La Constitución establece ciertas reglas que enmarcan el Derecho registral y se destacan tres cuestiones principales: la seguridad jurídica, el papel del Registro en la protección de los derechos, especialmente de los consumidores, y el encaje competencial del Derecho registral en el Estado compuesto que establece el régimen constitucional hoy vigente. En cuanto a la seguridad jurídica, el Tribunal Constitucional establece este se compone de certeza y legalidad, publicidad y jerarquía normativa, la interdicción de la arbitrariedad y la irretroactividad de lo no favorable. La seguridad jurídica se refiere tanto a la certeza del titular de un derecho subjetivo de que puede tener y defender su derecho, como a la certeza del titular y sus adquirentes de que el derecho puede ser transmitido y adquirido en ciertas condiciones de seguridad. A veces, la seguridad jurídica y la seguridad del tráfico son términos contrapuestos, ya que uno se puede alcanzar a costa del otro. Los registros jurídicos ofrecen seguridad porque permiten que las normas se apliquen de un modo conocido y siempre el mismo.
En cuanto al papel del Registro en la protección de los derechos, hay una pregunta sobre si la intervención del Registrador como titular de una potestad pública de decisión jurídica en el momento constitutivo de los derechos reales podría vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva. Sin embargo, El Tribunal Constitucional dejó entonces sentado que la intervención del Registrador en la constitución del derecho de hipoteca es de enorme importancia para el consumidor, pues según afirmó el Tribunal Constitucional la calificación del Registrador de la Propiedad forma parte de la protección constitucional del consumidor (Art. 51 de la Constitución), una protección que actúa durante la vida de la hipoteca por el procedimiento registral, es decir el Estado actúa en la vida del derecho real tanto en su constitución como en su ejecución. Por otra parte, debemos analizar la posición del Derecho registral en el reparto de competencias entre el Estado central y las Comunidades autónomas: la competencia sobre los “Registros” es siempre del Estado central (Art. 1. 8), a lo cual hay que unir que también es competencia del Estado la regulación de unas condiciones comunes al ejercicio del Derecho de propiedad (Art.15 de la Constitución de 1931 reservaba al Estado “la legislación” y a las comunidades autónomas “la ejecución” sobre una serie de materias entre las que estaban los registros e hipotecas.
En cuanto a la calificación de salida (valorar como y cuando se informa del contenido del Registro), hay que partir de un elemento fundamental como es del interés legítimo: para poder obtener información de la finca o derecho inscrito, es un requisito esencial que se de un interés conocido en el peticionario (Art. Respecto a quien no sea funcionario público, hay que distinguir la situación de los particulares de la de los profesionales. Con carácter general, cualquier persona debe justificar su interés en conocer el contenido del Registro, disponiendo el art.
332.3 RH que “quien desee obtener información de los asientos deberá acreditar ante el Registrador que tiene interés legítimo en ello. Cuando el que solicite la información no sea directamente interesado, sino encargado para ello, deberá acreditar a satisfacción del Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa”. Al respecto la DGRN ha determinado que el interés debe ser: 1. justificar ante el Registrador 2. Ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, 3. Directo (o acreditar debidamente el encargo, en el supuesto contemplado en el precepto reglamentario) 4. Legítimo en el sentido de no contrario a Derecho 5. Un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.
Especial atención sobre los funcionarios y los profesionales se presumen acreditadas las personas o entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles tales siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro. Ahora bien, estas personas deben identificar siempre a la persona para quien dicha información se expide y que es el destinatario último de la misma, pues el titular de la finca tiene derecho a saber quien pidió información sobre ella, y el ejercicio de ese derecho del titular de los datos exige la identificación del destinatario, aunque no pidamos al profesional que acredite el interés legítimo (R. Al certificar, el Registrador extrae del folio los datos a que la petición se refiere ( La DGRN considera que le corresponde al mismo, además de calificar el interés legítimo, determinar qué datos y circunstancias debe incluir y excluir de la certificación que expida. El precepto tiene una gran trascendencia práctica en cuanto a las circunstancia de la finca, la petición de certificación permite obtener información completa y actualizada sobre la finca. La aplicación del precepto suele suscitar problemas cuando se pretende pedir certificación sin actualizar la situación de la finca: ello sólo es posible cuándo la petición es de persona diferente del titular registral, pues si es del titular registral, necesariamente se entenderá solicitada la cancelación de las cargas (por eso hemos dicho que hay obligación de pasar por la cancelación al tratar del principio de rogación).
