiliario y las satisface por la venta.

15.5. Beneficios

¿Qué nos hace el realizar un estudio de mercado?

Disminuir los riesgos inmobiliarios
Aproximar la demanda a la oferta
Conseguir mejorar la venta, en tiempo y dinero

15.6. Estudio de Mercado de la Oferta vs. Demanda

¿Es lo mismo el estudio de mercado de la oferta, que el estudio de mercado de la demanda?

No. Los estudios de la oferta, deben estar enfocados sectores de población concretos, y estar dotados de criterios de objetividad, especificidad e independencia.

15.7. Estudio de Mercado de la Oferta

¿Qué es el estudio de mercado de la oferta?

Son los que deben estar enfocados sectores de población concretos, y estar dotados de criterios de objetividad, especificidad e independencia.

15.8. Estudio de Mercado de la Demanda

¿Qué es el estudio de mercado de la demanda?

Es el que obtiene datos basados en la tendencia que mostraría un comprador independiente, dentro de la zona de influencia del inmueble.

15.9. Resultados del Estudio de Mercado de la Oferta

¿Para qué nos sirven los resultados de un estudio de mercado de la oferta?

Con los datos obtenidos, obtenemos el tamaño ó superficie de las unidades a crear, el programa funcional (número de dormitorios, número de baños, número de plazas de aparcamiento, tamaño de los locales, etc.), los usos mayoritarios, las calidades con las que se deberá construir y también el valor en venta de cada uso.

15.10. Aspectos a Fijar en un Estudio de Mercado de la Demanda

¿Qué necesitamos fijar y acotar en un estudio de mercado de la demanda?

Demanda potencial: Toda la población
Demanda real: La población que tiene intención de comprar
Demanda específica: La que quiere comprar un producto determinado

16. Plan de Marketing

16.1. Definición

¿Qué es el Plan de Marketing?

Es un informe, en el que se indican las líneas a seguir para fijar la política del producto, la política de precios y la política comercial.

16.2. Resultados

¿Qué se obtiene con un Plan de Marketing?

Tipología de viviendas
Porcentaje dormitorios
Equipamiento necesario
Demanda estructurada
Memoria de calidades
Precio de venta
Forma de pago

17. Ejercicio Práctico: Valoración de un Solar para Uso Residencial

Si tenemos que valorar un solar de 400 m², en un determinado barrio de una ciudad, situado en una calle, cuyo ancho, en función de las ordenanzas de aplicación, nos permitiría edificar cuatro plantas, que podrían ocupar como máximo un fondo edificable de 12 m para un edificio entre medianerías, y supongamos que todo el edificio, tendrá únicamente uso residencial. Al realizar el estudio de mercado, obtenemos, que el precio medio de venta, para uso residencial, en esa zona, está fijado en 2.500 €/ m², con unas calidades medias, que nos da, que el precio de construcción de uso de vivienda multifamiliar, entre medianerías, con calidades medias, en esa zona, es de 800 €/m².

17.1. Sólido Capaz (Solar Cuadrado)

Si el solar tiene forma de cuadrado y una sola fachada, calcular el sólido capaz.

Entre 900 m2 y 1.000 m2

17.2. Valor del Solar (Solar Cuadrado)

Si el solar tiene forma de cuadrado y una sola fachada, calcular el valor del solar.

Entre 700.000 € y 800.000 €

17.3. Repercusión (Solar Cuadrado)

Si el solar tiene forma de cuadrado y una sola fachada, calcular la repercusión.

Más de 800 €/m2

17.4. Sólido Capaz (Solar Rectangular, Lado Menor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado menor a fachada y una sola fachada, calcular el sólido capaz.

Entre 600 m2 y 900 m2

17.5. Valor del Solar (Solar Rectangular, Lado Menor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado menor a fachada y una sola fachada, calcular el valor del solar.

Entre 600.000 € y 700.000 €

17.6. Repercusión (Solar Rectangular, Lado Menor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado menor a fachada y una sola fachada, calcular la repercusión.

Más de 800 €/m2

17.7. Sólido Capaz (Solar Rectangular, Lado Mayor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado mayor a fachada y una sola fachada, calcular el sólido capaz.

Entre 1.000 m2 y 1.300 m2

17.8. Valor del Solar (Solar Rectangular, Lado Mayor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado mayor a fachada y una sola fachada, calcular el valor del solar.

Más de 800.000 €

17.9. Repercusión (Solar Rectangular, Lado Mayor a Fachada)

Si el solar tiene forma de rectángulo de 25 m, por 16 m, con el lado mayor a fachada y una sola fachada, calcular la repercusión.

Más de 800 €/m2

17.10. Rentabilidad de los Solares

¿Cuál sería el solar más rentable, de los tres expuestos anteriormente para recomendar su compra?

Al tener los tres la misma repercusión, son igual de rentables.

18. Ejercicio Práctico: Comparación de Rentabilidad de Solares

Si nos ofrecen dos solares, en distinto barrio de una ciudad. En el primer solar, al que llamaremos A, tenemos que su superficie es de 1.000 m², con un precio de 3.000.000 € y con una edificabilidad de 2,5 m²/ m². El segundo solar, al que llamaremos B, con una superficie de 2.000 m², con un precio de 450.000 €, tiene asignada una edificabilidad de 0,25 m²/m².

18.1. Superficie Edificable

Calcular la superficie edificable sobre rasante en cada solar.

