TEMA 14 EL USUFRUCT
57.Régimen jurídico de las reparaciones y mejoras en el usufructo. –
Reparaciones
Ordinarias
Son las que exigen los deterioros procedentes del uso natural de las cosas e indispensables para su conservación (cambio de bombillas fundidas, mantenimiento de calefacción, etc. Etc.), y está obligado a hacerlas el usufructuario (500 CCi). Pero éste no responde por los deterioros derivados del uso normal y que no pueden evitarse mediante esas reparaciones (481CCi).
Extraordinarias
No proceden del uso natural pero si no se hacen ponen a la cosa en grave riesgo de destrucción (grieta aparecida en muro de carga, p. Ej.):
está obligado a hacerlas el propietario y, si las hace, puede exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida.
Si no las hace y fueran indispensables, puede hacerlas el usufructuario, con derecho a exigir del propietario, al concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviera la cosa por las obras (respecto al que tendría si no se hubieran hecho); si el dueño se negara a pagarle, el usufructuario tiene derecho de retención de la cosa hasta reintegrarse con sus productos (501 y 502 CCi).
Mejoras “útiles o de recreo” (parece incluir la mejora propiamente dicha y el gasto en accesorios de puro lujo, recreo u ornato):Pueden hacerlas tanto el usufructuario como el propietario, manteniendo la forma y sustancia de la cosa y sin perjudicar los derechos de la otra parte (487 y 503 CCi). Pero no existe derecho a indemnización a favor del que los haga, con lo cual no existe incentivo para mejorar; únicamente se prevé que el usufructuario pueda retirar los elementos constitutivos de la mejora al concluir el usufructo, si ello puede hacerse sin detrimento de los bienes (487 final CCi)
, y a compensar con esas mejoras los desperfectos de que sea responsable por infracción de los deberes de cuidado regulados en los artículos 481, 497 y 498 CCi (488 CCi)
.
58. Destrucción de la edificación sita en la finca usufructuada: regulación del supuesto y destino de la indemnización si existiera seguro de daños.
Si el terreno es lo principal y el edificio meramente accesorio, el usufructo permanece sobre el suelo y los materiales de residuo (517, pár. 1º CCi).
Si el terreno constituye mero soporte del edificio, siendo éste el elemento principal del usufructo, la regla es la misma. PERO si el propietario desea reconstruir tiene derecho a ocupar el suelo y los materiales, obligándose a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses correspondientes al valor de esos elementos. Ningún derecho tendrá el usufructuario sobre el edificio reconstruido y el suelo (517, pár. 2º CCi). No cabe duda de que el legislador era consciente del interés económico de la reconstrucción y de que, considerada como mejora, ni el propietario ni el usufructuario tendrán aliciente para realizarla si el usufructo permaneciera sobre el suelo y los materiales (recuérdese la regulación de las mejoras: 487, 488 y 503 CCi).- En caso de existencia de seguro de daños del edificio, y según el art. 518 CCi:
Si la prima la pagaban ambos (propietario y usufructuario), la indemnización corresponde al propietario pero el usufructuario tiene derecho al disfrute del nuevo edificio, si se reconstruye, o al interés de la indemnización si el propietario no decide reconstruirlo (mientras dure el usufructo).
Si sólo costeaba el seguro el usufructuario, tendrá éste derecho a percibir la indemnización, pero con obligación de reinvertirla en la reedificación, si la misma interesara al propietario (lógicamente), y con derecho a permanecer en el usufructo de lo reedificado (en cuanto se corresponda con la edificación destruida, no si se construye mayor volumen y a cargo del propietario).
Si sólo costeaba el seguro el propietario, el usufructuario no tiene derecho alguno sobre la indemnización, sino sólo a lo previsto en el artículo 517 (seguir el usufructo sobre el suelo y los materiales, o percibir el interés del valor de esos elementos, si el propietario optara por reedificar).