Principio de prioridad Concurriendo varios derechos subjetivos excluyentes entre sí sobre un mismo objeto, es preciso determinar el orden de preferencia de los mismos. Cuando el derecho es de crédito, la concurrencia de diversos derechos sobre un mismo patrimonio se resuelve por un orden de prelación. Llevada esta regla al Registro podríamos decir que quien primero ingresa en el Registro se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que se le oponga o sea incompatible, lo cual se expresa en latín con la fórmula prior tempore, potior iure .
La superioridad de rango es toda situación en la cual un derecho o situación se hace constar en el Registro sin “cerrarlo” a actos posteriores que sean momentáneamente compatibles, pero reservándole una determinada posición de prioridad o rango registral (comúnmente se suele llamar rango hipotecario).Dice GARCÍA GARCÍA que en estos casos nos encontramos ante una incompatibilidad “relativa” por ser posible la coexistencia entre los derechos sobre un mismo bien, aunque sea por un periodo de tiempo.
Sin embargo, si en algún momento llegasen a ser incompatibles los derechos inscritos, el derecho inscrito antes se haría efectivo con prioridad sobre el inscrito después y en su perjuicio.
cuando anotamos un embargo, hipoteca o un derecho e opción o cualquier tipo de acción modificativa su constancia no llega a impedir la inscripción de actos posteriores en tanto éstos no son incompatibles con el inscrito antes. Sin embargo, se deja constancia de dicha reserva de prioridad para, en caso de llegar a ser incompatibles (por llegar la adjudicación del bien embargado o hipotecado, ejercitarse la opción o el retracto. Se hará constar la situación definitiva con la cancelación de todas las cargas posteriores que sean incompatibles.
La causa y la inscripción
A) EN QUE MEDIDA IMPORTA LA CAUSA EN LA INSCRIPCIÓN?
El sist español es un sistema civil CAUSAL, los negocios jurídicos lo son de justa causa los negocios
y su falta supone la nulidad, actuando la necesidad de causa como límite a la autonomía de la voluntad.
Para el Registro por tanto, sí que es importante la causa, como causa de la atribución patrimonial en que consiste el derecho que se inscribe. Sin causa la inscripción no proteger al adquirente.
B) LA CAUSA TRADITIONIS Y LA INSCRIPCIÓn: LA NECESIDAD DE CAUSA.
Se ha discutido tradicionalmentela necesidad de la expresión de la causa. La doctrina clásica lo ha exigido por las carácterísticas del sist. En tanto los Registradores deben CALIFICAR la validez del acto dispositivo que se inscribe
Ello es es que permite calificar al registrador la suficiencia, adecuación ylicitud de la causa, pudiendo negar la inscripción en caso de falsedad, ilicitud, inadecuación de la causa.
C) La presunción de casusa y el proceso de n¡inscripción, cuando es necesario de expresar en algunos casos porque se presume.
3 PROBLEMAS:
1. Eu caso de contradicción en la inscripción al expresar la causa, calificando los interesados de distinta manera el negocio jurídico, esta se suspenderá por falta de determinación.No solo por falta de validez, sino también por no estar claro el objeto de la inscripción.
2.Si la calificación del negocio es diferente del contenido del negocio, siempre que no haya duda en su verdadera naturaleza, se practicará la inscripción conforme a su contenido.
3.Si estamos ante simulación negocial, se practicará la inscripción conforme a la CAUSA EXPRESADA sin perjuicio de su posible impugnación.
D) La causa de la adquisición del titular registral y los terceros de buena fe. La atracción de titularidad al acceder al registro.
La aun cuando lacausa es esencial para inscribir, no es relevante a la hora de disponer. Una vez ingresado
en el registro, su titular es capaz de convertir en titular a otro, con independencia de los fallos de la causa que
exista en su adquisición, no detectados en el proceso de inscripción.
E) El problema con el consentimiento formal:
El consentimiento formal en el registro es el que se exige como formalidad para practicar una inscripción, sin entrar en consecuencia en la cuestión de la causa.