A= 2.500 m2; B= 500 m2

18.2. Rentabilidad de los Solares

Calcular, cual es el solar más rentable, para recomendar su compra.

Es más rentable el solar B.

19. Registro de la Propiedad Inmobiliaria

19.1. Información Obtenible

¿Qué información nos permite obtener el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

Por objeto, podemos obtener la información referente a la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

19.2. Principios Jurídicos

¿Cuáles son los principios por los que se rige jurídicamente el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

La voluntariedad registral
La publicidad registral
La prioridad registral
El tracto sucesivo

19.3. Obligatoriedad de la Inscripción

¿Todos los pisos, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

No, la inscripción es un acto voluntario. Solo existe una excepción a la voluntariedad, y es que el inmueble sea garante de una carga hipotecaria.

19.4. Ministerio de Dependencia

¿De qué Ministerio depende el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

Del Ministerio de Justicia.

19.5. Legalidad de la Información Inscrita

¿Lo que figura inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, es legal?

Todos los títulos que figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, han sido calificados previamente por el Registrador de la Propiedad, por lo que salvo error u omisión, se ajusta a la legalidad vigente en el momento de la inscripción en su forma extrínseca.

19.6. Inscripción de Obras

¿Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria una obra alegal?

No. Solo las legales y legalizadas.

¿Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria una obra ilegal?

No. Solo las legales y legalizadas.

19.7. Ubicación de los Registros

¿Los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, se encuentran ubicados solo en las capitales de provincia?

No. Se encuentran en aquellos municipios que sean cabeza de partido judicial, independientemente de que sean capitales de provincia o no.

¿Los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, se encuentran ubicados en municipios que tienen juzgados?

Sí, siempre que hay Juzgados de Primera Instancia hay Registro de la Propiedad.

19.8. Elección del Registro

¿El comprador tiene libertad para elegir el Registro de la Propiedad Inmobiliaria donde quiere inscribir su inmueble?

No. El inmueble se debe inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que tenga asignada la ubicación del mismo.

19.9. Elección del Notario

¿El comprador tiene libertad para elegir el Notario donde quiere escriturar la compra de su inmueble?

Sí. El comprador tiene libertad para elegir Notario habilitado en el territorio nacional.

19.10. Obligatoriedad de la Inscripción en Caso de Inmueble Libre de Cargas

¿Es obligatorio inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, si este se encuentra libre de cargas?

No. Es voluntad de su propietario.

19.11. Obligatoriedad de la Inscripción en Caso de Inmueble con Hipoteca

¿Es obligatorio inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, si este tiene una hipoteca de 100.000 €?

Sí. Al tener una hipoteca, independientemente de su importe, es obligatorio que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

19.12. Documentos Inscribibles

¿Qué documentos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

El Registro de la Propiedad, según párrafo primero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, «tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».

19.13. Rechazo de la Inscripción

¿El Registrador de la Propiedad Inmobiliaria, puede rechazar la inscripción de un inmueble?

Sí, si el documento a inscribir no se ajusta a la legalidad vigente en su contenido extrínseco

19.14. Consulta de Datos

¿Puede cualquier persona consultar los datos que figuran inscritos de un inmueble?

Sí. El Registro de la Propiedad Inmobiliaria, es un registro público.

19.15. Prioridad Registral

¿Qué es la prioridad registral?

Cuando no se pueden inscribir dos o más derechos incompatibles entre sí, el conflicto de inscripción se resuelve a favor del que primero ha llegado al conocimiento del Registro por el principio de prioridad registral

19.16. Hora de Presentación

¿Qué es la hora de presentación de una escritura de un inmueble, en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

Es el dato que, reflejado en el libro diario del Registro de la Propiedad, marca la prioridad de inscripción de los documentos presentados para su inscripción en la misma fecha.

19.17. Tracto Sucesivo

¿Qué es el tracto sucesivo?

Es la sucesión ordenada de circunstancias desde la inmatriculación de la finca. Garantiza la constancia del derecho de la persona a otorgar un título.

19.18. Derechos Inscribibles

¿Cuáles son los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?

Los derechos que se tienen sobre las fincas.