59. Causas de extinción del usufructo
Artículo 513 del CC: 1.Por muerte del usufructuario.2.Por la renuncia del usufructuario.3.Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.4.Por la resolución del derecho del constituyente.5.Por prescripción.6.Por expirar el plazo por el que se constituyó, o por cumplirse la condición resolutoria consignada en el titulo constitutivo.7Por la reuníón del usufructo y propiedad en una misma persona.
TEMA 17 EL DERECHO DE SUPERFICIE
60. Sobre el derecho de superficie
Concepto:
40.1 TRLS “El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de la construcción o edificación. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas, o sobre viviendas, locales, o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad seprada del titular del suelo”.
Jerarquía entre el TC y la regulación legal:
Según el 40.4 TRLS el derecho de superficie se regirá por lo dispuesto en el capítulo II del Título V del propio texto, por la legislación civil en lo no previsto por él, y por el título constitutivo del derecho.
Requisitos para la constitución del derecho
Según el 40.2 TRLS para que quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública, y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.
Duración máxima
Según el 40.2 TRLS es de 99 años.
Causas de extinción expresamente contempladas
Falta de edificación de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo contemplado en el TC, y extinción del plazo de duración del derecho (41.5 TRLS)
TEMA 18 LAS Garantías REALES Y LA PREND
61. Caracteres comunes de la hipoteca y la prenda
1. Accesoriedad:
Según el CC han de constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2. Indivisibilidad
Aunque se dividan la deuda o el crédito (CC), o la cosa objeto de garantía (123 LH).
3. Diferencia entre la constitución del derecho real y la promesa de constituirlo, que solo produce acción personal entre las partes contratantes (CC).
4. Nulidad del pacto comisorio, por el cual se pacta que el acreedor se convierta automáticamente en propietario de las cosas objeto de garantía, enc aso de incumplimiento de la obligación garantizada (CC).
5. Otorgan a su titular la facultad de promover la venta forzosa del bien y un privilegio para cobrar su deuda con el importe obtenido frente a otros acreedores del deudor (LECI y CC).
61 BIS. Señale tres diferencias de régimen jurídico entre la prenda y la hipoteca
Además de los plazos de prescripción extintiva, distintos como consecuencia de la primera de las diferencias apuntadas, son las siguientes:-El objeto son bienes inmuebles y en la prenda del CCi son muebles (comparar artículos 1.874 y 1.864 CCi).-La constitución de la hipoteca requiere escritura pública e inscripción registral, la de la prenda traslado posesorio del objeto pignorado al acreedor o a un tercero, elegido de común acuerdo entre el acreedor y el dueño de la cosa pignorada (comparar artículos 1.875 y 1863 CCi.).-A falta de pacto expreso, la ejecución de la hipoteca no puede hacerse por conducto notarial y la de la prenda sí (comparar artículos 129 LH y 1.872 CCi).
62. Singularidad planteada por la prenda irregular o fianza ¿Transmite la propiedad?
La prenda irregular es la que tiene por objeto una cosa fungible, teniendo especial interés aquella que consiste en una cantidad de dinero (fianza). La singularidad consiste en que incumplida la obligación garantiza no tiene sentido proceder a la venta forzosa de la suma pignorada. Se opera por compensación y el crédito del acreedor se compensa con el que tiene el dueño de la cantidad pignorada. Sin embargo, en el CC no existe precepto alguno que permita afirmar que, en tal caso, la propiedad de la cantidad objeto de prenda se transmite al acreedor garantizado, al no existir excepción alguna a lo dispuesto por el artículo 1859 CC, que prohíbe al acreedor pignoraticio apropiarse o disponer de las cosas dadas en prenda. Tampoco podría ampararse ese poder en la consideración del acreedor como un depositario, ya que la analogía contra el propio artículo 1859 del CC es insostenible y ya que, de todas formas, los artículos del CC son taxativos al prohibir también al depositario que se sirva de las cosas depositadas sin permiso del depositante.