Lo consentimiento
I’material
• formal -+ Autorización por el titular registral de la práctica de una inscripción que pueda perjudicarle.
El autor Dº Jerónimo González establece que el principio de publicidad tiene dos puntos de vista desde los que se puede examinar, en primer lugar, como legitimación registral, en virtud del cual se presume iuris tantum que el Registro es exacto y se corresponde con la realidad, de modo que el titular registral es el legitimado para disponer del derecho inscrito, razón por la cual se protege al tercero que con él se relaciona frente a quienes no tengan inscrito su derecho. Consecuencias sustantivas de la legitimación registral, dispuesto en el art. 34 y 32 LH.Es en el art.38 donde se establecen los efectos de los derechos inscritos en el Registro y estos como existentes y pertenecientes a un titular, ademas también se presume la posesión.Consecuencia del principio de publicidad en su vertiente de legitimación, las inscripciones están bajo la salvaguardia de los tribunales, se puede usucapir por quien es titular registral y el titular registral del derecho se presume verus dominus del mismo, de modo que la ley tendrá por propietario a quien adquiera del mismo , de lo cual nos encargamos más adelante al hablar de la fe pública.
Consecuencias procesales de la legitimación registral. Como consecuencia de lo anterior, el titular registral es la persona legitimada para el ejercicio en proceso de las acciones que nacen de los derechos inscritos , relevándosele de la carga de la prueba. Por otro lado, y según hemos visto al tratar del tracto respecto de los actos de gravamen, no cabe ejercitar acción alguna que afecte a un titular registral sin proceder a la vez contra el mismo, dispuesto también en el art.38.
Fe pública: Indica dº Jerónimo GONZÁLEZ que la presunción legitimadora es insuficiente para garantizar por el comercio de inmuebles y el crédito hipotecario. El sistema avanza y otorga a la autenticidad de los asientos en una verdad casi incontrovertible cuando se trata de asegurar a los terceros que contratan confiados en sus declaraciones. Para ello, regula escrupulosamente, de un lado, la publicidad formal, el acceso a los libros del Registro de cuantos tengan interés en conocer su contenido, y de otro, sienta la presunción iuris et de iure…..De la concordancia entre la inscripción y la realidad. Ya que el Registro es publico para aquel que tenga un interés conocido, se establece la protección sobre la apariencia creada por el registro, la denominada publicidad formal, la forma de manifestar en el registro es a través de nota simple o certificación. La nota simple son meras manifestaciones, la segunda son documentos públicos que permiten acreditar frente a terceros la titularidad o gravamen de un d. Y se tramita previa calificación de salida.
En el artículo 34 habla sobre los requisitos necesarios para la adquisición de un derecho según el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Estos requisitos incluyen que el adquiriente debe ser titular registral, debe adquirir de otro titular registral, debe adquirir a título oneroso, debe actuar de buena fe, debe inscribir su derecho y el de su causante debe resolverse por causas ajenas al registro. La buena fe es el requisito más complejo y se considera que alguien actúa de mala fe si ignoraba la falta de titularidad del transmitente por negligencia ignorante. Además, se discute cómo la exigencia de buena fe puede restar efectividad al sistema y limitar la contratación entre ausentes. También se habla de cómo las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no perjudican al tercero inscrito si no constan en el registro, pero sí lo perjudican si la condición de una donación revocada o la causa de la rescisión o resolución constan en el registro.
El art.41 RH que “en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”. La diferenciación de cada uno de ellos es importante en la práctica, pues cada tipo de asiento tiene un ámbito determinado: hay derechos que se inscriben y extinguido el derecho se cancelan; hay circunstancias que se anotan y hay especificaciones sobre las fincas de las que simplemente se deja constancia por medio de nota marginal. A fin de no complicar la exposición, diremos que con carácter general los asientos de inscripción son de duración indefinida y sólo pueden cancelarse con el consentimiento del titular del derecho afectado o resolución judicial (Art. 42 LH, que junto a otros casos a los que el mismo se remite5 determinan un numerus clausus de supuestos) y por ello pueden cancelarse por caducidad (Art. Las notas marginales, por su parte, en extrañas ocasiones reflejan derechos, sino circunstancias relativas a las fincas que especifican aspectos relativos a los mismos.