118. ¿Qué modificaciones se puede realizar jurídicamente sobre una finca?
c) Las cuantitativas y las cualitativas.
119. ¿Qué son las modificaciones cuantitativas de una finca?
a) Las que se refieren al aspecto material de la finca.
120. ¿Cuáles son las modificaciones cuantitativas?
c) La agrupación, agregación, segregación, y división.
121. ¿Qué es una agrupación de fincas?
a) Es cuando de varias fincas se constituye una sola; suelen ser colindantes.
122. ¿Qué es una agregación de fincas?
b) Es cuando a una finca matriz se le agregan otras. Siempre que la finca matriz represente al menos el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.
123. ¿Qué es una división de fincas?
d) Es cuando desaparece la finca matriz y surgen las fincas en las que se ha dividido; cada porción resultante será nueva finca con nueva numeración; se hará mención marginal de esta circunstancia.
124. ¿Qué es una segregación de una finca?
a) Es la separación de determinadas partes de una finca para formar otra nueva o agregarse a otra.
125. ¿Se necesita licencia municipal para segregar una finca?
b) Si.
126. ¿Cuáles son las modificaciones cualitativas?
d) La declaración de obra nueva y exceso de cabida
127. ¿Qué es la declaración de obra nueva?
c) Es la declaración de nuevas plantaciones en fincas rústicas, y nuevas construcciones o mejoras en urbanas. Puede aparecer con la coletilla en construcción en el caso de no estar ejecutada.
128. ¿Qué documentos deben acompañar a la escritura de declaración de obra nueva?
a) Certificación de Técnico competente, Licencia municipal de obra, y proyecto básico.
129. ¿La declaración de obra nueva, se realiza siempre en escritura pública?
a) Si. En los casos que afectan al negocio inmobiliario.
130. ¿Todas las escrituras de declaración de obra nueva, se realizan en construcción?
c) No necesariamente.
131. ¿Qué es el exceso de cabida?
a) Es la mayor cabida (superficie) que puede tener un inmueble en su realidad física y que difiere de la cantidad inscrita en el Registro.
132. ¿Cuál es el porcentaje máximo que se permite realizar en un expediente de exceso de cabida?
d) No se fija.
133. ¿Cuál es el porcentaje máximo de exceso de cabida de una finca, para que el Registrador de la Propiedad lo realice de oficio, bajo petición del propietario?
c) 20% de la superficie.
134. ¿Cuáles son las características de las anotaciones preventivas?
b) Temporalidad, eventualidad y medialidad.
135. ¿Cuáles son los documentos jurídicos inmobiliarios, relativos a la creación de un inmueble, que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria?
c) Compra del solar; Declaración de Obra Nueva y División Horizontal. Si cuenta con financiación con garantía del inmueble, esta financiación debe estar también inscrita.
136. Definición de propiedad según el Código Civil.
a) Es el derecho a gozar y disfrutar de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes (art. 348 del Código Civil).
137. Definición de posesión.
b) Es la tenencia de una cosa, o el disfrute de un derecho por una persona, que puede ser física o jurídica.
138. Formas de adquirir la posesión.
a) Por la ocupación material del inmueble; por el hecho de quedar este sujeto a la acción de nuestra voluntad; por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.
139. Definición de interdicto.
d) Son procedimientos judiciales, en juicio sumario, es decir, en un juicio rápido y abreviado, para proteger el estado posesorio y la propiedad.
140. Clases de interdicto.
a) De posesión, de obra nueva, y de obra ruinosa.
141. Definición del derecho de accesión.
c) Corresponde a las construcciones realizadas sobre terrenos ajenos, con el fin de incorporarlos al patrimonio inmobiliario.
142. Definición de derecho de deslinde.
b) Corresponde a determinar la citación de los linderos o separaciones físicas entre fincas colindantes, ajustándose a la realidad legal de las mismas.
143. Tipos de deslindes administrativos.
d) Tira de cuerdas, Carreteras, Ferrocarriles, y Marítimo-Terrestres
144. Tipos de comunidad de bienes.
b) La medianería y La propiedad horizontal.
145. Cuando existe la servidumbre de medianería.
c) Existe, mientras no haya un titulo, signo externo, o prueba en contrario en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación, así como en los cerramientos también divisorios de fincas.
146. Tipos de derechos reales inmobiliarios.
c) Derechos reales de goce, de garantía y de adquisición.
147. Definición del derecho de usufructo.
d) Da derecho a disfrutar los bienes ajenos, con la obligación de conservar su forma y sustancia.
148. Definición del derecho de uso.
b) Da derecho a percibir, de los frutos de la cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta se aumente.
149. Definición del derecho de habitación.
a) Da derecho a ocupar en una casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
150. Definición del derecho de superficie.
c) Da derecho a edificar o tener edificación en terreno ajeno.
151. Definición del derecho de servidumbre.
d) Es un gravamen impuesto sobre un inmueble, en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
152. Tipos de servidumbre.
a) Continuas, discontinuas, aparentes y no aparentes.
153. Clases de servidumbres.
c) De aguas, de paso, de plantaciones y de luces y vistas.
154. ¿Los predios inferiores deben recibir las aguas, que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores?
a) Si.
155. ¿Una finca enclavada entre otras y sin salida a vía pública, tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas, previa la correspondiente indemnización?
b) Si.
156. ¿Los árboles altos deben separarse más de dos metros de las lindes de las fincas colindantes?
d) Si.
157. ¿A qué distancia de la linde, se puede plantar arbustos?
a) 0,50 m.
158. ¿Se pueden cortar las ramas de un árbol plantado en la finca vecina, que invadan nuestra finca, sin pedir permiso?
b) No.
159. ¿Puede el medianero, sin consentimiento, abrir ventana en pared medianera?
a) No, en ningún caso.
160. ¿A qué distancia mínima puede el vecino edificar, si nosotros tenemos una ventana en la linde, habiendo adquirido el derecho a tener vistas rectas?
c) 3,00 m.
161. ¿A qué distancia mínima puede el vecino edificar, abriendo luces en la pared enfrentada a la linde?
a) 2,00 m
162. ¿Qué dimensiones máximas pueden tener los huecos que se abren en pared medianera?
d) 0,30 x 0,30 m.
163. Tipos de derecho reales de garantía.
d) Hipoteca
164. Tipos de derechos reales de adquisición.
a) Tanteo y retracto.
165. Definición de derecho de tanteo.
b) Es un derecho de adquisición preferente, mediante el cual, su titular se reserva el derecho a adquirir un bien por la misma cantidad que se va a enajenar a un tercero.
166. Definición de derecho de retracto.
b) Es un derecho de adquisición preferente, mediante el cual, su titular se reserva el derecho a adquirir un bien que ya ha sido enajenado a un tercero.
167. Definición del derecho de reversión.
c) Es el derecho que tiene el propietario al que se le expropió una finca o parte de esta de recobrar la finca o parte expropiada, cuando no se hubiese destinado al fin previsto en la expropiación.
168. Si el vecino de la parcela colindante, tiene plantado un árbol, cuyas raíces están desplomando el cerramiento de la fábrica de ladrillo de la valla de separación, ¿Qué deberemos hacer?
a) Denunciarlo y si el árbol está a menos de 2,00 m. de la linde, exigir su corte. Si está a más de 2,00 m. de la linde, podemos cortar nosotros sin permiso las raíces que invadan nuestra propiedad
169. ¿Cuál es el objeto de la Ley de Propiedad Horizontal?
c) Tiene por objeto regular la forma de la propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil.
170. ¿Cuáles son elementos comunes de un inmueble?
b) Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute; además de las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
171. ¿Para qué sirve la cuota de copropiedad o participación?
a) Sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
172. ¿Dónde debe figurar obligatoriamente la cuota de copropiedad?
b) En la escritura de división horizontal.
173. ¿Cuál debe ser la suma de todas las cuotas de copropiedad?
d) 100 %.
174. ¿Debe reflejarse en la escritura de División Horizontal, si está hipotecado el inmueble?
d) Si.
175. ¿La escritura de División Horizontal debe obligatoriamente de contener los estatutos de la comunidad de
propietarios?
a) No, no es obligatorio.
176. ¿Es lo mismo la cuota de copropiedad que la cuota de la comunidad de propietarios?
b) No.
177. ¿El propietario de un local puede modificar los tabiques de su piso sin permiso de la comunidad de propietarios?
a) Si, ya que es una obra en elementos privativos.
178. ¿El propietario de un local comercial, puede modificar la fachada de su local, sin permiso de la comunidad de propietarios?
b) Si, en los casos en los que no sea fachada y sea escaparate.
179. ¿El propietario de un piso, puede agrandar una ventana de su piso?
b) No, ya que la fachada es un elemento común del edificio.
180. ¿El propietario de dos oficinas colindantes, puede demoler el tabique de separación entre ellas y unirlas para crear una sola, sin permiso de la comunidad de propietarios?
b) No, ya que debe obtener el consentimiento de la Junta de Propietarios de la Comunidad
181. Según la Ley de Propiedad Horizontal, ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios de un inmueble?
a) Las dispuestas en el Artículo 9, apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
182. ¿Puede un vecino, negarse a ser elegido Presidente de su Comunidad de Propietarios?
a) No, solo con permiso de un juez.

