Propiedad Horizontal en Uruguay: Régimen Legal y Aspectos Clave

Ley de Propiedad Horizontal en Uruguay (Ley 10.751)

Antecedentes

• Promulgación: 25 de junio de 1946.
• Objetivo: Responder a la urbanización y necesidad de vivienda.
• Importancia de la división horizontal:
  • Reduce costos de construcción.
  • Favorece servicios colectivos (electricidad, agua, gas).
  • Soluciona requerimientos de vivienda.

Regímenes Existentes

1. Copropiedad: Cada dueño posee un porcentaje del inmueble.
2. Accesión: El dueño del terreno es dueño de lo construido.
   • La Propiedad Horizontal (P.H.) supera el principio de accesión: la propiedad principal es el apartamento.

Principales Aspectos del Régimen de Propiedad Horizontal

Artículo 1: Estructura del Régimen

• Divisiones:
  1. Horizontal: Edificio de varios pisos, cada uno un apartamento.
  2. Vertical: Edificio de un piso dividido en apartamentos.
  3. Mixta: Varios pisos, cada uno con varios apartamentos.

Condiciones:

1. Las unidades deben ser independientes.
2. Deben tener salida a la vía pública o pasaje común.
3. Subsuelo y buhardillas pueden ser unidades si son independientes.

Artículo 2: Propiedad

Dos derechos coexistentes:

1. Propiedad exclusiva del departamento.
2. Copropiedad de bienes comunes.

Artículo 3: Bienes Comunes

Definición:

• Necesarios para la estructura y seguridad del edificio (cimientos, muros).
• Permiten el uso común (ascensores, instalaciones de agua/gas).
• Características: Bienes comunes inseparables del derecho sobre la unidad.

1. Reparaciones proporcionales al valor de la unidad.

Artículos 8 y 9: Uso de Bienes Comunes

• Prohibiciones:
  • Usos no especificados en el reglamento.
  • Actividades que perturben la tranquilidad o seguridad.
  • Establecer industrias en edificios residenciales.

Artículos 12-13: Innovaciones

• Bienes comunes: Mejoras aprobadas por 2/3 de copropietarios.
• Bienes propios: Unión de unidades requiere informe técnico. Algunas obras necesitan aprobación de la Asamblea.

Artículo 14: Hipotecas

• Hipoteca común: Cada propietario puede hipotecar su unidad.
• Hipoteca recíproca: Garantiza pagos comunes del edificio.

Reglamento de Copropiedad (Artículo 16)

• Es un estatuto contractual que regula derechos y deberes.
• Escrito, registrado y obligatorio para todos los sucesores.

Órganos de Administración (Artículos 18-19)

1. Administrador: Cumple el reglamento, gestiona servicios y representa legalmente.
2. Asamblea de Copropietarios: Designa al administrador, administra bienes comunes, y aprueba cuentas.

FOCER (Fondo de Cesantía y Retiro)

• Creación: Ley 18.236 del 18/12/2007.
• Aplicación: Trabajadores de la Industria de la Construcción (Grupo 9, Subgrupo 01).
• Componentes:
  • Cuentas individuales: A nombre de cada trabajador.
  • Fondo Solidario: Condiciones según la ley.

Beneficios:

1. Prestación por cesantía.
2. Prestación por retiro: Fondo total en la cuenta al retirarse.
3. Prestación por fallecimiento: Fondos al cónyuge o concubino sin sucesión judicial.

Aportes:

• Trabajadores no permanentes: 5% aporte patronal.
• Permanentes (menos de 2 años): 0.5% aporte patronal.
• Permanentes (más de 2 años): 0.5% aporte patronal y personal.

Procedimiento de aportes:

1. Registrar la empresa.
2. Declaración jurada mensual (BPS).
3. Pagar aportes junto a tributos sociales.
4. Timbre profesional mensual en Abitab.

Concepto de Contrato

• Definición (Art. 1247 del Código Civil): Convención entre partes con obligaciones recíprocas.

Elementos:

1. Personal: Acuerdo de voluntades (acreedor y deudor).
2. Objeto: Obligación de dar, hacer o no hacer.
3. Jurídico: Vincula al acreedor y deudor.

Responsabilidades

• Contractual: Nace de un incumplimiento de contrato.
• Extracontractual: Nace de un daño sin contrato preexistente.
• Civil: Reparar el daño patrimonial o moral.
• Penal: Castigo por un delito.

Contrato de Obra

Etapas: Celebración, ejecución, entrega.

Elementos esenciales: Partes, objeto, obligaciones, consentimiento.

Tipos de Contratos

• Base: Comitente y empresa constructora.
• Subcontratación: Empresa constructora contrata auxiliares (empresas de pilotaje, pintura, etc.).

Incumplimientos

1. Inexacto: Vicios cualitativos o cuantitativos.
2. Temporal: Entrega tardía.
3. Definitivo: Certidumbre de no cumplimiento.

Responsabilidad Decenal

Aplicable a defectos graves que afecten la estabilidad de la obra.

Plazos: 10 años (estabilidad), 5 años (defectos menores), 2 años (acabados).

Ley de Tercerización

• Subcontratación: Empresa subcontratada realiza obra/servicio con trabajadores propios.
• Responsabilidad:
  • Solidaria: Empresario y subcontratista responden juntos por deudas laborales.
  • Subsidiaria: Empresario responde si el subcontratista no puede pagar.

Obligaciones:

• Laborales: Salarios, licencias, despidos.
• Seguridad Social: Aportes al BPS y BSE.