Conceptos Fundamentales del Sector Inmobiliario
Inmuebles: Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, que están ligados al suelo y son inmovibles como casas, edificios, parcelas, terrenos, etc.
Inmobiliaria: Empresa destinada a la venta de inmuebles (casas, departamentos, comercios, terrenos, etc.).
Subsidio: Es una ayuda directa del Estado que se otorga por una sola vez al beneficiario para la adquisición de una vivienda para él y su núcleo familiar. Esta vivienda debe ser del tipo económica, acogida al DFL Nro. 2, pudiendo ser Nueva o Usada, Urbana o Rural, o bien para construir en sitio propio o para densificación predial. El uso de esta vivienda es exclusivamente habitacional para el beneficiario y su núcleo familiar.
EGIS: (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social): entidades que prestan asesoría para guiar y respaldar a los postulantes, sea en el proceso de compra o de construcción de su vivienda.
MINVU: Es el encargado de la planificación, desarrollo y construcción de viviendas, además de urbanizar y normar el uso de los espacios de los centros urbanos para hacerlos apropiados para vivir.
SERVIU: Materializa los planes y programas derivados de la política urbano habitacional del MINVU, desarrollando proyectos.
SEREMI de Vivienda: Secretaria regional ministerial.
Impuesto sobre el Patrimonio: Impuesto directo de carácter personal que grava el patrimonio neto de las personas físicas. Los inmuebles, al formar parte del patrimonio neto, quedan gravados por este impuesto.
Plusvalía: Es el incremento en el valor de la propiedad que no ha sido motivado por los esfuerzos de su dueño, sino por un alza en los precios originada por otras causas, principalmente por las mejoras hechas en la región por particulares o por el Gobierno.
Evaluación y Desarrollo Inmobiliario
Tasación: Es el proceso de estimar el valor de un activo. Corresponde a la valoración comercial de un bien raíz, es un documento elaborado por un valuador profesional o un corredor de propiedades. Además del avalúo comercial, contiene información sobre el avalúo fiscal, títulos de dominio, contribución, ubicación, tamaño, calidad de construcción, y vida útil de la edificación. El avalúo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio.
Loteo: Proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vías públicas, y su correspondiente urbanización.
Emplazamiento: Es un concepto utilizado por la ciencia geográfica para definir el espacio organizado por la sociedad. Ubicación de una obra que está definida por sus lindes.
Legislación y Normativa
LGUC: Ley General de Urbanismo y Construcción, contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades, responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificación urbana, urbanización y construcción.
OGUC: Contiene las disposiciones reglamentarias de la LGUC y regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, urbanización y construcción, y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en los dos últimos.
Aspectos Sociales y Urbanos
Hacinamiento: Mide la relación entre el número de personas del hogar y el número de recintos habitables que ocupan en una vivienda. Se estima que existe hacinamiento medio cuando en un hogar hay tres personas por habitación utilizada como dormitorio, y hacinamiento crítico cuando hay más de tres personas en estas mismas condiciones.
La Estratificación Social: Da cuenta o es un medio para representar la desigualdad social de una sociedad en la distribución de los bienes y atributos socialmente valorados. El concepto de estratificación social implica que existe una jerarquía social así como una desigualdad social estructurada. Dicha desigualdad está institucionalizada, y tiene una consistencia y coherencia a través del tiempo. Formas de estratificación social, generalmente citadas, son las castas, estamentos y clases sociales.
Área Urbana: Superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al desarrollo armónico de los centros poblados y sus actividades existentes y proyectadas por el instrumento de planificación territorial.
Externalidad Urbana: Se refiere a los impactos o efectos que un proyecto o desarrollo genera sobre otros y sobre el territorio. Pueden ser externalidades negativas o positivas. Las primeras generan un costo para la sociedad y debieran ser mitigadas, mientras que las segundas generan un beneficio para la sociedad y, por lo tanto, debieran ser incentivadas.
Área de Extensión Urbana: Superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal.
Área Rural: Territorio ubicado fuera del límite urbano.
Asentamiento Humano: Lugar donde habita en forma permanente un grupo de personas, generalmente conformado por viviendas y otras construcciones complementarias.
Habitabilidad
Definición
La Habitabilidad, referida al ámbito de la arquitectura, es la parte de esta disciplina dedicada a asegurar unas condiciones mínimas de salud y confort en los edificios. En especial, la habitabilidad se ocupa del aislamiento térmico y acústico, y de la salubridad.
Aspectos de la Habitabilidad
Acústica – Aislamiento térmico – Salubridad – Dimensiones mínimas – Seguridad.
Acústica
- Con el objeto de proteger del ruido a las personas, los edificios deben garantizar un aislamiento acústico adecuado tanto entre distintas estancias como con otros inmuebles o con el exterior. El aislamiento acústico se mide en decibelios (dB) o en decibelios A (dBA). La exigencia de aislamiento varía según el uso del edificio, siendo mayor en viviendas y centros hospitalarios, y menor en oficinas y centros comerciales.
Aislamiento Térmico
- Este apartado se ocupa de asegurar que el edificio sea capaz de mantener una temperatura confortable. Sin embargo, con el auge de la crisis energética y del calentamiento global, la prioridad se ha desviado hacia el ahorro energético, de tal manera que los edificios puedan mantener esta temperatura con el mínimo gasto energético.
Salubridad
- Dentro de la salubridad se engloban la iluminación y ventilación de los locales. Dependiendo del uso y dimensiones de cada estancia, se exigen distintos niveles de soleamiento o de iluminación natural, así como una capacidad mínima de ventilación. Como norma general, en estancias destinadas a la permanencia de personas se exige iluminación y ventilación natural, y sólo en lugares como aseos, garajes o trasteros se permite el uso exclusivo de iluminación artificial y ventilación mediante métodos mecánicos.
La ventilación está también relacionada con la protección frente a la humedad, tanto para dificultar la aparición de enfermedades, como para proteger al propio edificio del deterioro. Por este motivo, la normativa exige una estanqueidad adecuada en ventanas y paramentos.
Dentro de la salubridad se incluye también el adecuado abastecimiento de agua potable y agua caliente sanitaria, así como la correcta canalización y evacuación de aguas residuales.
Dimensiones Mínimas
- Otro apartado que se engloba dentro de las condiciones de habitabilidad es el de las dimensiones mínimas de las estancias. La normativa exige un tamaño mínimo tanto para las viviendas como para sus distintas piezas (dormitorios, aseos, salón, etc…). En ocasiones se exige que las dimensiones de las circulaciones comunes sean compatibles con las normativas de accesibilidad para minusválidos, aunque estrictamente hablando se trate de normativas independientes.
Seguridad
- Por último, se tratan temas relativos a la seguridad de uso, como la existencia de petos y barandillas para evitar caídas, interruptores de corriente eléctrica, o sistemas antiincendios.