EJERCICIO PRÁCTICO: En un barrio de nuestra ciudad, nos ofrecen un solar rectangular de 40 m. por de lado por 100 m., teniendo fachadas a calle por todos sus lados. Consultado en el Ayuntamiento, nos dicen que la ordenanza de aplicación, permite edificar viviendas unifamiliares adosadas, de dos plantas, en parcelas de 200 m², con una ocupación del 40% y una edificabilidad de 0,75 m²/m². El valor de construcción, lo estimamos en 900 €/m². En esa zona, se vende cada vivienda en 400.000 €.
183. Calcular cuánto podríamos pagar por el solar.
C) Entre 2.000.000 € y 2.500.000 €
184. Calcular la repercusión del solar.
c) Entre 800 y 900 €/m2
185. Formula del valor de construcción con respecto al presupuesto de ejecución material.
a) Vc = 1,23 PEM
186. ¿Qué es la depreciación funcional de la construcción?
c) Es la suma de costes y gastos necesarios, para adaptar el inmueble al uso a que se destina.

EJERCICIO PRÁCTICO: En un solar de 500,00 m2., hay construido un edificio de cuatro plantas, adosado a la medianería Este. La planta baja es diáfana, alojando los accesos. La planta primera, está dedicada a cuatro oficinas de igual superficie. La planta segunda y tercera, está dedicado a viviendas, con dos viviendas por planta, de igual superficie. No hay sótano, y a cada inmueble, le corresponde una plaza de aparcamiento en superficie. El valor en venta del inmueble, asciende a 1.400.000,00 €, correspondiendo, 600,000,00 € a las oficinas.
187. Si una vez vendidos todos los inmuebles del edificio, el comprador de las oficinas nº 1 y nº 2, desea unirlas para crear una oficina más grande, ¿Qué pasos debería realizar, antes de acometer la obra?
a) Dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y obtener el consentimiento de los titulares afectados, y la aprobación de la junta de propietarios.
188. Si en el edificio colindante, abren una ventana a nuestro jardín, ¿Qué se debería hacer?
a) Si la ventana es de dimensiones superiores a 30 x 30 cm, o no se encuentra situada junto a las vigas del forjado, o no tiene una reja que impida su salida, y no está protegida con una tela de malla, podría crear una servidumbre de luces y vistas, por lo que sería aconsejable denunciar esta circunstancia para evitar que esa servidumbre se consolide con el paso del tiempo. (Art. 581 del CC)
189. Si el propietario de la vivienda A de la planta tercera, quiere hacer una escalera por el interior de su vivienda para acceder a la azotea, ¿Le podrían autorizar la obra y que pasos debe realizar?
b) Sí, con un acuerdo unánime.

EJERCICIO PRÁCTICO:
En un solar de 500,00 m²., de dimensiones, 16,00 m. de fondo por 31,25 m. de fachada, es de aplicación, la siguiente ordenanza urbanística:

– OCUPACIÓN: 40%
– EDIFICABILIDAD: 1,25 m²/m²
– ALTURA: Cuatro plantas, y 12 m.
– USOS: Planta baja a alojar el acceso al edificio y el resto, diáfana, sobre pilares, para uso de aparcamiento. La planta baja diáfana abierta con uso de aparcamiento no consumirá edificabilidad. No se pueden construir torreones ni áticos por encima de la cuarta planta.
-RETRANQUEOS: El edificio resultante se adosará a la medianera Este, aplicándose al resto de LINDEROS y FACHADAS una separación mínima de 3,00 m.
– Otras condiciones:
a) No se puede construir sótano.
b) Es necesario disponer en superficie una plaza de aparcamiento por vivienda y una por cada 100 m² de oficina o fracción.
c) La planta primera, se destinará a oficinas y la 2ª y 3ª a viviendas.
d) La cubierta será a tres aguas.
El Estudio de mercado realizado en la zona, nos refleja que la superficie media de las viviendas está entre 100 m2 y 105 m2 y la de oficina entre 50 m2 y 55 m2.
Las plazas de aparcamiento se concentrarán en el recinto cubierto, ocupando una superficie de 25-30 m2 incluyendo las circulaciones necesarias.
El valor en venta medio de uso vivienda es de 200.000 € y el de oficina de 150.000 € y los garajes 18.000 €.
La construcción se realizará con calidades superiores a la media.
Los Coste de referencia general por tipo de edificación serán:
Vivienda 450.89 €/m2
Oficina 579.71 €/m2
Zona diáfana 304.35 €/m2
Jardín y vallado 43.48 €/m2

190. Determinar el sólido capaz de agotar la edificabilidad (superficies por cada uso).
d) Oficina 208,33 m2; Vivienda 416,66 m2; Zona Diáfana 175 m2
191. Determinar el valor de construcción del inmueble.
Usando las tablas aportadas y empleando el cálculo de COSTES DE REFERENCIA DE EDIFICACIÓN CRP = PEM = CRG x CS x CA x CH = CRG x 1.15 x 1.35 = USO CRG (€/m²) CsxCA CRP=PEM (€) BI + GG Vc (€)
c) Entre 600.000 € y 700.000 €

EJERCICIO PRÁCTICO:
Si de un inmueble, sabemos que la construcción ha costado 750.000,00 € y el suelo, ha costado 1.000.000,00.

192. ¿A cuánto asciende la INVERSIÓN?
c) Entre 2.000.000 € y 2.500.000 €
193. ¿A cuánto asciende el Beneficio de la promoción?
a) Menos de 500.000
194. ¿Cuál sería el precio de venta?
d) Más de 2.500.000 €
195. ¿Cuál sería el importe del préstamo hipotecario?
c) Entre 2.000.000 € y 2.500.000 €
196. ¿De qué cantidad de préstamo hipotecario podríamos disponer para pagar la construcción?
b) Entre 1.500.000 € y 2.000.000 €

EJERCICIO PRÁCTICO:
Los datos del suelo y del inmueble son:
De la forma del solar, conocemos los siguientes datos:
Tiene forma de triángulo rectángulo y la relación del cateto mayor al menor es de 1,35.
Una vez consultado el Registro de la Propiedad, se conoce su superficie, que es de 750,00 m2.
Su valor unitario es de 3.000,00 €./m2.
En función de la normativa urbanística que afecta a la construcción de esa zona, la ocupación en planta no puede exceder del 60% de la superficie del solar.
El inmueble a edificar, constará de planta baja, destinada en un 90% a locales comerciales y el resto a portal y acceso a las viviendas. Cuatro plantas de pisos con cuatro viviendas por planta.
Dos plantas de sótano bajo rasante, destinadas a garaje. Cada una de estas plantas de sótano, ocuparan la misma superficie que la ocupada por el edificio sobre rasante.
Del estudio de mercado de la zona donde se encuentra solar, han encontrado los siguientes valores:
-Coste de construcción de las viviendas: 600,00.-€/m2 (incluidos elementos comunes).
-Coste de construcción de locales comerciales: 350,00.-€/m2.
-Coste de construcción de los garajes: 400,00.-€/m2, incluidos rampas y elementos comunes).
Los gastos de promoción, ascienden al 25% de la inversión total.
El valor en venta de las viviendas será de 2.000 €/m2.
El valor en venta de los locales comerciales será de 2.000,00.-€./m2. y el valor en venta de los garajes será de 500,00.-€./m2.
Las plazas de aparcamiento tendrán una superficie aproximada de entre 25-30 m2

197. ¿Cuantos metros cuadrados de solar están ocupados por la edificación? Los m2 de solar que podemos ocupar los da el % de ocupación permitido por las ordenanzas
c) Entre 400 y 500 m2
198. ¿Cuántos m2. de solar están ocupados por los locales comerciales?
b) Entre 400 y 450 m2
199. ¿Cuál es la superficie construida bajo rasante?
d) Más de 850 m2
200. ¿Cuánto ocupan los elementos comunes en planta baja?
d) Más de 40 m2
201. ¿A cuánto asciende la inversión?
d) Más de 5.000.000 €
202. ¿Cuál es el valor de la edificabilidad sobre rasante?
d) Más de 5.000.000 €
203. ¿Cuál es el valor de la edificabilidad bajo rasante?
d) Ninguna de las anteriores
204. ¿Cuál es el valor en venta de cada vivienda?
b) Entre 200.000 y 250.000 €
205. ¿Cuántas plazas de garaje salen?
b) 30
206. ¿Cuál es el precio de cada plaza de garaje?
b) Entre 15.000 y 16.000 €

EJERCICIO PRÁCTICO:
Tenemos un solar rectangular de 50 m. de fachada por 25 m de fondo.
Las Ordenanzas Urbanísticas de aplicación, son las siguientes:
– Altura máxima: IV plantas
– Altura mínima de planta: 3,00 m.
– Edificabilidad máxima: 1,5 m2/m2
– Ocupación máxima: 30%
– Edificación aislada, con retranqueos a linderos, fachada y fondo iguales a la altura de la edificación proyectada.
No se permiten escalonamientos en fachadas.

207. Calcular el máximo sólido capaz que cumpla las ordenanzas urbanísticas.
d) Más de 700 m2

EJERCICIO PRÁCTICO:
Nos ofrecen dos solares rectangulares dentro del mismo barrio de una ciudad.
El primero, tiene una fachada de 20 m. y un fondo de 40 m., pudiéndose edificar con cuatro plantas entre medianerías y con un fondo edificable de 12 m. desde la fachada; el segundo, tiene de fachada 40 m. y 20 m. de fondo, pudiéndose edificar con cinco plantas entre medianerías y con un fondo edificable de 12 m. desde la fachada. Por el primer solar, piden un precio de 6.750.000,00€ y por el segundo, 7.200.000,00 €.

208. Calcular cual sería el solar más rentable para realizar una promoción inmobiliaria.
b) Solar

EJERCICIO PRÁTICO:
De un solar, sabemos que tiene forma rectangular, con el lado más pequeño a fachada y con una dimensión de 35,00
m2. El fondo es de 45,00 m. Está clasificado en el PGOU como solar, con una edificabilidad de 1 m2/m2, una ocupación del 50% y en función del ancho de calle, se pueden edificar cinco alturas. La edificación, es entre medianerías, y el retranqueo a fondo, será igual a vez y media la altura de la edificación. La altura mínima de planta, será de 3,00 m.

209. Calcular cual es el valor de la superficie máxima que se puede construir.
c) 1575 m2
210. Calcular cual es el valor de la superficie máxima que puede quedar de jardín (terreno no ocupado por la edificación), para construir un edifico de la superficie máxima.
a) 1260 m2
211. Si el valor del terreno, es de 7.250.000,00 Euros, ¿cuál es la repercusión del solar?
d) Más de 4.500 €/m2
212. Si la construcción, está valorada en 650,00 €/m2, ¿en cuanto se debe vender el edificio?
d) Más de 10.000.000 €
213. Si el edificio tiene uso de vivienda, ¿Cuál sería el préstamo hipotecario máximo que se obtendría para la venta del inmueble?
d) Más de 10.000.000 €
214. ¿De cuánto dinero del préstamo hipotecario, dispondría el promotor para pagar la construcción?
b) Entre 7.000.000 y 8.500.000 €
215. ¿Cuánto dinero tendría que poner el promotor inmobiliario de recursos propios?
a) Menos de 7.000.000 €
216. Para recomendar su compra, ¿Qué parámetros debería cumplir?
d) Que se cumplan todas las condiciones siguientes:
Que el Valor en venta real = Valor en venta teórico
Que el Beneficio = 20% de la Inversión
Que los recursos propios > Recursos mínimos iniciales

EJERCICIO PRÁCTICO: Un promotor inmobiliario, está interesado en la adquisición de un solar de esquina en el casco urbano de un municipio de la Comunidad Autónoma de Madrid. De la forma del solar, en la base de datos del Catastro, obtenemos los siguientes datos: La referencia catastral, es 1234567890XX1234YY; Tiene forma de triángulo rectángulo, con el lado mayor medianero y los dos menores iguales, de fachada a calle publica; Su superficie, según consta en el Registro de la Propiedad, es de 882,00 m².; Su valor unitario, según precios de mercado de esa zona, es de 1.700,00 €/m².; Para el estudio de las ordenanzas urbanísticas de aplicación a este solar, hemos consultado al arquitecto municipal, que nos informa, que en la normativa urbanística que afecta a la construcción de ese solar, la ocupación máxima en planta del suelo, no debe exceder del 50% de la superficie del solar, tanto sobre cómo bajo rasante; que la altura máxima del edifico, es de cinco plantas sobre rasante y dos bajo rasante; que los usos permitidos, son el residencial y el comercial exclusivamente en planta baja, y que es necesario dotar de una plaza de aparcamiento como mínimo por cada vivienda y una plaza de aparcamiento por cada 100 m² de local comercial ó fracción. Realizado, el estudio del sólido capaz de agotar la edificabilidad, obtenemos que el inmueble, en planta, será un cuadrado y que, constará de: Planta baja, destinada en un 90% a locales comerciales, y el resto a portal y acceso a los pisos de las viviendas; Planta primera a cuarta, a plantas de pisos, con cuatro viviendas por planta; Plantas de sótano uno y dos, a garaje, con dos rampas de acceso por el jardín; El mercado de esa zona, nos indica los siguientes valores de construcción: El valor en venta de los locales comerciales sin uso especifico, será de 2.000,00 €/ m².; El valor en venta de los garajes, será de 20.000,00 €/pza., y que es una zona con escasas plazas de aparcamiento en la calle y con gran demanda de plazas de aparcamiento. En función de las calidades medias obtenidas, se fijan los siguientes precios de construcción por uso: Coste de construcción de viviendas, incluso los elementos comunes: 700,00.- €/m².; Coste de construcción de los locales comerciales sin uso especifico, 500,00.- €/m².; Coste de construcción de los garajes, incluidos rampas y calles, 450,00.- €/m².

217. ¿cuál es la superficie ocupada en planta por la edificación?
b) Entre 400 y 450 m2
218. ¿cuánto ocupan los elementos comunes en planta baja?
b) Entre 40 y 45 m2
219. ¿cuál es la superficie construida de cada uso?
b) Comercial 350-400 m2, Vivienda 1800-1900 m2 Aparcamiento 800-900 m2
220. Calcular la superficie máxima construible, por usos, en cada una de las plantas.
c) Serán las siguientes:
Comercial Baja Menos de 400
Vivienda Baja Más de 400 Primera Más de 400 Segunda Más de 400 Tercera Más de 400 Cuarta Más de 400
Aparcam. Sótano 1 Más de 400 Sótano 2 Más de 400
221. Calcular el sólido capaz de agotar la edificabilidad.
c) Entre 3.000 y 4.000 m2
222. ¿a cuánto asciende la inversión?
d) Más de 4.000.000 €
223. ¿cuál es el valor de la edificabilidad sobre rasante?
c) 2,5 m2/m2
224. ¿cuál es el valor en venta de cada vivienda suponiendo que todas son de igual superficie y precio?
b) Entre 200.000 y 250.000 €
225. ¿de cuánto dinero del préstamo hipotecario, dispondría el promotor para pagar la construcción?
c) Entre 3.000.000 y 4.000.000 € d) Más de 4.000.000 €
226. ¿cuánto dinero tendría que poner el promotor inmobiliario de recursos propios?
a) Menos de 2.000.000 €
227. Para recomendar la compra del solar, ¿qué parámetros se deberían cumplir?
d) Que se cumplan todas las condiciones siguientes:
Que el Valor en venta real = Valor en venta teórico
Que el Beneficio = 20% de la Inversión
Que los recursos propios > Recursos mínimos iniciales
228. ¿cuales serian los recursos mínimos, para que sea viable la operación?
a) Menos de 200.000 €
229. ¿Cuáles son los gastos inmobiliarios?
b) Entre 1.000.000 y 1.500.000 €
230. ¿Qué son los principios generales de la tasación inmobiliaria?
b) Los principios generales, son los fundamentos en que se debe basar toda tasación y valoración inmobiliaria.
231. ¿Qué es el principio de mayor y mejor uso?
a) El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita su mayor valor.
232. ¿Qué es el principio de prudencia?
c) Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
233. ¿Qué es el principio de sustitución?
b) El valor de un inmueble, es equivalente al de otros activos de similares características, sustitutivos de aquel. +
234. ¿Qué es el principio de valor residual?
d) El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Es decir, el coste de un producto inmobiliario, será la suma de los costes de cada uno de sus componentes, o lo que es lo mismo, el solar, la construcción, los gastos y el beneficio del promotor.
235. Tipos de valores a aplicar.
a) Podrán ser:
Valor de mercado, o valor que adquiere el inmueble en un determinado momento de su vida útil.
Valor hipotecario, o valor del inmueble, sostenible en el tiempo.
Valor de tasación a efectos hipotecarios, o valor que tendría el inmueble a efectos de servir de base como garantía en una operación financiera.
Valor de tasación a efectos de mercado, o valor que tendría el inmueble a efectos de una operación de compraventa, pactada libremente.
236. ¿Qué es el valor de mercado o valor venal de un inmueble?
a) Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante un contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. No se incluirán los impuestos, ni los gastos de comercialización.
237. ¿Qué es el valor de tasación?
c) Es el valor obtenido por aplicación de las normas contenidas en la legislación vigente, pudiendo tener valor jurídico a efectos hipotecarios.
238. ¿Qué es el valor de reemplazamiento?
b) Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir en la fecha de la valoración, otro inmueble de iguales características, pero usando tecnología y materiales de construcción actuales.
239. Tipos del valor de reemplazamiento.
a) Bruto o a nuevo y neto o actual.
240. ¿Cuáles son los métodos de valoración de bienes inmuebles?
c) Los métodos son:
Método del coste de reposición.
Método de comparación.
Método residual.
Método de actualización de rentas. d) Ninguna de las anteriores.
241. El método del coste de reposición bruto o a nuevo, ¿para que se usa?
b) Para valorar inmuebles en base a reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características.
242. ¿Para qué se usa el método de comparación?
a) Para valorar toda clase de inmuebles, siempre que se cumpla:
Existencia de un mercado representativo.
Disponer de suficientes datos sobre transacciones.
Disponer de 6 ofertas o transacciones comparables.
243. ¿Para qué se usa el método residual estático?
c) Para el cálculo del valor de terrenos y solares e inmuebles en rehabilitación, que tengan posibilidad de comenzar a edificar en menos de un año.
244. ¿Para qué se usa el método residual dinámico?
b) Calculo de valores de terrenos urbanos o urbanizables, estén edificados o no.
245. ¿Qué el tipo de actualización?
a) Rentabilidad media anual del proyecto sin considerar la financiación ajena.
246. ¿Qué es la prima de riesgo?
a) Prima a determinar por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.
247. ¿Para qué se usa el método de actualización de las rentas?
c) Para el cálculo de valor de inmuebles que sean susceptibles de producir rentas.

EJERCICIO PRÁCTICO:
Tenemos que valorar un edificio, de una ciudad, situado en una calle determinada.
Los datos urbanísticos del inmueble nos fijan que tiene una superficie construida de 1.584 m², con uso de oficina.
Analizando el mercado en el entorno cercano a la situación del inmueble, una vez realizado el estudio de mercado correspondiente, nos encontramos con varias muestras de inmuebles similares, sitas en las calles A, B y C, y que
son:
Sup. (m2) Precio (€) C/ A nº 1 105,00 m2 262.100,00 € C/ A nº 23 180,00 m2 360.000,00 € C/ A nº 17 74,00 m2 179.100,00 € C/ B nº 2 95,00 m2 225.000,00 € C/ B nº 15 64,00 m2 160.300,00 € C/ B nº 7 85,00 m2 200.000,00 € C/ C nº 6 51,00 m2 308.100,00 € C/ C nº 8 100,00 m2 228.700,00 €

248. Calcular el valor del edificio a efectos de tasación hipotecaria.
c) Entre 3.400.000 € y 4.200.000 €

EJERCICIO PRÁCTICO: Supongamos que tenemos que calcular el valor de un solar, dentro de una ciudad conocida, en un determinado barrio de la misma, y en el entorno cercano de las calles A, B y C, del Ejercicio anterior. Los datos urbanísticos comprobados del solar, son: Superficie del solar Ss = 400,00 m².; Edificabilidad: E = 1.584,00 m². Una vez realizado el Estudio de Mercado de la zona donde se encuentra el solar, hemos obtenido usando los mismos datos del Ejercicio anterior, que el valor medio en esa zona, es de: VM = 2.400,00 €/m². En función de las calidades y usos obtenidos del Estudio de Mercado, fijamos un valor de la construcción (presupuesto de contrata), de: Vc = 700,00 €/m²

249. Calcular el valor del solar a efectos de garantía hipotecaria.
a) Entre 1.000.000,00 € y 1.600.000,00 €
250. Definición de peritación.
d) Es la verificación de todo tipo de datos, características, modalidades, relacionadas con otros datos, sus causas, sus efectos, efectuada por un experto o perito en la materia objeto de la verificación.
251. Tipos de peritación.
a) Civil (lesiones o patologías, daños, ruina, deslindes, comunidades, interdictos), Penal (seguridad, accidentes laborales, quiebra y responsabilidad de administradores), Contencioso Administrativo (expropiaciones, calificaciones
urbanísticas de suelo, aprovechamientos urbanísticos, figuras de planeamiento).
252. ¿Qué condiciones deben reunir los peritos?
b) 1. Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste.
253. ¿El perito debe aceptar el encargo para realizar la pericia?
e) Si, salvo justa causa.
254. ¿Pueden los Colegios Profesionales y las Universidades, emitir dictámenes periciales?
c) Sí, pero deberán indicar quién o quiénes serán las personas que elaboren y firmen dichos dictámenes.
255. ¿Puede ser recusado el dictamen pericial realizado por un perito propuesto por la parte contraria?
a) No, los peritos de parte no son objeto de recusación.
256. ¿Qué es la declaración de tachas?
b) Es la declaración que realiza el perito de parte para afirmar que no incurre en causa de tacha.
257. ¿Es obligatorio el efectuar el juramento del perito de una parte, de decir verdad?
a) Sí, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 335.2 de la Ley de enjuiciamiento Civil.
258. ¿El dictamen de perito, es decisorio para el juez?
d) Todas las respuestas son correctas.
259. ¿Un dictamen pericial, es un informe, más una opinión objetiva del perito?
c) Si, es una opinión objetiva, justificada, motivada, y explicada en lenguaje coloquial.
260. ¿La fuerza probatoria se basa en la buena exposición, independencia y credibilidad del perito?
a) Si.
261. ¿Debe el perito someterse a los extremos que el juez le marque?
d) Si. Es un auxilio para la justicia.
262. ¿Debe el perito contestar a las preguntas que le haga el abogado de la parte contraria, sobre el contenido de su dictamen?
b) Si, está obligado en todos los casos.
263. ¿El perito puede criticar el dictamen expuesto por la parte contraria?
a) Si. En el sentido óptimo de la palabra crítica.
264. ¿El perito de parte, puede ser recusado por ser cuñado (por tanto no coinciden los apellidos) de la parte litigante?
c) No, los peritos de parte son objeto de tacha.
265. ¿El dictamen del perito es de obligado cumplimiento por el Juez?
a) No, en ningún caso.
266. ¿Cuáles son las cualidades básicas de un buen perito?
a) Competencia, independencia, y autoridad.
267. ¿Son admisibles las opiniones no fundamentadas del perito en la emisión de su dictamen?
d) No. Desmerecen la prueba.
268. ¿El tribunal puede exigir al perito que comparezca en juicio para que exponga y responda a las preguntas que deseen realizar las partes?
b) Si
269. ¿El perito debe fundamentar el contenido de su peritación en su experiencia y en concreto en su leal saber y entender?
b) No, debe fundamentar el contenido del dictamen en pruebas y hechos objetivos